Indipendenza funzionale unità con utenze condominiali e contatori di ripartizione

Ai fini dell’Accesso al Superbonus, l’art. 119 del D.L. 34/2020 stabilisce al comma 1 che il beneficio fiscale spetta tra l’altro per gli interventi realizzati su “unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari”.
Su questo punto, il comma 1-bis del citato art. 119 del D.L. 34/2020 (in combinato con l’art. 1 del D.M. 06/08/2020 - Decreto Requisiti Ecobonus - alla lettera i del comma 3), dispone che una unità immobiliare può ritenersi “funzionalmente indipendente” qualora sia dotata di:
A) almeno tre delle seguenti installazioni o manufatti di proprietà esclusiva (ad uso autonomo esclusivo): impianti per l’approvvigionamento idrico; impianti per il gas; impianti per l’energia elettrica; impianto di climatizzazione invernale;
B)almeno un accesso autonomo dall’esterno, inteso come un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva.

Con l’Interpello 15/12/2021, n. 810 (consultabile in allegato a questo articolo), l’Agenzia delle entrate ha fornito utili chiarimenti in merito al quesito di cui al punto A), riferiti al caso di un complesso immobiliare turistico composto di edifici separati con allacci alle utenze condominiali e contatori di ripartizione per ciascun appartamento.

A tale proposito, l’Agenzia delle entrate ha ribadito che, in presenza di tali condizioni, le unità immobiliari non possono qualificarsi come funzionalmente indipendenti.
Infatti, gli impianti (acqua, energia elettrica e gas) sono di proprietà delle singole abitazioni dall’interno delle stesse fino al punto di installazione dei contatori, mentre sono di proprietà condivisa con il complesso condominiale per le tratte che vanno dai predetti contatori fino all’allaccio condominiale con gli enti gestori.
Sulla base delle disposizioni normative sopra citate, che regolano il caso, la condizione che un’unità immobiliare possa ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di almeno tre impianti di proprietà esclusiva implica che gli stessi non siano serviti da una utenza comune.

Non si tratta certo di una novità.
Già con il precedente Interpello 16/02/2021, n. 116, l’Agenzia entrate aveva esaminato un caso simile, relativo ad un’abitazione dotata di “impianto idrico dotato di un contatore unico (di fatto un’unica utenza comune) posto a circa 1 km dall’edificio condominiale in prossimità del quale, in corrispondenza della diramazione ad ogni singola unità, vi è un contatore esclusivo di ripartizione e contabilizzazione”.
Nella risposta, l’Agenzia delle entrate non qualificava tale installazione come valida ai fini della indipendenza funzionale.
Vedi Superbonus 110%: Massimario interpelli Agenzia delle entrate

Se ne può concludere, come principio generale, che l’utenza comune che serve più unità, a loro volta dotate di un proprio contatore di ripartizione, non è un impianto “esclusivo” e quindi non consente di qualificare l’unità immobiliare come funzionalmente indipendente.