Deliberaz. G.R. Valle D'Aosta 09/03/2012, n. 514

Omissis

LA GIUNTA REGIONALE

Preso atto di quanto riportato dall’Assessore regionale al territorio e ambiente, Manuela Zublena;

Confermata la volontà, anche in virtù della competenza primaria in materia urbanistica e della rilevanza delle finalità perseguite, di promuovere interventi volti al mantenimento e al contestuale miglioramento della qualità architettonica ed energetica del patrimonio edilizio esistente, favorendo a tal fine anche l’incremento volumetrico degli edifici da riqualificare;

1. Oggetto e finalità della LR 24/2009

La l.r. 24/2009 definisce, all’art. 1, le finalità che si possono individuare in:

- misure di semplificazione delle procedure vigenti per la realizzazione degli interventi sul patrimonio edilizio;

- definizione delle incentivazioni volte a favorire il miglioramento della qualità degli edifici, l'efficienza energetica, la sostenibilità ambientale e l'utilizzo di fonti di energia alternative e rinnovabili.

In particolare per quanto riguarda queste finalità, la legge ha disciplinato:

1. gli interventi di ampliamento nel limite del 20% del volume esistente;

2. gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento entro il limite del 35% della volumetria esistente, con finalità di miglioramento della qualità architettonica, dell’efficienza energetica ed utilizzo di fonti energetiche rinnovabili e secondo criteri di sostenibilità ambientale;

3. gli interventi di ampliamento fino al 45% nell’ambito dei programmi integrati, delle intese e delle concertazioni promossi dalla Regione, dai Comuni o dai privati;

4. le procedure di valutazione della sostenibilità ambientale degli interventi proporzionalmente al loro incremento volumetrico;

5. l’esclusione degli interventi sugli edifici abusivi, sugli edifici classificati monumento e documento, nelle aree di in edificabilità;

6. limitazioni per gli interventi in relazione ai beni culturali e alle aree di pregio ambientale;

7. l’introduzione di forme semplificate e celeri per l’attuazione degli interventi edilizi;

8. le riduzioni sugli oneri di costruzione;

9. i sistemi di monitoraggio degli effetti sul territorio della legge.

La legge regionale della Valle d’Aosta, a differenza della maggior parte delle leggi approvate dalle altre regioni d’Italia, stabilisce misure durevoli nel tempo, superando il carattere straordinario e congiunturale delle indicazioni previste nell’Intesa.

2. Definizioni

- Classificazione degli edifici nei centri storici: è l’individuazione dei valori storici, artistici, architettonici, archeologici, etnografici degli immobili presenti sul territorio ed in particolare nelle zone di tipo A. Tale individuazione è contenuta nei piani regolatori comunali. I criteri di classificazione degli edifici sono definiti nella deliberazione della Giunta regionale n. 418/1999, mentre la disciplina degli interventi ammessi sulle singole classi di edifici è stabilita dall’articolo 52 della l.r. 11/1998 e dalla relativa deliberazione attuativa della Giunta regionale n. 2515/1999 e successive integrazioni (DGR 1180/2000; DGR 2761/2004). Per poter accedere agli incrementi volumetrici di cui alla l.r. 24/2009 nei centri storici, è necessario che il Comune abbia provveduto alla classificazione degli edifici.

- Destinazione d’uso: in termini urbanistici la destinazione d’uso è l’utilizzo cui l’immobile, o parte di esso, è destinato, sotto il profilo delle attività da svolgere nell’immobile stesso. Tale uso è quello previsto dai titoli abilitativi che hanno autorizzato la costruzione o il recupero, ovvero, in caso di assenza o indeterminatezza dei titoli, da altra documentazione, ritenuta probante dal comune, quali atti notarili, fotografie, descrizioni di altra natura. Le destinazioni d’uso possono non coincidere con le classificazioni catastali. Le destinazioni d’uso sono disciplinate dall’articolo 73 della l.r. 11/1998.

- Ex rurali: edifici realizzati prima del 1945 con destinazione assimilabile a quella delle attività agro-silvo-pastorali, di cui all’articolo 73, comma 2, lettera b) della l.r. 11/1998, che non risultano più in uso e che non sono più strumentali allo svolgimento delle attività agro-silvopastorali. Nell’ambito degli edifici ex rurali così definiti sono ritenuti non più strumentali allo svolgimento delle attività agro-silvo-pastorali quelli situati nelle zone E aventi una dimensione inferiore ai 600 metri cubi e quelli situati nelle altre zone dei PRG senza limiti di volumetria.

