Lottizzazione abusiva e condono delle singole unità immobiliari

FATTISPECIE - Nel caso di specie si trattava di un intervento edilizio, integrante una lottizzazione abusiva perseguita anche in sede penale, consistente nella costruzione di un compendio immobiliare di più unità abitative, edificato da un’unica proprietaria e successivamente alienato ad una pluralità di acquirenti. Relativamente a dette unità, venivano presentate, a più riprese, istanze di condono a cura, dapprima dell’originaria proprietaria e, successivamente, dei singoli possessori e/o proprietari che però venivano sistematicamente respinte.
La controversia in discorso concerneva il diniego opposto dall’amministrazione comunale all’istanza della promissaria acquirente di una delle unità abitative presentata ai sensi del D.L. 269/2003 (c.d. terzo condono edilizio). Nel frattempo, l’amministrazione aveva disposto la confisca del suolo abusivamente lottizzato e delle opere ivi costruite.

Il C. Stato 08/02/2022, n. 883 ha deciso per il rigetto del ricorso sulla base dei seguenti consolidati principi della giurisprudenza sul tema.

RICHIESTA DI CONDONO DELLE SINGOLE UNITÀ IMMOBILIARI - Innanzitutto i giudici hanno riconosciuto che il condono di opere abusivamente realizzate non è precluso dal sopravvenire di un provvedimento di acquisizione gratuita dell'immobile abusivo al patrimonio del Comune, così come tale efficacia preclusiva non si determina in virtù dell'avvenuta trascrizione del provvedimento sanzionatorio e presa di possesso del bene da parte del Comune.
Tuttavia, l'accertamento della lottizzazione abusiva - fattispecie posta a tutela del potere comunale di pianificazione in funzione dell’ordinato assetto del territorio - costituisce un procedimento autonomo e distinto dall’eventuale rilascio anche postumo del titolo edilizio, pertanto alcun rilievo sanante può rivestire il rilascio di una eventuale concessione edilizia:
- sia ex ante, in presenza di concessioni edilizie già rilasciate,
- sia successivamente, in presenza di concessioni rilasciate in via di sanatoria.
In sostanza non è possibile la sanatoria della lottizzazione abusiva tramite il condono delle singole unità immobiliari realizzate abusivamente, non potendo le singole porzioni di suolo ricomprese nell’area abusivamente lottizzata essere valutate in modo isolato e atomistico, ma in relazione allo stravolgimento della destinazione di zona che ne deriva nel suo complesso.

SUPERAMENTO DEL LIMITE VOLUMETRICO - Fermo restando quanto già esposto circa la rilevanza della accertata lottizzazione abusiva, per quanto concerne il superamento del limite volumetrico, il Consiglio di Stato ha anche ribadito che l’opera edilizia abusivamente eseguita va identificata con riferimento all'unitarietà dell'immobile o del complesso immobiliare, ove realizzato in esecuzione di un disegno unitario, essendo irrilevante la suddivisione del complesso in più unità abitative e la presentazione di istanze separate tuttavia tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse, poiché tale condotta integra un espediente finalizzato ad aggirare i limiti di volume ammessi ai fini del condono.

FORMAZIONE DEL SILENZIO ASSENSO - Infine i giudici hanno respinto anche la tesi del ricorrente per la quale avrebbe trovato applicazione al caso in esame il meccanismo del silenzio assenso ex art. 32, comma 37, D.L. 269/2003. Sul punto è stato evidenziato che ai fini della formazione del silenzio assenso su domanda di condono edilizio, il termine biennale non decorre nel caso in cui la domanda sia carente dei documenti necessari ad identificare compiutamente le opere oggetto della richiesta sanatoria. Di conseguenza quando manca la prova della sussistenza dei requisiti soggettivi ed oggettivi richiesti, il termine di ventiquattro mesi decorre, in caso di incompletezza della domanda o della documentazione inoltrata a suo corredo, dal momento in cui tali carenze siano state eliminate ad opera della parte interessata.