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23/09/2022

Superbonus negli edifici vincolati: condizioni e adempimenti

Alla luce dei chiarimenti forniti con la Circolare 23/E/2022 e con Interpello 21/09/2022, n. 462, riepiloghiamo a quali condizioni, negli edifici vincolati, è possibile l’accesso al Superbonus anche in assenza di interventi trainanti. Quali vincoli consentono tale possibilità, come verificare il doppio salto di classe energetica, quali interventi trainati sono ammissibili, quali scadenze per l’intervento.

In linea generale, il Superbonus è fruibile a fronte della realizzazione di specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e/o all’adozione di misure per la riduzione del rischio sismico negli edifici (c.d. interventi “trainanti”), ai quali possono essere abbinati altri interventi, purché realizzati congiuntamente ai primi (c.d. interventi “trainati”, i quali di norma sarebbero soggetti ad agevolazioni minori, ad esempio, Ecobonus ordinario - vedi Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (Ecobonus)).

Tuttavia, il comma 2 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che gli interventi trainati di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013, nonché gli interventi trainati di eliminazione di barriere architettoniche di cui alla lettera e), comma 1, art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 - di norma soggetti ad aliquote di detrazione inferiori - possono usufruire della maggiorazione al 110% anche se non eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi trainanti, a condizione che:
* l’edificio sia sottoposto ad almeno un vincolo ai sensi del D. Leg.vo 22/01/2004, n. 42 (“Codice dei beni culturali e del paesaggio”), che impedisca l’esecuzione di interventi trainanti;
oppure
* gli interventi trainanti non possano essere eseguiti perché vietati da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.
Tale possibilità è ammessa anche per le singole unità immobiliari non “funzionalmente indipendenti e autonome” site in edifici condominiali o plurifamiliari sottoposti a vincoli, e contempla anche la possibilità di eseguire un intervento di isolamento termico dall’interno (vedi Circolare 22/12/2020, n. 30/E, risposta 3.1.5).

VERIFICA CONDIZIONE PRESENZA DI VINCOLI - A proposito della condizione che l’edificio sia vincolato, oppure vi siano regolamenti urbanistici, edilizi o ambientali, la Circolare 23/06/2022, n. 23/E, al punto 2.2, ha ulteriormente specificato che la disciplina di particolare favore qui descritta si applica a condizione che non sia possibile effettuare neanche uno degli interventi trainanti.
Si ritiene in pratica che il vincolo debba essere “specifico”; in altri termini vale a consentire l’applicazione di questa fattispecie non semplicemente l’esistenza di un vincolo generico ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio o di regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, ma che detti vincoli comportino che non sia consentita l’esecuzione di nessuno degli interventi trainanti per il Superbonus, con particolare riferimento ai profili storici, artistici e paesaggistici oppure urbanistici, edilizi o ambientali.

VERIFICA CONDIZIONE DOPPIO SALTO DI CLASSE ENERGETICA - Come visto, se l’edificio - anche se condominiale - è sottoposto ai vincoli previsti dal D. Leg.vo 42/2004 o l’esecuzione di interventi trainanti è vietata da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali, il Superbonus si applica, comunque, ai singoli interventi ammessi all’Ecobonus (ad esempio, sostituzione degli infissi, sostituzione caldaia autonoma, ecc.), fermo restando il rispetto della condizione che tali interventi portino a un miglioramento minimo di due classi energetiche per l’intero edificio, oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2.2; comma 3, art. 119 del D.L. 34/2020).
Tale indicazione è stata resa in maniera esplicita dalla Circolare 23/06/2022, n. 23/E, punto 2.2, dove si legge che “il Superbonus si applica, comunque, alle spese sostenute per gli interventi trainati … a condizione che tali interventi assicurino il miglioramento di due classi energetiche dell’intero edificio oppure, ove non possibile, in quanto l’edificio è già nella penultima classe, il conseguimento della classe energetica più alta”.
Peraltro, a tale proposito la 22/12/2020, n. 30/E, risposta 3.1.6, precisa che:
* la verifica del conseguimento del miglioramento di due classi energetiche va effettuata con riferimento a ciascuna unità immobiliare;
* l’asseverazione va predisposta dal tecnico abilitato utilizzando la procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.
In proposito, si veda anche il comma 5, art. 2 del D.M. 06/08/2020 (Decreto Requisiti Ecobonus), il quale aggiunge che - ove possibile - gli interventi sono inseriti nella stessa relazione tecnica “Legge 10.

INTERVENTI TRAINATI AMMISSIBILI - Dato il riferimento contenuto nel comma 2, art. 119 del D.L. 34/2020, solo agli interventi di efficienza energetica di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 (Ecobonus ordinario, vedi Le detrazioni fiscali per interventi di risparmio energetico (Ecobonus)) e agli interventi di eliminazione barriere architettoniche di cui all’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (vedi Barriere architettoniche e Superbonus: requisiti, massimali, asseverazione e cessione del credito), la possibilità di accedere al Superbonus in mancanza di interventi trainanti va esclusa relativamente alle spese sostenute per:
* gli interventi trainati di cui ai commi 5 e 6, art. 119 del D.L. 34/2020 (installazione di impianti solari fotovoltaici e sistemi di accumulo integrati);
* gli interventi trainati di cui al comma 8, art. 119 del D.L. 34/2020 (installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici).
Per questi ultimi, pertanto, sarà necessaria in tutti i casi la presenza di almeno un intervento trainante (vedi in proposito: Circolare 23/06/2022, n. 23/E, punto 2.2; Interpello 21/09/2022, n. 462).

SCADENZE - Quanto alle scadenze dell’agevolazione applicabili a queste fattispecie, la Circolare 23/06/2022, n. 23/E, al punto 2.2, ha chiarito che il termine ultimo per fruire del Superbonus è lo stesso previsto per gli interventi effettuati dalle persone fisiche sulle singole unità immobiliari all’interno dei condomini, di cui al primo periodo del comma 8-bis, art. 119 del D.L. 34/2020.
Si tratta quindi dello stesso termine stabilito per i condomini, al 2025, con applicazione del 110% di detrazione fino a tutto il 2023 e successivo decremento delle aliquote agevolate nel 2024 e 2025, rispettivamente al 70% e 65% (vedi in proposito per dettagli Superbonus, le scadenze definitive vigenti dal 2022).
Tale impostazione è stata confermata anche da Interpello 21/09/2022, n. 462 (consultabile in allegato).

Dalla redazione