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07/06/2023

Permesso di costruire, piano attuativo e caratteristiche del lotto intercluso

Il TAR Lazio ha ribadito che è illegittima la pretesa del Comune di subordinare il rilascio del titolo edilizio alla predisposizione di un piano attuativo qualora l’area risulti già urbanizzata. Pertanto, l’amministrazione non può negare il permesso di costruire se non abbia accertato lo stato di urbanizzazione della zona e non abbia evidenziato le concrete, ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.

Il TAR Lazio-Latina 30/05/2023, n. 351 si è pronunciato su una fattispecie in cui il ricorrente contestava il diniego del rilascio di permesso di costruire per la realizzazione di un edificio multipiano plurifamiliare. In particolare, la posizione dell’Amministrazione era motivata con il fatto che:
a) l’intervento di nuova costruzione richiesto si collocava in zona per la quale, ai fini del rilascio del titolo abilitativo, le NTA del PRG richiedevano la previa adozione di un piano particolareggiato;
b) il livello di edificazione dell’area interessata non risultava “saturo”.
Secondo il ricorrente invece il fondo in discorso poteva qualificarsi alla stregua di un lotto c.d. urbanisticamente intercluso.

ORIENTAMENTI GIURISPRUDENZIALI SUL LOTTO INTERCLUSO - La fattispecie del lotto intercluso rappresenta una deroga eccezionale al principio generale per cui il rilascio del titolo edilizio può essere legittimamente disposto solo dopo che si sia concluso il procedimento per la adozione dello strumento urbanistico attuativo e che lo stesso sia divenuto perfetto ed efficace.
Per “lotto intercluso” o “lotto residuo”, si intende un’area compresa in zona totalmente dotata di opere di urbanizzazione primaria e secondaria pari agli standard urbanistici minimi prescritti, cioè da opere e servizi realizzati per soddisfare i necessari bisogni della collettività quali strade, spazi di sosta, fognature, reti di distribuzione del gas, dell'acqua e dell'energia elettrica, scuole, etc.
In particolare si realizza la fattispecie del lotto intercluso solo se l'area edificabile:
a) sia l'unica a non essere stata ancora edificata;
b) si trovi in una zona integralmente interessata da costruzioni;
c) sia dotata di tutte le opere di urbanizzazione (primarie e secondarie), previste dagli strumenti urbanistici;
d) sia valorizzata da un progetto edilizio del tutto conforme al Piano Regolatore Generale.
Secondo la giurisprudenza, in termini urbanistico-edilizi, per poter qualificare l’area in termini di lotto intercluso non è necessaria l'interclusione del terreno da tutti i lati, bensì l’esistenza di un’area c.d. "relitto", autonomamente edificabile perché già urbanisticamente definita, ossia compiutamente e definitivamente collegata e integrata con già esistenti opere di urbanizzazione (strade, servizi, piazze, giardini) e/o con altri immobili adiacenti.
In presenza del lotto intercluso, poiché la completa e razionale edificazione e urbanizzazione del comprensorio interessato ha già creato una situazione di fatto corrispondente a quella che deriverebbe dall'attuazione del piano esecutivo (piano particolareggiato, piano di lottizzazione, etc.), lo strumento urbanistico esecutivo si ritiene superfluo. Ne deriva, in casi del genere, l'illegittimità della pretesa del Comune di subordinare il rilascio del titolo edilizio alla predisposizione di un piano di lottizzazione, pur astrattamente previsto dallo strumento generale (v. C. Stato 03/12/2019, n. 8270).

CONSIDERAZIONI DEL TAR LAZIO - In proposito il TAR Lazio ha ribadito che, in linea generale, è illegittimo il diniego di concessione edilizia fondato sulla carenza del piano attuativo prescritto dal piano regolatore, qualora l’area interessata dal progetto risulti urbanizzata e l’Amministrazione abbia omesso di valutare in modo rigoroso l’incidenza sulla situazione generale del comprensorio del nuovo insediamento, oggetto della richiesta, quando, cioè, non si sia adeguatamente tenuto conto dello stato di urbanizzazione già esistente nella zona della futura insistenza dell’edificazione, né siano state congruamente evidenziate le concrete, ulteriori esigenze di urbanizzazione indotte dalla nuova costruzione.
Nel caso di specie, a fronte della dedotta mancanza di un piano attuativo, il ricorrente aveva prodotto documentazione in cui si rappresentava che il lotto di terreno in questione rientrava in un contesto completamente servito da opere di urbanizzazione primaria e secondaria, caratterizzato da una edificazione diffusa e legittimamente realizzata. Dal canto suo, il Comune resistente non aveva rappresentato l’eventuale esistenza di quei presupposti che possono rendere attuale la necessità di un piano attuativo, pur in presenza di aree completamente urbanizzate, quali, ad esempio, una edificazione sparsa e disomogenea, che richieda la restituzione dell’efficienza ad un abitato, modificando o definendo ex novo un disegno urbanistico di completamento.
In difetto di qualunque confutazione da parte dell’Amministrazione, il ricorso è stato accolto con conseguente annullamento del diniego.

Dalla redazione