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Ultimo aggiornamento
13/10/2020

Superbonus 110%: domande e risposte

301 risposte ai quesiti emersi nel corso degli eventi formativi svolti dall’Area Formazione di Legislazione Tecnica sul tema del c.d. “Superbonus” al 110%.
A cura di:
  • Dino de Paolis
  • Alfonso Mancini
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AVVERTENZA IMPORTANTE per la consultazione

Per facilitare la consultazione, le risposte sono state accorpate per argomenti omogenei. Tuttavia, molte risposte sono trasversali, e si riferiscono a più argomenti (ad esempio, una risposta su isolamento termico in condominio potr

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AMBITO APPLICATIVO, SOGGETTI BENEFICIARI E TIPOLOGIE EDILIZIE
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Imprese, enti e professionisti, persone fisiche
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Società, immobili strumentali e immobili merce

D - Un’impresa edile può ottenere il Superbonus per le abitazioni che costruisce per vendere?

R - La risposta è negativa, dal momento che le imprese sono escluse dal novero dei soggetti ammessi.


D - Una società a responsabilità limitata (SRL) può accedere ai benefici?

R - Le società sono escluse dall’elenco dei soggetti beneficiari indicati dal comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020.

I soggetti titolari di reddito d’impresa o professionale possono rientrare tra i beneficiari del Superbonus nella sola ipotesi di partecipazione alle spese per interventi trainanti effettuati dal condominio sulle parti comuni (cfr. Guida Agenzia entrate Visualizza PDF, paragrafo 3).


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Enti pubblici e privati

D - I benefici possono essere estesi anche a fabbricati di proprietà di enti privati?

R - L’elenco dei soggetti beneficiari è tassativo, ed è quello definito dal comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020.


D - In caso di ex IACP che gestiscono gli immobili di un unico proprietario che è il Comune, i massimali si intendono per edificio plurifamiliare?

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Persone fisiche e liberi professionisti

D - Un libero professionista può usufruire del bonus per la propria abitazione?

R - La risposta è affermativa, dal momento che in questa situazione il libero professionista non si trova nell’esercizio della propria attività professionale, ed è pertanto assimilabile alla stregua di una persona fisica, rientrante nel novero dei soggetti ammessi alle agevolazioni ai sensi del comma 9, art. 119 del D.L. 34/2020.


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Unico proprietario di fabbricato - Edifici a proprietà indivisa
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In generale

D - Ci sono molti soggetti che posseggono case di famiglia, in borghi o paesi, che si configurano come proprietà cielo-terra (caratteristico di piccoli centri). Non essendo ville o abitazioni di lusso rientrerebbero nel decreto pur essendo di unico proprietario?

R - La risposta è negativa qualora le tipologie edilizie in questione non possano qualificarsi come “edifici unifamiliari”.

Ciò in quanto l’Agenzia delle entrate, con la Circolare 08/08/2020, n. 24/E (vedi punto 1.1 R), ha affermato che il Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario (o in comproprietà fra gli stessi soggetti).

Possono invece certamente accedere al Superbonus gli edifici unifamiliari oppure le singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, purché:

1)funzionalmente indipendenti”;

2) dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Quanto al primo requisito, una unità immobiliare può dirsi “funzionalmente indipendente” quando sia dotata di installazioni o manufatti di qualun

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Comproprietari

D - Due unità immobiliari in unico edificio, di cui una in proprietà esclusiva del cliente e la seconda in comproprietà del medesimo con la madre e la sorella. A vostro parere l’edificio può beneficiare del Superbonus come condominio?

R - A nostro giudizio nel caso in questione può configurarsi un “condominio minimo”, con conseguente accessibilità al Superbonus.


D - Palazzina in proprietà indivisa: es. n.6 unità immobiliari si accede comunque al bonus come condominio? Se i comproprietari sono in pari quota e sono 3 posso chiedere l’accesso al bonus per tutte e sei le unità fa

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Presenza di unità immobiliari in usufrutto, in comodato o locate

D - Un fabbricato in cui non è costituito un condominio, ma è formato da due appartamenti distinti con uno stesso proprietario e con l’usufrutto a un soggetto diverso come viene considerato ai fini degli interventi per il Superbonus?

R - Un fabbricato in cui non è costituito un condominio, ma è formato da due appartamenti distinti con uno stesso proprietario e con l’usufrutto a un soggetto diverso non può usufruire del Superbonus, a meno che i due appartamenti non abbiano impianti autonomi e ingressi indipendenti dall’esterno (strada o giardino privato). In tal caso possono usufruire singolarmente.

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Limitazioni al numero di interventi per le persone fisiche

D - Un proprietario (persona fisica) che possiede diverse unità immobiliari locate, ubicate in edifici diversi su quante può intervenire?

R - Per quanto riguarda interventi effettuati a livello condominiale, la norma non pone limiti numerici (a parte le limitazioni per le destinazioni non residenziali introdotte dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 R).

Viceversa, per interventi su singole unità immobiliari funzionalmente autonome (come tale intendendosi anche gli edifici unifamiliari) ciascuna persona fisica può effettuare interventi agevolati nel limite di due (ferma restando la contestuale possibilità di interventi illimitati a livello condominiale). Si veda Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico per degli esempi pratici.

