Modifiche dei prospetti: quando rientrano nella manutenzione straordinaria

FATTISPECIE - Nel caso di specie il ricorrente contestava il silenzio inadempimento serbato sulla SCIA in sanatoria, nonché il diniego di accertamento di conformità urbanistico-edilizia in relazione ad alcuni manufatti realizzati in epoca risalente (1962). Si trattava in particolare di:
- diversa distribuzione degli spazi interni;
- modifica dei prospetti con diversa distribuzione delle finestre;
- minore altezza interna degli ambienti e conseguente minore volumetria;
- realizzazione di una scaletta in ferro di accesso al livello copertura;
- apposizione di ringhiere ed inferriate e pavimentazione su una porzione del lastrico di copertura.
Secondo il Comune le opere in contestazione:
- non risultavano assentite da un idoneo titolo edilizio;
- rientravano nella categoria della ristrutturazione edilizia, vietata in quella zona dal PUT.

Il TAR Campania-Salerno 12/07/2021, n. 1704 ha dato ragione al ricorrente sulla base delle seguenti argomentazioni.

STATO LEGITTIMO DELL’IMMOBILE - I giudici hanno richiamato l’art. 9-bis, D.P.R. 380/2001, comma 1-bis introdotto dall'art. 10, D.L. 76/2020 (vedi Stato legittimo degli immobili), secondo il quale per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (vedi Immobili ante 1967, quando è necessario il titolo edilizio), oppure nel caso in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale tuttavia non sia disponibile copia, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.
Nel caso di specie lo stato attuale dell’immobile corrispondeva alla planimetria depositata in sede di primo accatastamento e l’immobile figurava regolarmente censito, con le sue attuali caratteristiche, nell’anagrafe edilizia del Comune.

MODIFICHE AI PROSPETTI, MANUTENZIONE STRAORDINARIA - In relazione alle contestate variazioni prospettiche, il TAR ha affermato che a seguito delle modifiche all’art. 3, D.P.R. 380/2001 da parte dell’art. 10 del D.L. 76/2020, le stesse rientrano nella manutenzione straordinaria. Ed infatti il comma 1, lett. b), del citato art. 3 prevede ora che nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria - e non più, quindi, di ristrutturazione edilizia - sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati a condizione che le stesse siano necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, che l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Leg.vo 22/01/2004, n. 42.

Per approfondimenti sul tema vedi Apertura finestre: le modifiche dei prospetti possono essere manutenzione straordinaria.

INTERVENTI SUL LASTRICO SOLARE - Con riguardo alla riscontrata trasformazione del lastrico solare in terrazzo, è stata infine riconosciuta la funzione di mera protezione delle opere realizzate, sia con riferimento agli impianti tecnici ivi allocati, sia con riferimento al rischio di caduta dall’alto dei manutentori che all’occorrenza avrebbero dovuto operare sugli stessi impianti.