Tolleranze costruttive: calcolo dell’entità dell’abuso e applicazione del limite del 2%

Nella fattispecie la ricorrente contestava l’annullamento della SCIA che aveva presentato per regolarizzare alcune difformità risalenti all’epoca dell’edificazione di due villini di sua proprietà rispetto ai titoli edilizi conseguiti al momento della costruzione avvenuta negli anni sessanta. La ricorrente, avendo effettuato il calcolo dell’eccedenza delle superfici abitabili (di mq 17,92) con riguardo alla superficie non del singolo appartamento, ma dell’intero fabbricato (uno dei due villini di 1.458,91 mq), invocava l’applicazione dell’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, trattandosi, a suo avviso, di mere “tolleranze costruttive”, contenute entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.

In proposito il TAR Lazio-Roma, sentenza del 15/04/2021, n. 4413, ha affermato che l'art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, che stabilisce che il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità abitative non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo, deve essere interpretato nel senso di riferire la c.d. “tolleranza di cantiere” del 2% delle misure programmate soltanto alle singole unità abitative e, dunque, a ciascun appartamento e non all’intero edificio nel suo complesso.

Tale interpretazione appare quella più corrispondente al dettato letterale del citato art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 (che ha sostituito l’ultimo comma dell’art. 34 previgente del medesimo Decreto) riferito, appunto, alle “singole unità abitative” e, soprattutto, all’esigenza sostanziale di garantire quanto più possibile la corretta esecuzione dei progetti costruttivi autorizzati, con conseguente irrilevanza soltanto degli scostamenti di lieve entità (2% della superficie del singolo appartamento), inquadrabili nelle “tolleranze di cantiere”, e non di sensibili modifiche al progetto approvato, che altrimenti potrebbero essere tanto più estese quanto più grande risulti l’edificio complessivo.

Secondo il TAR, l’interpretazione suesposta, supportata anche dalle più recenti pronunce del Consiglio di Stato (cfr. C. Stato 07/01/2021, n. 230), non risulta efficacemente smentita:
- né dal riferimento della norma dell’art. 34-bis cit. al “titolo abilitativo”, che pur riguardando, se del caso, tutta la costruzione, non può che contenere un preciso riferimento anche alle singole unità immobiliari;
- né dalle argomentazioni contenute nelle più risalenti decisioni giurisprudenziali, favorevoli ad una più estesa liberalizzazione delle difformità da progetto, particolarmente rischiosa, però, per il possibile pregiudizio arrecato all’interesse pubblico urbanistico ed edilizio, in caso di fabbricati di grandi dimensioni.

Di conseguenza i giudici hanno confermato l’annullamento della SCIA, avendo accertato il Comune che le difformità dell’appartamento sopravanzassero di gran lunga le suddette tolleranze massime e non potendo in nessun caso la percentuale delle difformità stesse essere calcolata sulla superficie dell’intero fabbricato.

Infine non sono state ritenute rilevanti le ulteriori doglianze espresse dalla ricorrente con riguardo alle norme delle NTA del PRG che, ai fini dell’applicazione delle previsioni urbanistiche ed edilizie, definisce in via generale i concetti di “unità edilizia” e di “unità immobiliare”.

Sul tema si veda anche la Nota: Tolleranze costruttive: calcolo dell’entità, contestualità e retroattività.