- Interventi edilizi: per la definizione degli interventi edilizi propri dell’applicazione della l.r. 24/2009 - ristrutturazione edilizia e nuova costruzione - si faccia riferimento alla DGR 378/2021. N12

- Mutamento della destinazione d’uso: è il cambio di destinazione d’uso riferito all’intera unità immobiliare o a parte di essa; si configura come il passaggio da una categoria ad un’altra di destinazioni d’uso tra quelle elencate all’articolo 73, comma 2, della legge urbanistica; tale passaggio di categoria è disciplinato dall’articolo 74 della l.r. 11/1998.

- Piano seminterrato: la definizione è quella stabilita dai Comuni nei propri strumenti urbanistici.

- Procedimento coordinato: si applica nei casi in cui nel medesimo intervento edilizio si fa contemporaneamente ricorso alla l.r. 24/2009 e alla procedura ordinaria per l’ottenimento del titolo abilitativo.

- Ricostruzione sullo stesso sedime: si faccia riferimento alla DGR 378/2021, alla medesima voce contenuta nel Glossario. N12

- Superficie lorda agibile (slg): è la superficie dell’unità abitativa o del fabbricato oggetto dell’applicazione della l.r. 24/2009 misurata considerando il perimetro murario esterno e, per le parti contigue ad altre unità abitative, il perimetro definito dalla proprietà. Sono escluse dal computo le superfici rappresentate da balconi, logge, terrazzi, corpi scala comuni, compresi gli ascensori comuni. La definizione risponde a quanto stabilito dalla DCR n. 517/XI del 24 marzo 1999.

- Unità immobiliare: si intende l’insieme di uno o più locali preordinato come autonomo appartamento e destinato ad alloggio nell’ambito di un edificio, di qualsiasi tipologia edilizia, comprese le pertinenze funzionalmente connesse. E’ assimilata alla definizione di unità immobiliare l’unità commerciale, artigianale, ex rurale o ricettiva relativamente alla porzione di fabbricato utilizzato per il computo del volume oggetto di ampliamento.

- Volume del piano regolatore (V_PRG): è il volume di edificabilità afferente al lotto, come stabilito dal PRG, considerato al momento dell’intervento.

- Volume di ampliamento (V_A): è l’incremento volumetrico ammesso in applicazione della l.r. 24/2009 e calcolato secondo i criteri descritti nel capitolo 6.

- Volume esistente: è il volume dell’unità immobiliare o dell’edificio oggetto dell’applicazione della l.r. 24/2009, calcolato al momento dell’entrata in vigore della l.r. 24/2009.

3. Criteri per l’applicazione

3.1 Limitazioni di tipo generale

La l.r. 24/2009, ancorché superi le disposizioni dei PRG, non trova applicazione in modo indiscriminato. L’articolo 6 definisce i casi in cui i benefici volumetrici non possono essere applicati sia per la presenza di vincoli incidenti sul fabbricato o sull’area, sia per quella di abusi edilizi.

Relativamente ai vincoli, la norma stabilisce la non applicabilità dell’incremento volumetrico nei seguenti casi:

a) sulle unità immobiliari che sorgono su aree demaniali o vincolate ad uso pubblico o dichiarate inedificabili per legge, sentenza o provvedimento amministrativo. A titolo esemplificativo – e non esaustivo – si richiamano le aree gravate da vincoli a servizio pubblico apposti dal piano regolatore comunale, le fasce di rispetto cimiteriale, le fasce di tutela assoluta a protezione delle captazioni delle acque destinate al consumo umano, le unità immobiliari oggetto di sequestro;

b) sulle unità immobiliari oggetto di notifica ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio, articolo 10 della l. 6 luglio 2002, n. 137);

c) sulle unità immobiliari classificate dagli strumenti urbanistici generali, ai sensi della l.r. 11/1998, come monumento o documento, nonché, limitatamente agli interventi di cui agli articoli 3 e 4 della l.r. 24/2009, sulle unità immobiliari classificate di pregio storico, culturale, architettonico od ambientale.

