Distanze tra le costruzioni e principio della prevenzione

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava il diniego di titolo in sanatoria per un manufatto realizzato in zona agricola. Secondo il Comune:
- la costruzione non rispettava le distanze dai confini previste dal vigente PRG; dal verbale di sopralluogo e dal grafico allegato all’istanza di sanatoria risultava che il manufatto era stato realizzato esattamente sul confine della proprietà del richiedente, in violazione delle norme urbanistiche che richiedevano un distacco minimo dai confini;
- il volume realizzato, per la sua destinazione, non poteva considerarsi pertinenziale.
Il ricorrente invocava l’applicazione del principio di prevenzione.

TAR Campania-Salerno 26/09/2022, n. 2466 ha risolto la questione richiamando gli orientamenti della Corte di Cassazione sul principio di prevenzione (vedi C. Cass. S.U. civ. 19/05/2016, n. 10318; C. Cass. civ. 09/09/2019, n. 22447; C. Cass. civ. 11/12/2015, n. 25032; C. Cass. civ. 06/11/2014, n. 23693).

PRINCIPIO DI PREVENZIONE - L’art. 873 c.c. dispone che le costruzioni sui fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.
Secondo il principio di prevenzione temporale il proprietario che costruisce per primo determina le distanze che devono essere osservate per le costruzioni sui fondi vicini. In particolare, il preveniente - cioè colui che costruisce per primo - è titolare di una triplice facoltà alternativa:
1. può in primo luogo edificare rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal codice;
2. può costruire sul confine;
3. può edificare ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.
A fronte della scelta operata dal preveniente, il vicino che costruisce successivamente:
- nel primo caso, deve costruire anch’esso ad una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista, in modo da rispettare il prescritto distacco legale dalla preesistente costruzione;
- nel secondo caso, il prevenuto può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (art. 874 c.c.) o realizzare la propria fabbrica in aderenza allo stesso (art. 877 c.c., comma 1); ove non intenda costruire sul confine, è tenuto ad arretrare il suo edificio in misura pari all’intero distacco legale:
- nel terzo caso, può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria fabbrica fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere interpellato il proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione, ai sensi dell’art. 875 c.c., oppure costruire in aderenza ai sensi dell’art. 877 c.c., comma 2; ove non intenda fare ricorso ad una di queste possibilità, è tenuto ad arretrare rispettando il distacco legale dalla costruzione del preveniente.

DISTANZE DAL CONFINE PREVISTE DAI REGOLAMENTI LOCALI - Ciò posto, in ragione del carattere integrativo alle disposizioni del codice civile della normativa contenuta nei regolamenti locali e, dunque, negli strumenti urbanistici, la giurisprudenza di legittimità ritiene concordemente che il principio di prevenzione non opera quando la disciplina regolamentare impone il rispetto di una distanza delle costruzioni dai confini. L’operatività del principio non è, invece, esclusa quando gli strumenti urbanistici, pur prevedendo determinate distanze dal confine, contemplino comunque la possibilità di costruire in aderenza o in appoggio, ovvero quando il regolamento locale si limiti a stabilire solo una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal codice civile senza peraltro imporre un distacco minimo delle costruzioni dal confine (vedi anche C. Stato, parere 15/02/2022, n. 378 in tema di sopraelevazione e rispetto delle distanze).

Poiché nel caso di specie non risultava alcuna previsione che avrebbe consentito la costruzione in aderenza o in appoggio, essendo anzi prescritto anche il distacco minimo tra edifici, il manufatto risultava realizzato in violazione delle norme sulle distanze.