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Condomini, edifici unifamiliari, bifamiliari, villini a schiera, unità immobiliari autonome
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Condomìni, fabbricati vari, singole unità immobiliari

D - Un fabbricato è composto da due appartamenti distinti e di proprietà di soggetti diversi, come viene considerato ai fini degli interventi per il Superbonus?

R - Ciascun appartamento può essere considerato (in presenza dei requisiti) “unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno” ai fini della possibilità di intervento di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) o di sostituzione impiantistica (tipologia 3).

Se viceversa si desideri intervenire complessivamente, potrà essere considerato “edificio” con “condominio minimo” - senza peraltro la necessità di nominare un amministratore o di richiedere uno specifico codice fiscale per il condominio - ai fini della possibilità di intervento di isolamento termico dell’involucro (tipologia 1) o di sostituzione impiantistica sulle parti comuni (tipologia 2).


D - Un alloggio abitativo situato in un edificio non organizzato in condominio, con ingresso autonomo ed impianto autonomo nel cui edificio non presenti altre unità residenziali, ma solo negozi, può usufruire del bonus?

R - La risposta è affermativa qualora l’unità immobiliare possa qualificarsi funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno. In tal caso si potrà usufruire

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Edifici unifamiliari e case isolate

D - Casa unifamiliare con unico proprietario ma solo il 40% residenziale il resto magazzino e garage è fruibile?

R - La risposta secondo noi è affermativa, perché la limitazione riferita all’edificio con destinazione residenziale per più del 50% della superficie - introdotta dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 R - riguard

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Chiarimenti su autonomia funzionale e ingresso indipendente

D - Accesso da giardino/cortile ad uso esclusivo del singolo appartamento o della schiera?

R - In linea di massima le situazioni descritte sono ammissibili al Superbonus in quanto rientrano nella fattispecie delle unità immobiliari “funzionalmente autonome” secondo quanto indicato dalla normativa (si vedano altre risposte).


D - Mi sembra di aver letto che se l’accesso è da vialetto comune non vada bene, è vero?

R - Nulla dicono le norme per il caso in cui l’accesso dall’esterno, seppure autonomo (cioè non condiviso con altre unità immobiliari), affacci non sulla pubblica via ma su una strada condominiale (si pensi al classico caso del complesso residenziale con stradina privata che accede poi alla strada pubblica).

Tuttavia risulta evidente, ed è stato chiarito anche in sede di interrogazione parlamentare, che - con riferimento al concetto di “accesso autonomo” che possa assicurare i requisiti di “autonomia funzionale” e “presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno” richiesti dalla norma - può ritenersi tale anche l’accesso da una strada privata e/o in multiproprietà, nonché l’accesso da terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli, non essendo rilevante che il terreno sia di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare.

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Villette a schiera, bifamiliari e tipologie simili

D - Una bifamiliare con giardino comune con singolo accesso carraio/pedonale e accesso singolo e separato alle due unità può fruire? Avendo un secondo accesso pedonale non esclusivo potrebbe avere accesso al beneficio?

R - La risposta è affermativa. Per accedere al Superbonus occorre che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 R; art. 1 del D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020, lettera i) del comma 3). Il fatto che oltre a questo l’unità immobiliare abbia un altro accesso, eventualmente anche condiviso con altre u.i., non pregiudica a nostro parere la fruizione.


D - Villetta a schiera su tre livelli, può accedere al Superbonus avendo due accessi autonomi ed uno da vialetto condominiale.

R - A nostro parere la risposta è affermativa. Inf

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Destinazioni e categorie catastali, prima e seconda casa

D - Quando si parla di unità immobiliari, quali categorie catastali sono considerate?

R - Dando credito ad una interpretazione letterale della norma, sono ammesse tutte le destinazioni di unità immobiliari (tranne quelle precluse ai sensi del comma 15-bis dell’art. 119 del D.L. 34/2020, relativo all’esclusione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) purché titolare dell’intervento sia uno dei soggetti ammessi, e con le limitazioni indicate relativamente alle persone fisiche (massimo 2 unità immobiliari, comma 10 dell’art. 119 del D.L. 34/2020) e per le associazioni sportive dilettantistiche (solo immobili o parti di essi adibite a spogliatoi).

Tuttavia, la Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 R - a nostro parere in via interpretativa ed arbitraria non essendoci alcun appiglio normativo che lo consente - opera una limitazione alle sole destinazioni residenziali, per tutti gli interventi (interventi sulle parti comuni di edifici; interventi su singole unità immobiliari autonome; interventi su edifici unifamiliari; interventi “trainati

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Pertinenze, soffitte, sottotetti, ecc.

D - Un capannone riscaldato annesso ad un’abitazione ma adibito a ricovero merce può rientrare nei benefici?

R - La Circolare Agenzia entrate 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 R, specifica che l’agevolazione riguarda le spese sostenute per interventi effettuati su singole unità immobiliari residenziali, oltre che su parti comuni di edifici residenziali. Pertanto, in questo caso si deve dare risposta negativa, salva la possibilità di considerare l’intervento complessivamente interessante l’intera unità immobiliare cui l’annesso fa riferimento in quanto pertinenza (anche se accatastata separatamente con un proprio sub).


D - I garage come sono considerati, visto che hanno una categoria catastale a parte?

