Condono edilizio, limite volumetrico e unitarietà dell'immobile

Nel caso di specie due fratelli avevano presentato istanze separate di condono per due porzioni di un immobile di cui erano, al momento della domanda, possessori di fatto, e di cui erano divenuti successivamente legittimi proprietari per eredità alla morte della madre. Le porzioni singolarmente considerate non superavano il limite volumetrico di 750 mc richiesto dall’art. 39, L. 724/1994 per ogni singola richiesta di sanatoria.

INAMMISSIBILITÀ DEL FRAZIONAMENTO - In proposito la Corte di Cassazione penale, con la sentenza 15/03/2021, n. 10017 ha ricordato che secondo la consolidata giurisprudenza di legittimità, non è ammissibile il condono edilizio di una costruzione quando la richiesta di sanatoria sia presentata frazionando l'unità immobiliare in plurimi interventi edilizi, in quanto è illecito l'espediente di denunciare fittiziamente la realizzazione di plurime opere non collegate tra loro, quando, invece, le stesse risultano finalizzate alla realizzazione di un unico manufatto e sono a esso funzionali, sì da costituire una costruzione unica (v. C. Cass. pen. 18/05/2015, n. 20420).
Sebbene il legislatore non ponga alcun divieto al frazionamento ovvero all'accorpamento di unità immobiliari, tuttavia, tali operazioni possono configurare ipotesi elusive dei limiti legali di consistenza degli immobili, sicché ogni edificio deve intendersi come un complesso unitario facente capo ad un unico soggetto legittimato e le relative istanze di oblazione eventualmente presentate in relazione alle singole unità che compongono tale edificio devono essere riferite ad una unica concessione in sanatoria, la quale dovrà riguardare lo stesso nella sua totalità. La regola è, pertanto, rappresentata dalla unicità della concessione edilizia per tutte le opere riguardanti un edificio o un complesso unitario, escludendosi la possibilità per lo stesso soggetto legittimato di servirsi di separate domande di sanatoria per aggirare il limite legale volumetrico.
Analogamente la giurisprudenza amministrativa ritiene illegittimo l'inoltro di diverse domande tutte imputabili ad un unico centro sostanziale di interesse, in quanto tale espediente rappresenta un evidente tentativo di aggirare i limiti consentiti per il condono relativamente al calcolo della volumetria consentita (v. C. Stato 05/09/2018, n. 5211).

ECCEZIONE ALLA REGOLA GENERALE - Unica eccezione a tali principi è costituita dalla presentazione di una serie di istanze da parte di quanti sono i proprietari o i soggetti aventi titolo al momento della domanda, che abbia ad oggetto le sole porzioni di appartenenza, anche se comprese in una unica costruzione unitaria (ipotesi in cui la volumetria dovrà essere calcolata rispetto a ciascuna separata domanda di sanatoria, non potendosi comunque superare il limite complessivo di 3000 metri cubi). In tale ipotesi, costituendo le porzioni oggetto di diritto di diversi soggetti, ciascuno di essi sarà legittimato a presentare istanza di sanatoria per la parte allo stesso riferibile.

In definitiva, ai fini della individuazione dei limiti stabiliti per la concedibilità della sanatoria:
- ogni edificio va inteso quale complesso unitario qualora faccia capo ad un unico soggetto legittimato alla proposizione della domanda di condono, con la conseguenza che le eventuali singole istanze presentate in relazione alle separate unità che compongono tale edificio devono riferirsi ad un'unica concessione in sanatoria, onde evitare l'elusione del limite legale di consistenza dell'opera;
- qualora, invece, per effetto della suddivisione della costruzione o della limitazione quantitativa del titolo abilitante la presentazione della domanda di sanatoria, vi siano più soggetti legittimati, è possibile proporre istanze separate relative ad un medesimo immobile (vedi anche la Nota Condono edilizio: il limite volumetrico di 750 mc si applica anche alle opere non residenziali).

LEGITTIMAZIONE A PRESENTARE L'ISTANZA - Nel caso di specie andava quindi verificato se effettivamente i due richiedenti avessero il possesso di specifiche porzioni dell’immobile, o se al contrario, ne avessero una mera disponibilità di fatto per tolleranza della madre. Infatti, secondo i giudici di legittimità, la mera disponibilità di fatto di una parte del bene per tolleranza del proprietario non legittima la presentazione di un'autonoma e separata domanda di concessione in sanatoria relativamente a tale porzione dell'immobile (al riguardo è stata richiamata la sentenza C. Cass. Pen. 26/06/2019, n. 27977 che ha escluso la legittimazione alla presentazione di più domande anche da parte dei comproprietari prima dell’intervenuta divisione).
Di conseguenza i giudici hanno rinviato la questione alla Corte d’Appello per un nuovo esame.