Lottizzazione abusiva e titoli edilizi delle singole opere

FATTISPECIE DI LOTTIZZAZIONE - C. Stato 20/06/2022, n. 5064 ha ricordato che in base all’art. 30 del D.P.R. 380/2001 si ha lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio quando vengono iniziate opere che comportino trasformazione urbanistica od edilizia dei terreni stessi in violazione delle prescrizioni degli strumenti urbanistici, vigenti o adottati, o comunque stabilite dalle leggi statali o regionali o senza la prescritta autorizzazione; nonché quando tale trasformazione venga predisposta attraverso il frazionamento e la vendita, o atti equivalenti, del terreno in lotti che, per le loro caratteristiche quali la dimensione in relazione alla natura del terreno e alla sua destinazione secondo gli strumenti urbanistici, il numero, l’ubicazione o la eventuale previsione di opere di urbanizzazione ed in rapporto ad elementi riferiti agli acquirenti, denuncino in modo non equivoco la destinazione a scopo edificatorio.

Da tale norma derivano due fattispecie di lottizzazione, rappresentate:
- da una lottizzazione “materiale”, consistente nella realizzazione, anche nella sola fase iniziale, di opere che comportino un’abusiva trasformazione urbanistica o edilizia dei terreni in violazione degli strumenti urbanistici;
- da una lottizzazione “negoziale”, ovvero “cartolare”, allorquando la trasformazione avvenga tramite atti negoziali che determinino un frazionamento del terreno in lotti tali da denunciare in modo inequivoco la destinazione a scopo edificatorio.
La giurisprudenza ha poi delineato anche una ulteriore ipotesi: la c.d. lottizzazione “mista”, caratterizzata dalla compresenza delle attività materiali e negoziali individuate dalla predetta norma e consistente dunque nell’attività negoziale di frazionamento di un terreno in lotti e nella successiva edificazione dello stesso.

IRRILEVANZA DEL RILASCIO DEI TITOLI ABILITATIVI - Inoltre è stato chiarito che per valutare un’ipotesi di lottizzazione appare necessaria una visione d’insieme dei lavori realizzati, ossia una verifica dell’attività edilizia nel suo complesso: sussiste pertanto lottizzazione abusiva anche laddove per singole opere edilizie sia stato rilasciato un titolo abilitativo e tuttavia, valutata nella sua interezza, l’attività edificatoria abbia determinato una variazione della destinazione d’uso dei manufatti già realizzati, in contrasto con la strumentazione urbanistica vigente; ove manchi la specifica autorizzazione a lottizzare, la lottizzazione abusiva sussiste e deve essere sanzionata anche se, per le opere facenti parte di essa, sia stato rilasciato il permesso di costruire (v. C. Stato 19/06/2014, n. 3115).
In altri termini, è irrilevante la circostanza che gli interventi edilizi siano stati assentiti dal Comune, dovendo considerarsi non già le singole porzioni di suolo in modo isolato e atomistico, ma lo stravolgimento della destinazione di zona nel suo complesso (v. C. Stato 08/01/2016, n. 26).

TITOLI EDILIZI IN SANATORIA - Analogamente, in tema di sanatoria edilizia, secondo un’altra recente pronuncia del Consiglio di Stato (C. Stato 08/02/2022, n. 883) la lottizzazione abusiva non può essere sanata attraverso le richieste di condono delle singole unità abitative. Ed infatti l'accertamento della lottizzazione abusiva - fattispecie posta a tutela del potere comunale di pianificazione in funzione dell’ordinato assetto del territorio - costituisce un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio anche postumo del titolo edilizio, pertanto alcun rilievo sanante può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia:
- sia ex ante, in presenza di concessioni edilizie già rilasciate,
- sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria.
In sostanza, secondo tale sentenza, non è possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle unità immobiliari realizzate abusivamente, non potendo le porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata, come detto, essere valutate singolarmente.