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Immobile senza condominio costituito

D - In caso di edificio in cui non è costituito un condominio, ma è formato da più unità immobiliari con diversi proprietari, chi deve essere l’intestatario del titolo edilizio affinché tutti possano detrarre?

R - In caso di interventi deliberati da tutti i proprietari, sulle parti comuni di edificio plurifamiliare non tecnicamente costituito con un condominio e relativo amministratore, di

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Conformità edilizia degli edifici

D - Le verande sanate possono essere rientrare nella riqualificazione e quindi sostituite con costo inserito nel Superbonus?

R - Le opere oggetto di sanatoria (intesa come “condono edilizio”) o accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del D.P.R. 380/2001, sono assimilabili ad opere fin dall’origine legittimamente assentite e realizzate ai fini delle possibilità di intervento.

Si ricorda tuttavia che l’intervento di isolamento termico si può effettuare solo con riferimento alle superfici “opache” dell’involucro edilizio, non quindi con riferimento a finestre, vetrate o infissi.


D - Qualora sia necessario acquisire un accertamento di conformità o altro titolo in sanatoria preventivo a lavori detraibili, i costi della pratica possono essere detratti?

R - La risposta è negativa.


D - Eventuali necessarie sanatorie sono incluse nel bonus?

R - La risposta è negativa.


D - Se un singolo condomino ha realizzato un abuso (ad esempio aumento di cubatura grazie alla chiusura di un balcone), è applicabile il bonus per l’intero condominio?

R -

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Necessità di un impianto termico preesistente

D - L’interpello Agenzia entrate 326/2020 afferma che per gli edifici collabenti, nei quali l’impianto di riscaldamento non è funzionante, deve essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dalla normativa. Ciò significa, estendendo il concetto, che tutti gli immobili per usufruire del Superbonus 110% devono avere un impianto di riscaldamento?

R - In tutti i casi, l’intervento deve riguardare edifici o unità immobiliari “esistenti” e dotati di impianto di riscaldamento, non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione fatta salva l’ipotesi dell’installazione di sistemi solari fotovoltaici di cui al comma 5, art. 119 del D.L. 34/2020 (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 R).

Inoltre, con riguardo all’Ecobonus, è previsto che gli edifici interessati dall’agevolazione debbano essere dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile. Questa condizione è richiesta per tutte le tipologie di interventi agevolabili di efficientamento energetico agevolabili, ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per la produzione di acqua calda nonché - dal 01/01/2015 - dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari. Può a nostro parere considerarsi funzionante anche un impianto che necessita di un mero intervento manutentivo.

Pur non essendo stato esplicitato, si ritiene di poter estendere questa condizione anche agli interventi concernenti il Superbonus.


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6567635 6808116
Edifici collabenti, ruderi

D - Gli edifici residenziali ma classificati in categoria F/2 o F/3 possono usufruire del 110?

R - In riferimento al c.d. “Ecobonus”, l’Agenzia entrate ha diverse volte chiarito che tale agevolazione spetta in relazione alle spese sostenute per interventi realizzati su edifici “preesistenti”, tra i quali possono annoverarsi anche le unità di categoria F/2 - “Unità collabenti”.

Infatti - pur trattandosi di categoria riferita a fabbricati totalmente o parzialmente inagibili e non produttivi di reddito - ciò non esc

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INTERVENTI AMMESSI E POSSIBILITà DI ESECUZIONE
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Isolamento termico
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6567635 6808119
In generale

D - Per quanto riguarda l’intervento di isolamento termico, è realizzabile anche sul singolo appartamento o è rivolto solo all’intero condominio?

R - Con riguardo alle singole unità immobiliari, l’intervento di isolamento termico (tipologia 1), così come quello di sostituzione impiantistica (tipologia 3) sono realizzabili solo su tipologie edilizie quali villette a schiera, porzioni di bifamiliari o simili.

In particolare, possono accedere al Superbonus gli edifici unifamiliari oppure le singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, purché:

1)funzionalmente indipendenti”;

2) dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Quanto al primo requisito, una unità immobiliare può dirsi “funzionalmente indipendente” quando sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, il gas, l’energia elettrica, il riscaldamento, ecc., di proprietà esclusiva (si vedano: Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2 R; art. 1 del D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020, lettera i) del comma 3).

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Calcolo superficie disperdente, intervento su singola unità immobiliare

D - Le finestre sono escluse dal conteggio della superficie disperdente lorda, quando si fa il calcolo del 25%?

R - Poiché nell’ambito della normativa sul Superbonus non viene fornita una definizione di “superficie disperdente lorda” (SDL), si ipotizza che si possa fare riferimento a quanto chiarito dalla Circolare 14/02/2020, n. 2/E, emanata in riferimento alle diverse agevolazioni rientranti nel c.d. “Bonus facciate” (Detrazioni fiscali per interventi di recupero delle facciate di edifici (c.d. “Bonus facciateâ€)) il quale a sua volta contempla interventi per i quali occorre calcolare tale parametro.