Per quanto attiene gli abusi edilizi, possono fruire dei vantaggi della l.r. 24/2009 soltanto le unità immobiliari in parte o in tutto abusive, purché abbiano sanato l’abuso ottenendo il titolo abilitativo in sanatoria ai sensi dell’art. 84 della l.r. 11/1998.

Se invece l’abuso non è stato sanato o non è sanabile ai sensi dell’articolo 84 della l.r. 11/1998, non è possibile applicare gli articoli 2, 3 e 4 della l.r. 24/2009. A maggior ragione, in alcun modo è ammesso utilizzare gli incrementi volumetrici concessi dalla legge casa per sanare gli abusi edilizi.

Si precisa, a tal fine, che tale norma è la diretta trasposizione della norma nazionale, contenuta nel cosiddetto “decreto sviluppo” (approvato con Decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, coordinato con la legge di conversione 12 luglio 2011, n. 106, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 160 del 12- 7-2011) ed esprime la volontà di non trasformare la legge casa in una legge di condono gratuito. Si ribadisce, pertanto, che non è possibile legittimare unità immobiliari, o parti di esse, che sono state oggetto di realizzazione e/o trasformazione senza il dovuto titolo abilitativo, direttamente attraverso l’applicazione della legge casa.

In alcuni casi gli interventi previsti dalla l.r. 24/2009 sono consentiti solo a determinate condizioni. In particolare le restrizioni riguardano gli interventi interessati da specifica disciplina di settore. Queste condizioni ricorrono:

a) Nelle aree gravate da vincolo di inedificabilità di cui al titolo V, capo I, della l.r. 11/1998: in questo caso gli interventi in applicazione della l.r. 24/2009 devono essere coerenti con le cartografie e le discipline degli ambiti inedificabili; ad esempio, per quanto riguarda le aree boscate, vista la disciplina di cui all’articolo 33 della l.r. 11/1998 e le relative disposizioni attuative, che non ammettono nuova edificazione e consentono ampliamenti solo fino al 20% del volume esistente, è possibile applicare solo gli interventi di cui all’articolo 2 e non quelli di cui agli articoli 3 e 4;

b) nelle aree insistenti nei parchi nazionali o regionali o nelle aree naturali protette;

c) nelle aree soggette ad altri vincoli, previo rilascio dei pareri, delle autorizzazioni o degli assensi, comunque denominati, da parte delle autorità preposte alla tutela dei predetti vincoli.

La l.r. 24/2009 fa, infine, salva la pianificazione di settore, per quanto attiene le attività commerciali: in tal senso l’articolo 5, comma 4, stabilisce che “gli interventi di cui agli articoli 2, 3 e 4 realizzati su unità immobiliari destinate ad attività commerciali devono essere conformi alle disposizioni regionali o comunali vigenti in materia di pianificazione e programmazione commerciale”.

DEROGHE AI PRG E RE

Gli interventi previsti dalla l.r. 24/2009 si realizzano in deroga agli strumenti urbanistici generali, compresi i relativi strumenti attuativi (Normativa d’attuazione per le zone di tipo A, Piani urbanistici di dettaglio) ed ai regolamenti edilizi (RE), ad eccezione delle destinazioni d’uso ammesse nelle zone o sottozone e della distanza minima tra le costruzioni.

Non sono derogabili norme di settore ripetute o richiamate all’interno degli strumenti urbanistici comunali. N4

DISTANZA MINIMA TRA LE COSTRUZIONI

Le distanze tra le costruzioni definite inderogabili dalla l.r. 24/2009 sono quelle stabilite nei singoli PRG o RE, in coerenza con le norme nazionali vigenti.

Tali distanze minime sono inderogabili anche nel caso in cui ci sia l’assenso del proprietario dell’edificio fronteggiante.

Per quanto riguarda gli interventi di cui all’articolo 3 della l.r. 24/2009, sono applicabili le disposizioni contenute nell’articolo 88-bis della l.r. 11/1998. N13

Nel riquadro seguente sono richiamate le norme relative alla definizione della distanza minima tra le costruzioni, di cui al Codice Civile e al DM 1444/1968.

FASCE DI RISPETTO STRADALE

Con la modifica alla l.r. 24/2009 è stata introdotta la possibilità di realizzare gli interventi di cui agli articoli 2, 3 e 4 anche in fascia di rispetto delle strade comunali, in deroga a quanto stabilito agli articoli 39 e 40 della l.r. 11/1998, purché sia mantenuta la distanza preesistente dalla strada e fatto salvo il rispetto delle distanze minime tra le costruzioni.

