Abusi edilizi, distinzione tra varianti e variazioni essenziali

FATTISPECIE - Nel caso di specie il Tribunale aveva disposto il sequestro preventivo del cantiere edile dove era in corso di realizzazione un fabbricato, la cui costruzione stava avvenendo in difformità al permesso di costruire. La ricorrente spiegava che, iniziati i lavori, era stata scoperta una falda acquifera più prossima del previsto al terreno, per cui erano state apportate alcune modifiche rispetto al progetto originario per le quali si riservava di presentare una SCIA entro la conclusione dei lavori ai sensi dell'art. 22, comma 2, D.P.R. 380/2001. Secondo la ricorrente le censure ascritte si riferivano alla mutata altezza del fabbricato rientrante nei limiti del 10% che ai sensi dell’art. 17 della L.R. Lazio 15/2008 e dell’art. 32, D.P.R. 380/2001 non avrebbe dato luogo a una variazione essenziale.

DISTINZIONE TRA VARIANTI E VARIAZIONI ESSENZIALI - La Corte di Cassazione (C. Cass. pen. 22/10/2021, n. 37946) ha spiegato che in materia urbanistica, la nozione di variazione essenziale dal permesso di costruire, ex art. 32 del D.P.R. 380/2001, costituisce una tipologia di abuso intermedia tra la difformità totale e quella parziale, esistendo in particolare tre tipologie di varianti:
1) le c.d. “varianti leggere o minori”, quelle che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia e sono tali da non alterare la sagoma dell'edificio (nonché rispettose delle prescrizioni eventualmente contenute nel permesso a costruire), per cui sono assoggettate alla mera denuncia di inizio dell'attività da presentarsi prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori;
2) le “varianti in senso proprio”, consistenti in modificazioni qualitative o quantitative, seppure di consistenza non rilevante rispetto al progetto approvato (che non comportano cioè un sostanziale e radicale mutamento), le quali necessitano del rilascio del c.d. “permesso in variante”, complementare e accessorio rispetto all'originario permesso a costruire e infine
3) le c.d. “variazioni essenziali”, caratterizzate da incompatibilità quali-quantitativa con il progetto edificatorio originario rispetto ai parametri indicati dall’art. 32, D.P.R. 380/2001, le quali sono perciò soggette al rilascio di un permesso a costruire nuovo e autonomo rispetto a quello originario in osservanza delle disposizioni vigenti al momento di realizzazione della variante.

Nel caso di specie dalla relazione tecnica risultava che gli interventi avevano comportato un aumento superiore al 10% previsto dalla L.R. Lazio 15/2008 e che inoltre era stato realizzato uno spazio nel piano interrato presumibilmente destinato ad uso abitativo non previsto dal titolo edilizio. Pertanto, trattandosi di variazioni essenziali, non sarebbe stata dunque sufficiente la presentazione di una semplice SCIA, come prospettato dalla parte ricorrente.

LEGITTIMITÀ DEL SEQUESTRO PREVENTIVO - Di conseguenza la Corte di Cassazione ha ritenuto anche legittimo il sequestro preventivo del cantiere, dovendo essere impedita l'edificazione di una costruzione contraddistinta da variazioni essenziali rispetto al progetto assentito, con conseguente possibile pregiudizio per il territorio e la sicurezza pubblica.