Si legge in proposito nella Circolare che:

1) il calcolo della SDL va effettuato sul totale della superficie complessiva lorda disperdente (pareti verticali, pavimenti, tetti, infissi) confinante con l’esterno, vani freddi o terreno;

2) se però parti della facciata sono rivestite in piastrelle o altri materiali che non rendono possibile realizzare interventi influenti dal punto di vista termico se non mutando completamente l’aspetto dell’edificio, il calcolo va fatto in proporzione tra la restante superficie della facciata interessata dall’intervento e la superficie totale lorda complessiva della superficie disperdente.

In base poi all’

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Isolamento termico di soffitte e sottotetti

D - In un immobile con una soffitta se io sostituisco il tetto con travi in cemento armato con un tetto in legno coibentato o ventilato, posso usufruire del Superbonus?

R - La risposta è negativa, in quanto la soffitta non è locale riscaldato. In qu

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6567635 6808122
Casa passiva

D - Ipotizzando di fare una demolizione e ricostruzione di edificio unifamiliare, e progettando un edificio passivo, per cui il riscaldamento è ge

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6567635 6808123
Sostituzione impiantistica

D - Per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione sulle parti comuni (tipologia 2) si intende la climatizzazione degli spazi comuni a tutti i condomini o degli impianti di climatizzazione centralizzati con climatizzazione anche delle singole unità?

R - L’intervento prevede l’installazione di un impianto centralizzato a servizio delle singole unità immobiliari nonché, ove necessario, anche di eventuali parti comuni.


D - Per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione sulle parti comuni (tipologia 2), si deve intendere intervento su tutto l’impianto o parti di esso? Generatore di calore, sistema di distribuzione, elementi radianti, ecc.?

R - La Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF, alla FAQ n. 14, afferma che “la sostituzione del generatore di calore è sufficiente per godere della detrazione al 110%. Sono ammesse le spese relative all’adeguamento dei sistemi di distribuzione (tubi), emissione (sistemi scaldanti) e regolazione (sonde, termostati e valvole termostatiche)”.

Nello stesso senso la Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 2.1 R.


D - Nel caso intervento

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6567635 6808124
Interventi trainanti e trainati
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In generale

D - È possibile effettuare un intervento trainante (isolamento termico tipologia 1 + sostituzione impianto tipologia 3) per singola unità immobiliare?

R - La risposta è affermativa, ove la singola unità immobiliare consista in un edificio unifamiliare o comunque risponda alla definizione legislativa di “unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari che sia funzionalmente indipendente e disponga di uno o più accessi autonomi dall’esterno”.

In particolare, possono accedere al Superbonus gli edifici unifamiliari oppure le singole unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari, purché:

1)funzionalmente indipendenti”;

2) dotate di uno o più accessi autonomi dall’esterno.

Quanto al primo requisito, una unità immobiliare può dirsi “funzionalmente indipendente” quando sia dotata di installaz

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6567635 6808126
Sostituzione infissi singola unità immobiliare

D - L’intervento di sostituzione degli infissi in un condominio può essere trainato?

R - La risposta è affermativa. In presenza di un intervento trainante effettuato dal condominio, può essere trainato l’intervento di sostituzione degli infissi, di norma soggetto ad un’aliquota più bassa, sia se eseguito direttamente dal condominio che se eseguito dal singolo proprietario.

Questo anche perché la Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF

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6567635 6808127
Sostituzione impianto autonomo singola unità immobiliare

D - È possibile l’installazione - su una singola unità immobiliare parte di un condominio - come un intervento trainato, di un impianto autonomo con pompa di calore, realizzando come intervento trainante l’isolamento termico del condominio stesso?

R - La risposta è affermativa. La Guida dell’Agenzia entrate al Superbonus Visualizza PDF ha chiarito che possono essere “trainati” gli interventi svolti dal singolo proprietario di unità immobiliare (ad esempio un intervento di sostituzione delle finestre comprensive di infissi) soggetti alla normale aliquota, da quelli svolti invece dal condominio e soggetti all’aliquota del 110%. Si vedano in proposito le FAQ 12, 15 e 18.

In altri termini, se il condominio effettua, ad esempio, l’intervento di isolamento dell’involucro edilizio, il singolo condomino potrà sostituire l’impianto di climatizza

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6567635 6808128
Fotovoltaico e fonti energetiche rinnovabili

D - La sola introduzione del fotovoltaico non è finanziata?

R - In linea generale, a prescindere dal Superbonus, le spese sostenute per l’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia (anche in assenza di opere edilizie propriamente dette) rientrano tra gli interventi agevolati ai sensi dell’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 (comma 1, lettera h) in combinato disposto con l’art. 16 del D.L. 63/2013, entro il limite di 96.000 Euro di spesa per unità immobiliare, e con una detrazione del 50% di tale spesa da ripartire in 10 anni. In tale ammontare rientrano anche le spese per l’installazione di sistemi di accumulo funzionalmente collegati agli impianti stessi.

Qualora invece l’installazione di impianti fotovoltaici avvenga nell’ambito di un intervento “trainato” da altri aventi diritto al Superbonus, sono previsti diversi e autonomi massimali di spesa e di detrazione, che possono portare ad un risparmio massimo di 52.800 Euro da ripartire in 5 anni (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).

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6567635 6808129
Sismabonus
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6567635 6808130
In generale

D - Le opere di miglioramento sismico rientrano nel 110%? Bisogna sempre raggiungere i livelli minimi di miglioramento di classe?