3.2 Limitazioni di tipo temporale

FRAZIONABILITÁ DELL’INTERVENTO

L’ampliamento fino al 20%, di cui all’articolo 2, può essere realizzato anche attraverso più interventi, al fine di dare la facoltà al cittadino di agire in momenti diversi sulla propria unità immobiliare, diluendone gli oneri nel tempo. L’incremento complessivo non deve superare, per ogni unità immobiliare, il valore massimo consentito, ovvero il 20% del volume esistente all’atto del primo intervento. L’utilizzo delle varie percentuali e la verifica che l’incremento volumetrico complessivo non supera l’incremento totale ammesso dovranno essere chiaramente indicati nell’allegato B.

LIMITAZIONI TEMPORALI PER GLI INTERVENTI PREVISTI ALL’ARTICOLO 2

Il limite temporale relativo agli interventi previsti all’art. 2, ovvero alla possibilità di ampliare le unità immobiliari nella misura massima del 20%, è quello del 31 dicembre 2008, data entro la quale deve essere stato acquisito il titolo abilitativo da parte del proprietario.

La legittimità può essere attestata attraverso uno dei seguenti documenti:

- titolo abilitativo

- certificato di abitabilità/agibilità;

- accatastamento;

- atti notarili;

- altra documentazione comprovante la presenza dell’edificio in data anteriore al 31 dicembre 2008.

A tal fine si precisa che non è considerato efficace il titolo abilitativo decaduto e non prorogato entro il 31 dicembre 2008. N5

Il fatto che successivamente alla data del 31 dicembre 2008 siano stati rilasciati ulteriori titoli abilitativi (es. varianti in corso d’opera o SCIA N2 o concessioni) per altri interventi edilizi sulla medesima unità immobiliare, compresi eventuali incrementi volumetrici estranei alla l.r. 24/2009, non determina l’esclusione dell’eventuale applicazione della legge stessa.

LIMITAZIONI TEMPORALI PER GLI INTERVENTI PREVISTI AGLI ARTICOLI 3 E 4

Il limite temporale relativo agli interventi previsti dagli articoli 3 e 4, ovvero la possibilità di demolire e ricostruire con ampliamento fino al 35% o al 45% del volume esistente, è fissato al 31 dicembre 2008 N14, data entro la quale deve risultare legittimato l’edificio o gli edifici interessati ad interventi di demolizione e ricostruzione.

La legittimità può essere attestata attraverso uno dei seguenti documenti:

- titolo abilitativo

- certificato di abitabilità/agibilità;

- accatastamento;

- atti notarili;

- altra documentazione comprovante la presenza dell’edificio in data anteriore al 31 dicembre 2008 N14.

Il fatto che successivamente alla data del 31 dicembre 2008 N14 siano stati rilasciati ulteriori titoli abilitativi (es. varianti in corso d’opera o SCIA ^N2 o concessioni) per altri interventi edilizi sulla medesima unità immobiliare, compresi eventuali incrementi volumetrici estranei alla l.r. 24/2009, non determina l’esclusione dell’eventuale applicazione della legge medesima.

In tutti i casi di applicazione della l.r. 24/2009, il volume di riferimento per il calcolo del beneficio volumetrico è quello presente alla data di entrata in vigore della legge (19 agosto 2009).

3.3 LIMITAZIONI NELLE ZONE DI TIPO A - CENTRI STORICI

Una trattazione specifica merita l’articolo 2, comma 6, della l.r. 24/2009 che definisce particolari limitazioni nelle zone di tipo A dei PRG.

La disposizione fa riferimento in particolare al concetto di classificazione come definita dall’articolo 52 della l.r. 11/1998 e dalle deliberazioni attuative. N1

Innanzitutto l’art. 6, comma 2, lett. d), della l.r. 24/2009 stabilisce che gli interventi in oggetto non sono consentiti sulle unità immobiliari poste nelle zone territoriali di tipo A, in assenza della classificazione degli edifici di cui all'articolo 52 della l.r. 11/1998.

Alla luce delle disposizioni richiamate al fine dell’applicazione della l.r. 24/2009, per assenza di classificazione degli edifici si deve intendere la mancanza di una classificazione dei fabbricati approvata ai sensi della l.r. 11/1998.

