Condono edilizio, cambio di destinazione d’uso e completamento dell’opera

FATTISPECIE - Nel caso di specie l’amministrazione aveva rigettato un’istanza di condono riferita al cambio di destinazione d’uso di un deposito attrezzi agricoli in civile abitazione. Il TAR aveva confermato il diniego ritenendo non comprovata l’ultimazione del fabbricato alla data del 31/03/2003 (data ultima prevista per l’applicabilità del c.d. terzo condono edilizio - art. 32, D.L. 269/2003).

IL GIUDIZIO DEL TAR - In particolare, il TAR aveva ritenuto che alla suddetta data il fabbricato non fosse ancora “abitabile”, risultando sprovvisto degli impianti elettrico, idraulico e di riscaldamento, del servizio igienico e dei pavimenti.
I giudici del merito dunque non avevano ritenuto applicabile il principio per il quale il completamento dell'opera ai fini del condono richiederebbe unicamente l’ultimazione delle fondamenta, delle murature portanti, dei tamponamenti laterali e della copertura. Atteso che l’intervento non consisteva in una costruzione o ristrutturazione abusiva, ma in un cambio di destinazione di una costruzione preesistente, sarebbe stato necessario un completamento funzionale, ovvero, la “idoneità al nuovo uso”.

DECISIONE E CONSIDERAZIONI DEL CONSIGLIO DI STATO - C. Stato 11/01/2023, n. 383 ha confermato la pronuncia del TAR sulla base delle seguenti considerazioni.

Onere della prova della data di ultimazione dell’opera - In merito alla prova della tempestiva ultimazione delle opere da condonarsi, C. Stato 11/01/2023, n. 383 ha richiamato il principio consolidato della giurisprudenza per il quale l'onere della prova dell'ultimazione delle opere da sanare entro i termini di cui all'art. 32, comma 25, del D.L. 269/2003 (conv. dalla L. 326/2003) ovvero di quelle per cui il condono non è richiesto, perché realizzate legittimamente senza titolo, ratione temporis, incombe sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto.
In difetto di tali prove resta pertanto integro il potere dell'amministrazione di negare la sanatoria dell'abuso e il suo dovere di irrogare la sanzione demolitoria (v. C. Stato 04/03/2019, n. 1498).

Completamento delle opere e degli impianti necessari per l’uso abitativo - Nel caso di specie il Consiglio non ha ritenuto assolto tale onere, essendosi il ricorrente limitato ad allegare dichiarazioni rese da conoscenti inidonee a confutare le risultanze del verbale di accertamento nel quale l’immobile veniva descritto come sprovvisto delle opere e degli impianti necessari per essere destinato ad uso abitativo (assenza degli impianti idraulico ed elettrico; servizio igienico in corso di realizzazione e assenza di pavimentazione). Sul punto è stato precisato che in difetto di tali realizzazioni, il cambio di destinazione ad uso abitativo non può essere assentito non essendo sufficiente, a tali fini, il completamento della struttura edilizia al rustico con ultimazione della copertura e dei tamponamenti.
Ed infatti, con specifico riferimento al condono dell’abusivo mutamento di destinazione d’uso dell’immobile, è necessario il completamento c.d. funzionale, il quale va inteso nel senso che il manufatto deve essere già fornito delle opere indispensabili a rendere effettivamente possibile l'uso diverso da quello assentito entro il termine ultimo fissato dalla legge.