R - Per il Sismabonus, l’incremento dell’aliquota di detrazione al 110% è previsto in maniera indistinta, senza cioè alcuna distinzione in base ai fattori prima indicati; ne consegue che il vantaggio risulterà massimo per gli interventi che ordinariamente beneficerebbero dell’aliquota di detrazione al 50%, e per i quali peraltro non è richiesto il requisito del miglioramento asseverato della classe di rischio sismico dell’edificio.

Questo non significa che qualsiasi intervento possa rientrare nel perimetro della messa in sicurezza antisismica. L’efficacia degli interventi ai fini della riduzione del rischio sismico - come indicato dalla lettera b), comma 13 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 - deve essere asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico, unitamente alla congruità della spesa sostenuta in relazione agli interventi realizzati, in base ai modelli previsti dal

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Sismabonus acquisti

D - Come impresa posso applicare il Sismabonus a favore dell’acquirente anche in un intervento di sola ristrutturazione?

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6567635 6808132
Interventi in corso, trasferimenti, accorpamenti e frazionamenti, mutamenti destinazione
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Interventi in corso, non completati o sospesi

D - Per un edificio completato solo nelle strutture e mancante degli infissi esterni e dell’intonaco, oltre gli impianti è possibile usufruire della detrazione?

R - La risposta è negativa. Le agevolazioni riguardano interventi da effettuarsi su edifici “esistenti”, ove come tali si intendono quelli censiti al catasto, dunque nel caso di edifici di nuova costruzione a seguito della presentazione della dichiarazione di fine lavori ed eventualmente dalla modifica della categoria catastale provvisoria F/3 riservata ai fabbricati in costruzione. Altri aspetti tramite i quali può essere fornita la prova dell’esistenza dell’edificio sono il pagamento dell’IMU, l’esistenza di allacci per utenze, l’aver trasferito la propria residenza anagrafica.


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Mutamenti destinazione d’uso

D - Un fabbricato che deve essere ristrutturato conformemente alle previsioni degli strumenti urbanistici per essere adibito ad abitazione, non essendo questa la attuale destinazione d’uso, può accedere alla agevolazione?

R - Con riguardo al Bonus ristrutturazioni - ora disciplinato dall’art. 16-bis del D.P.R. 917/1986 - l’Agenzia delle entrate ha in passato fornito risposta affermativa, chiarendo che è possibile fruire del diritto alla detrazione d’imposta a condizione che nel provvedimento amministrativo che assente i lavori risu

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6567635 6808135
Frazionamenti e accorpamenti

D - Chiedo un chiarimento sull’applicazione del superbonus 110 per una unità immobiliare residenziale con caldaia funzionante, per la quale si è chiesto ed ottenuto un permesso di costruire per frazionamento in due unità immobiliari.

R - Il Superbonus va valutato in base all’assetto dell’immobile come si trova al momento di inizio dei lavori, pertanto se intende fare i lavori agevolabili prima del frazionamento valuterà l&rsquo

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Immobile in vendita

D - Se l’immobile è in vendita con contratto con agenzia immobiliare, posso intraprendere comunque la rich

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Interventi attuati tramite demolizione e ricostruzione

D - Un intervento edilizio di ristrutturazione edilizia costituito da una o più unità abitative, alla luce delle nuove modifiche di cui all’art. 3 del D.P.R: 380/2001, lettera d), che prevede la totale demolizione dell’edificio originario con ampliamento per integrazione funzionale e successiva ricostruzione (non “fedele ricostruzione”) e quindi con modifica della pianta originaria, dei prospetti, ecc. , e con traslazione dell’edificio in ricostruzione su sedime diverso, può usufruire del Superbonus?

R - Dopo le modifiche apportate all’art. 3 del D.P.R. 380/2001 ad opera del D.L. 76/2020 (c.d. “Decreto Semplificazioni”), l’intervento di demolizione e ricostruzione effettuato in ristrutturazione edilizia (lettera d) del menzionato art. 3 del D.P.R. 380/2001) può contemplare

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REQUISITI, ATTESTAZIONI E ASSEVERAZIONI, PRATICHE
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Attestato di prestazione energetica - APE
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Doppio salto di classe energetica

D - Nel raggiungimento del salto di 2 classi energetiche si fa riferimento solo all’intervento principale o si può considerare anche l’eventuale intervento “trainato”?

R - Ai fini del doppio salto di classe energetica l’intervento può essere considerato unitariamente nel suo complesso, quindi anche comprensivo degli eventuali interventi “trainati”.


D - Nel caso di un intervento in condominio, tutti gli APE dovrann

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APE per il condominio o per la singola unità immobiliare

D - Gli APE devono essere prodotti per ogni singola unità immobiliare o per l’intero edificio nel caso di interventi in condominio?

R - Chiarimenti sono contenuti nel D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020, ove si legge (punto 12 dell’Allegato A) che gli APE - qualora redatti per edifici con più unità immobiliari - sono detti “convenzionali” e sono appositamente predisposti ed utilizzabili esclusivamente allo scopo delle agevolazioni di cui al Superbonus.

L’APE convenzionale viene predisposto considerando l’edificio nella sua interezza, considerando solo i servizi presenti nella situazione ante-intervento. Per la redazione dell’APE convenzionale, riferito come detto a edi

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APE di progetto e/o diagnosi energetica

D - È sempre necessario fare un’APE ante e una post-operam, o in fase preventiva è sufficiente una diagnosi energetica?

