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01/12/2020

La modifica delle facciate necessita del consenso del condominio

Per realizzare o sanare opere che modifichino la facciata dell’edificio è necessario il consenso dell’assemblea condominiale, e ciò anche se si tratti del ripristino della configurazione precedente del fabbricato. La mancanza del consenso del condominio determina l’illegittimità del permesso di costruire eventualmente rilasciato.

FATTISPECIE - Il proprietario di un locale deposito impugnava il permesso di costruire rilasciato ad una condomina del piano superiore per i lavori di riqualificazione del prospetto fronte strada con trasformazione di una finestra in balconcino. Il ricorrente deduceva la violazione dell’art. 11 del D.P.R. 380/2001 sul permesso di costruire e dell’art. 1102 del Codice civile sull’uso della cosa comune, non avendo l’amministrazione acquisito il consenso dei condomini e per il pregiudizio che dalla realizzazione del balcone sarebbe derivato alla sua proprietà (riduzione della luce naturale e scolo delle acque piovane).
La condomina controinteressata rappresentava che l’intervento edilizio aveva ad oggetto il ripristino della originaria configurazione dell’immobile, dal momento che in precedenza la facciata presentava non una finestra ma, appunto, un balcone. L'intervento di ripristino del balcone preesistente quindi, a suo dire, non aveva in sostanza alcuna rilevanza estetica e rientrava tra le facoltà spettanti al proprietario del bene proprio ai sensi dell’art. 1102 del Codice civile.

MODIFICA ALLA FACCIATA DELL’EDIFICIO E RILEVANZA ESTETICA DELL’INTERVENTO - In proposito il TAR Campania Napoli 16/11/2020, n. 5253 ha ricordato l’orientamento del Consiglio di Stato (v. C. Stato 21/10/2003, n. 6529) secondo il quale occorre il consenso del condominio quando uno dei condomini intenda realizzare (o sanare) opere che modifichino la facciata dell’edificio.

Tale principio ha una portata generale e si applica anche quando l’interessato ritenga che le innovazioni sulle parti comuni non avrebbero alcuna rilevanza estetica, pertanto:
- salva la diversa espressa valutazione del condominio, non può l’autorità amministrativa (ovvero il giudice amministrativo, in sede di impugnazione delle sue determinazioni) considerare irrilevanti le innovazioni sotto il profilo estetico;
- poichè il “decoro architettonico” delle facciate costituisce bene comune dell'edificio, ogni lavoro che incide sensibilmente su di esso necessita dell’assenso dell’assemblea dei condomini, a prescindere dal giudizio sul risultato estetico dei lavori progettati.

CONSEGUENZE DEL MANCATO ASSENSO DEL CONDOMINIO SUL TITOLO ABILITATIVO - Con riferimento all’altro aspetto problematico della fattispecie, e cioè se il citato assenso possa condizionare il rilascio del titolo abilitativo, il TAR ha fornito i seguenti chiarimenti.

I lavori edilizi, da eseguirsi su parti indicate come comuni del fabbricato e comportanti opere non connesse all'uso normale della cosa comune, devono essere preceduti dal previo assenso dei comproprietari, situazione questa che impone al Comune di accertare, ai fini del rilascio del titolo edilizio, l'esistenza del consenso alla realizzazione da parte di tutti i condomini e, quindi, un preciso obbligo di istruttoria (v. C. Stato 10/03/2011, n. 1566).

Essendo la facciata di un edificio senza dubbio una parte comune a norma dell’art. 1117, Cod. civ., comma 1, n. 1, la stessa non può essere oggetto di trasformazione se non secondo le regole del Codice civile che disciplinano l’uso della cosa comune.

CONCLUSIONI - Nel caso in esame l’amministrazione non aveva accertato che il ricorrente fosse pienamente legittimato alla realizzazione dell’opera edilizia: il difetto di legittimazione risultava infatti dal mancato accordo tra tutti i condomini, circostanza questa nota alla amministrazione anche in considerazione delle opposizioni che in sede procedimentale erano state proposte.
Di conseguenza il TAR ha accolto il ricorso e ha conseguente annullato il provvedimento con il quale era stato rilasciato il permesso di costruire.

Dalla redazione