I Comuni che non hanno ancora provveduto a classificare i fabbricati ricadenti in zona A ai sensi dell’articolo 52 della l.r. 11/1998 possono anticipare l’approvazione della classificazione rispetto ai tempi stabiliti dall’articolo 13, comma 4, della l.r. 11/1998, attraverso le procedure di cui all’articolo 16 della medesima legge regionale. A decorrere dalla pubblicazione della deliberazione del Consiglio comunale relativa all’approvazione della suddetta classificazione, è possibile applicare la l.r. 24/2009 nelle zone A.

Si rammenta che la classificazione degli edifici che anticipa i contenuti della variante generale di adeguamento non deve apportare alcuna modificazione alla perimetrazione delle zone A: tale modificazione si configurerebbe, infatti, come variante sostanziale al PRG. La classificazione stessa dovrà poi essere inserita nella nuova perimetrazione nell’ambito della variante di adeguamento del PRG al PTP ed alla l.r. 11/1998.

In ogni caso, qualora il PRG del Comune sia già dotato della classificazione, gli interventi di ampliamento relativi alle unità immobiliari classificate di pregio storico, culturale, architettonico o ambientale dal PRG possono essere realizzati, esclusivamente ai sensi dell’articolo 2 della l.r. 24/2009, solo qualora non incidano sulla complessiva tipologia originaria del fabbricato e previo parere favorevole delle strutture regionali competenti in materia di beni culturali e di tutela del paesaggio. Su tali fattispecie di fabbricati non sono pertanto ammessi interventi di totale demolizione e di ricostruzione.

Gli interventi di cui agli articoli 2 e 3 della l.r. 24/2009 si applicano anche nelle zone o sottozone di tipo A attraverso i titoli abilitativi di cui all’articolo 59 della l.r. 11/1998, senza obbligo di predisposizione di strumenti attuativi del PRG, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 52, comma 4, della l.r. 11/1998, nell’ottica della semplificazione delle procedure necessarie per attivare gli interventi finalizzati alla riqualificazione del patrimonio edilizio esistente.

Si precisa che la l.r. 24/2009 non è applicabile sugli edifici classificati dai PRG in contrasto con l’ambiente per volumetria (E2a). N5

Si fa presente che nelle sottozone di tipo A, ai sensi dell’articolo 1, comma 2, della l.r. 24/2009, gli interventi di cui alla l.r. 24/2009 sono realizzabili anche sui cosiddetti edifici ex rurali.

3.4 Limitazioni nelle zone di tipo E

Il comma 4, dell’art. 6 della l.r. 24/2009 definisce una disciplina particolare per le zone territoriali di tipo E (ovvero le parti del territorio comunale totalmente inedificate o debolmente edificate, destinate agli usi agro-silvo-pastorali e agli altri usi compatibili). Si precisa che il richiamo alle zone territoriali di tipo E di cui alla l.r. 11/1998 non esclude la possibilità di applicare la legge casa nei comuni che non hanno ancora adeguato il proprio PRG alla l.r. 11/1998 ed al PTP: si considerano, infatti, tutte le zone agricole come definite dai PRG vigenti anche se non adeguati alla normativa più recente.

Nelle zone, o sottozone, di tipo E gli interventi di cui agli articoli 2, 3 e 4 possono riguardare gli edifici ex rurali (vedi definizione) e le unità immobiliari di tipo residenziale, di cui all’art. 73, comma 2, della l.r. 11/1998, lettere:

- b) destinazioni ad usi ed attività di carattere agro-silvo-pastorale, limitatamente alla parte residenziale (es.: alloggio del conduttore di azienda agricola);

- c) destinazione a residenza temporanea legata alle attività agro-silvo-pastorali (es.: parti abitative degli alpeggi e mayen);

- d) destinazione ad abitazione permanente o principale (es.: prima casa);

- d-bis) destinazione ad abitazione temporanea (es.: seconda casa).

Nelle zone o sottozone di tipo E di PRG, l’art. 6, comma 4, della l.r. 24/2009 limita l’applicazione dall’art. 1, comma 2, della medesima legge agli edifici ex rurali ed alle destinazioni d’uso di tipo abitativo, escludendo di conseguenza l’applicazione dei benefici della legge a tutte le altre destinazioni d’uso esistenti, di cui all’articolo 1, comma 2, della legge casa.

In ogni caso, la