R - Il comma 3, art. 119 del D.L. 34/2020, prevede espressamente che il doppio salto di classe energetica debba essere dimostrato mediante l’Attestato di prestazione energetica rilasciato prima e dopo l’intervento. U

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Tecnici incaricati per la redazione, protocollo e deposito

D - Il tecnico che è anche direttore dei lavori e da redatto l’APE ante intervento, può redigere anche l’APE post-intervento?

R - Valgono le medesime regole di “terzietà” del soggetto certificatore applicabili in generale, per le quali si rinvia a Certificazione energetica degli edifici (APE - Attestato di Prestazione Energetica).


D - L’APE pre e post-intervento devono essere redatti da due tecnici diversi?

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APE preesistente e/o per interventi già in corso

D - In relazione all’APE, se il proprietario ne è già in possesso a seguito di interventi svolti due anni fa, deve comunque aggiornarlo prima dell’inizio dei lavori?

R - In assenza di interventi edilizi che incidano sulla prestazione energetica, l’APE ha validità decennale (vedi Certificazione energetica degli edifici (APE - Attestato di Prestazione Energetica)

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Rispetto dei requisiti energetici e criteri ambientali minimi

D - Cosa si intende per “rispetto requisiti minimi energetici di legge”?

R - Si intendono i requisiti di cui al D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020. Va tuttavia precisato che il citato D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020, al momento attuale non è ancora stato ufficialmente emanato, e quindi non è in vigore. Nelle more dell’emanazione del decreto in questione (teoricamente già previsto per gli interventi soggetti alle agevolazioni dell’Ecobonus - ai sensi del comma 3-ter dell’art. 14 del D.L. 63/2013) si continuano ad applicare il D.M. 19/02/2007 R e successive modificazioni, il D.M. 11/03/2008 e successive modificazioni, nonché gli altri provvedimenti di tempo in tempo riferiti per le varie tipologie di interventi.

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6567635 6808146
Edifici vincolati o per i quali sussistano difficoltà tecniche

D - Negli edifici vincolati, o edifici ante 1946 come ad esempio nelle città d’arte, difficilmente è possibile conseguire i requisiti minimi delle pareti verticali. Esistono delle possibilità di derogare al rispetto dei valori richiesti.

R - Il comma 2, art. 119 del D.L. 34/2020 dispone che gli interventi di efficientamento energetico di cui all’art. 14 del D.L. 63/2013 - di norma soggetti ad aliquote di detrazione inferiori - possono anch’essi usufruire della maggiorazione al 110% anche se non eseguiti congiuntamente ad uno degli interventi oggetto dell’aliquota maggiorata, nei seguenti casi:

1) l’edificio sia sottoposto ad almeno un vincolo ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al D. Leg.vo 42/2004 (vincolo che, è da ritenere, impedisca l’esecuzione di almeno uno degli interventi ad aliquota maggiorata);

oppure

2) gli interventi ad aliquota maggiorata non possano essere eseguiti perché vietati da regolamenti edilizi, urbanistici o ambientali.

Resta ferma in questi casi la necessità di rispettare tutti gli altri requisiti per l’esecuzione degli interventi, previsti dal comma 3 dell’art. 119 del D.L. 34/2020 (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico).

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Visto di conformità

D - Chi rilascia il visto di conformità che attesta la sussistenza dei presupposti?

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Documentazione varia e pratiche Enea

D - Per lo studio di fattibilità iniziale oltre alla redazione dell’APE si deve predisporre anche la relazione ai sensi della L. 10/1991?

R - La relazione ai sensi dell’art. 28 della L. 10/1991 (riferimento peraltro ora sostituito da quello all’art. 8 del D. Leg.vo 192/2005) deve obbligatoriamente essere predisposta contestualmente alla dichiarazione di inizio dei lavori complessivi o degli specifici interventi proposti, o alla domanda di acquisizione del titolo a

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Pratiche edilizie, agibilità

D - Con il cappotto occorre sempre richiedere la SCIA o basta la CILA?

R - Il titolo abilitativo edilizio da presentare dipende dall’entità complessiva dei lavori svolti. Anche a seguito delle modifiche alla definizione degli interventi edilizi contenuta dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001, introdotte dal D.L. 76/2020, l’intervento di “isolamento a cappotto”, qualificabile in assenza di altre opere come “manutenzione straordinaria”, va assoggettato:

- al regime della CILA qualora non comporti la modifica dei prospetti;

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SPESE DETRAIBILI, MASSIMALI, CESSIONE CREDITO E SCONTO IN FATTURA, CUMULO DI INTERVENTI, IVA
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Calcolo della detrazione, cumulo, massimali e sovrapposizione di interventi
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In generale

D - Che cosa vuol dire “detrazione”? Che differenza c’è con la “deduzione”?

R - Le agevolazioni consistono nella possibilità di usufruire di una “detrazione” fiscale.

In proposito, si chiarisce che una “detrazione” genera un importo che va a ridurre l’imposta dovuta dal contribuente; diversamente, una “deduzione” viene portata in diminuzione dal reddito imponibile, e opera quindi a monte dell’imposta e delle detrazioni.

