Limiti di distanza previsti dagli strumenti urbanistici: inderogabilità da parte dei privati

La Corte di Cassazione (C. Cass. civ. 06/11/2020, n. 24827) fornisce interessanti chiarimenti sulle norme previste dal Codice civile in tema di distanze tra costruzioni. In particolare la Corte si è pronunciata nell’ambito di una fattispecie in cui ricorrente si opponeva all’ordine di demolizione - intimato dalla Corte di Appello in accoglimento della richiesta dei proprietari del terreno confinante - della sopraelevazione da lui realizzata a distanza inferiore a quella prevista dal regolamento comunale dal confine tra i fondi. Il ricorrente sosteneva:
- di avere ottenuto dalla parte controinteressata l'autorizzazione alla sopraelevazione dell'edificio;
- che la Corte di Appello avrebbe potuto accogliere la domanda risarcitoria, ma non anche quella di demolizione, poiché il fabbricato esisteva da molto tempo e non aveva alcun edificio frontistante.

IRRILEVANZA DELL’ACCORDO TRA CONFINANTI - Con riferimento al primo profilo, la Suprema Corte ha richiamato il principio secondo il quale in tema di distanze legali delle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate - contrariamente e quelle del Codice civile - a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati. Ne consegue l'invalidità - anche nei rapporti interni - delle convenzioni stipulate fra proprietari confinanti le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze, salva peraltro rimanendo la possibilità, per questi ultimi, di accordarsi sulla ripartizione tra i rispettivi fondi del distacco da osservare (v. C. Cass. civ. 23/04/2010, n. 9751).

La Corte d’Appello aveva, pertanto, correttamente applicato tale principio, ritenendo invalida la pattuizione intervenuta tra le parti circa la deroga delle distanze minime previste dal regolamento locale del Comune.

RISARCIMENTO DEL DANNO E DEMOLIZIONE - Con riferimento al secondo profilo, i giudici hanno rilevato che l'art. 872 del Codice civile prevede espressamente il diritto di colui che ha subito un danno per effetto della violazione delle distanze legali previste dal Codice civile o da esso richiamate (e quindi anche per violazione delle prescrizioni contenute nei regolamenti locali, espressamente richiamati dal successivo art. 873, Cod. civ.), di agire per il risarcimento del danno “salva la facoltà di chiedere la riduzione in pristino”. Le due azioni, ripristinatoria e risarcitoria, quindi, coesistono tanto in ipotesi di violazione delle norme codicistiche che in caso di violazione dei regolamenti locali, a prescindere da qualsiasi considerazione circa l'entità della violazione.

L'unica diversità sussiste nel fatto che mentre il danno da risarcire deve essere provato nella sua effettiva sussistenza ed entità, il diritto al ripristino, mediante demolizione, consegue automaticamente all'accertamento della violazione, indipendentemente dall'esistenza o entità del danno e a prescindere dall'eventuale esercizio, o mancato esercizio, da parte della P.A. del potere di ordinare la demolizione del manufatto edificato o modificato in violazione delle distanze legali.
Analogo principio sussiste in caso di costruzione che violi, al tempo stesso, la distanza minima dal confine ed il vincolo disposto dal regolamento edilizio comunale a tutela del paesaggio.

Per completezza la Corte ha anche ribadito che ove sia disposta la demolizione dell'opera illecita, il risarcimento del danno va computato tenendo conto della temporaneità della lesione del bene protetto dalle norme violate, non già avendo riguardo al valore di mercato dell'immobile, diminuito per effetto della detta violazione, essendo tale pregiudizio suscettibile di eliminazione.