Ne segue che mentre l’importo della detrazione genera un pari risparmio di imposta (salva la possibilità, qualora la detrazione sia più alta dell’imposta stessa, di accedere alla cessione del credito), l’importo della deduzione genera un risparmio che è proporzionale all’aliquota di imposta da applicarsi al reddito imponibile.

Se ad esempio l’aliquota d’imposta è pari al 30%, una deduzione di 1.000 Euro genera un risparmio di 300 Euro.

Viceversa, una detrazione di 1.000 Euro genera un risparmio di 1.000 Euro a prescindere dall’aliquota d’imposta.


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6567635 6808153
Cumulabilità

D - È cumulabile il Sismabonus con l’Ecobonus?

R - Se sono attuati più interventi distinti, ciascuno dei quali agevolabile, il limite massimo di detrazione applicabile è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati, a patto ovviamente che le spese per i vari interventi possono essere ben separate e distinte.

Si vedano le altre risposte in proposito, nonché Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico.


D - Come si combina il bonus 110% con altri interventi, come il bonus facciate?

R - Si rinvia alle regole generali per il cumulo degli interventi riportate in altre risposte nonché in Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico.

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6567635 6808154
Verifica della congruità dei costi

D - I prezziari della DEI sono validi?

R - Per asseverare la congruità della spesa in relazione agli interventi effettuati, si fa riferimento ai criteri indicati al punto 13 dell’Allegato A R al D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020 ove si prevede che i costi per tipologia di intervento devono essere inferiori o uguali ai prezzi medi delle opere compiute riportati nei prezzari delle opere pubbliche, e che in mancanza, si può far riferimento a prezzari commerciali o a stima analitica direttamente predisposta dal professionista incaricato.

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6567635 6808155
Spese per professionisti tecnici, congruità e percentuali

D - Vi è una percentuale specifica in base alla quale calcolare le spese per la progettazione, direzione lavori, coordinamento sicurezza e altre prestazioni professionali?

R - Secondo il punto 13 dell’Allegato I R al D. Min. Sviluppo Econ. 06/08/2020, sono considerate “congrue” le spese professionali contenute nei limiti scaturenti dall’applicazione del D. Min. Giustizia 17/06/2016 R (Compensi per i servizi tecnici negli appalti pubblici).

Eventuali scostamenti verso l’alto, pur possibili per il principio della liberalizzazione, andranno

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6567635 6808156
Conteggio delle unità pertinenziali

D - Nel calcolo del numero delle unità immobiliari alla base del calcolo dell’importo massimo della spesa agevolabile rientrano tutte le tipologie di immobile? Esempio un edificio con 3 appartamenti, 2 locali commerciali, 2 locali deposito e 2 locali garage in interrato.

R - In primo luogo, la Circolare 08/08/2020, n. 24/E, al punto 2 R, afferma che qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50%, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.

Quanto al calcolo del massimale, in caso di interventi su interi edifici condominiali/plurifamiliari, si rit

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6567635 6808157
Massimali per impianti fotovoltaici e sistemi di accumulo

D - Il limite di spesa del fotovoltaico si riferisce all’unità immobiliare?

R - Il limite di spesa - stabilito distintamente per l’installazione degli impianti solari fotovoltaici e dei sistemi di accumulo integrati nei predetti impianti (Risoluzione 28/09/2020, n. 60/E, che sullo specifico punto supera quanto in contrasto affermato dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E) - è riferito alla singola unità immobiliare (vedi Circolare 08/08/2020, n. 24/E, pun

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6567635 6808158
Massimali per impianti di ricarica veicoli elettrici

D - Il massimale di 3.000 euro annui per le colonnine come si intende?

R - Secondo quello che dice l’Agenzia e

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6567635 6808159
IVA sulle spese per gli interventi

D - Le spese professionali si considerano comprensive di IVA?

R - La detrazione si applica sul valore totale della fattura, al lordo del pagamento dell’IVA (Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 4 R), qualora non ricorrano le condizioni affinché l’IVA venga “scaricata”.


D - Se lo sconto in fattura che l’impresa applica è il 100%, che fine fa l’IVA?

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6567635 6808160
Spese varie che rientrano nell’agevolazione, spese professionali
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Detraibilità di spese per ponteggi, demolizioni e lavorazioni varie

D - La sostituzione ed il rifacimento della copertura rientra nelle spese sostenibili?

R - L’intervento in questione può rientrare, nel rispetto dei requisiti previsti, nell’ambito dell’intervento di isolamento termico dell’involucro edilizio (tipologia 1), per il quale la normativa fa espressamente riferimento a “isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate”, includendo pertanto nelle parti che possono essere oggetto di riqualificazione anche le coperture.


D - Nelle spese si comprendono anche le opere accessorie quali rimozioni manto copertura oppure ponteggi a servizio dell’attività?

R - Nelle spese si comprendono anche quelle sostenute per opere provvisionali ed accessorie strettamente funzionali alla realizzazione degli interventi, quali ad esempio ponteggi, nuove soglie o davanzali, rifacimento intonaci, opere murarie, ecc.

In applicazione dei principi generali validi anche per le altre agevolazioni simili, e come confermato anche dalla Circolare 08/08/2020, n. 24/E, punto 5 R, rientrano fra le spese ammissibili:

a) le spese sostenute per l’acquisto dei materiali, la progettazione

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Detraibilità delle spese professionali

D - Si considerano tra le spese anche i progetti e le direzioni lavori?

R - Il comma 15, art. 119 del D.L. 34/2020, prevede che “rientrano tra le spe

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Cessione del credito e sconto in fattura
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Funzionamento del meccanismo

D - Il committente deve anticipare somme?

R - In teoria, tramite il ricorso al meccanismo dello sconto in fattura da parte dei fornitori che effettuano gli interventi (vedi Superbonus 110% risparmio energetico e consolidamento antisismico), il committente può svolgere gli interventi senza anticipare somme.

È tuttavia probabile che qualche spesa in fase iniziale vada sostenuta, se non altro per quelle operazioni preliminari che vanno svolte senza alcuna garanzia di poter poi in seguito completare l’intervento agevolato (ad esempio studi di fattibilità, indagini preventive, ecc.).


D - Quale differenza c’è tra sconto in fattura e cessione del credito per l’impresa che fa i lavori?

R - Con lo sconto in fattura, le fatture emesse dall’impresa (o dalle imprese) per i lavori svolti non vengono saldate dal committente, e pertanto contestualmente l’impresa acquisisce un credito d’imposta corrispondente al 110% dello sconto accordato al cliente.

Con la cessione del credito il meccanismo è assolutamente simile, solo che l’operazione avviene in due passaggi:

1) le fatture dell’impresa vengono emesse e pagate;

2) in un secondo momento l’impresa retrocede al cliente l’importo pattuito per la cessione del credito (tipicamente l’importo della detrazione maturata in capo al cliente, diminuito del “prezzo” negoziato tra il cliente e l’impresa per l’acquisto del credito), sostanzialmente “acquistando

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6567635 6808165
Tempistiche per il recupero da parte del cessionario

D - Il soggetto cui viene ceduto il credito o l’impresa che pratica lo sconto in fattura quanto tempo deve attendere prima di recuperare le somme? Deve anticipare oppure il bonus viene erogato tutto insieme?

R - Ai sensi del comma 3, art. 121 del D.L. 34/2020, “il credito d’imposta è usufruito con la stessa ripartizione in quote annuali con la qual

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6567635 6808166
Cessione/sconto totale o parziale

D - Nell’ipotesi della cessione del credito, sarà possibile cederlo tutto o solo una parte?

R - Si tratta di un aspetto ancora non chiaro, tuttavia sembra dalla lettura della Circolare 24/E/2020 (vedi punto 7 R) e del Provvedimento 283847/2020 (vedi punto 1 R) che, mentre lo sconto in fattura può anche essere parziale, la cessione del credito debba invece

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Soggetti fiscalmente incapienti

D - Visto che la via maggiormente percorribile per soggetti incapienti (cioè senza sufficienti redditi su cui scaricare i crediti di imposta, restano le banche, come sarà la procedura? Si presenta un progetto alla banca chiedendo una linea di credito su cui far scaricare le fatture dell’impresa, che la banca stessa provvederà a pagarle? Oppure si chiede un vero e proprio mutuo? E le fatture, nel caso, saranno intestate alla banca?

R - Il caso tipico

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Cessione credito e lavori già in corso oppure interrotti

D - Si può cedere il credito di eventuali lavori di bonus casa precedenti al 110% ma sostenuti nel 2020?

R - La risposta è affermativa. Le possibilità di cessione del credito e dello sconto in fattura sono attuabili non solo in relazione al Superbonus 110%, ma - per le spese sostenute nel 2020 e nel 2021 - in relazione a tutte le agevolazioni dettagliatamente indicate dal comma 2, art. 121 del D.L. 34/2020, e cioè quelle per:

a) interventi di recupero del patrimonio edilizio;

b) interventi finalizzati al risparmio e all’efficientamento energetico;

c) interventi di a

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RUOLO E RESPONSABILITà DEI PROFESSIONISTI TECNICI
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Tecnici incaricati per progettazione, D.L., asseverazione - Conflitti di interessi

D - Se un tecnico è nel condominio non può fare lui le operazioni progettuali e di direzione dei lavori?

R - La risposta è affermativa, non sono previsti requisiti di terzietà.


D - Posso rilasciare le asseverazioni per un intervento su immobile di mia proprietà? E in caso affermativo, posso rinunciare alla parcella, al fine di spendere l’intero importo per le lavorazioni?

R - Contrariamente a quanto affermato per il caso di intervento condominiale in cui il condominio incarica un tecnico che sia anche condomino, nel caso esaminato - e pur non sussistendo alcun esplicito divieto - appare certamente sconsigliabile dal punto di vista deontologico redigere le asseverazioni per un intervento in relazione al quale il tecnico asseveratore stesso usufruisce delle detrazioni.


D - Le attestazioni devono essere eseguite tutte dallo stesso tecnico, ossia da colui che si assu

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Polizza assicurativa professionale

D - La polizza assicurativa specifica va richiesta per ogni singolo intervento di Superbonus? E poi per quanti anni deve essere operativa e che caratteristiche/garanzie deve prevedere.

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VARIE

D - Sono previste sovvenzioni per il trasferimento degli inquilini in caso di sisma bonus su condomini?

R - La risposta è negativa. Eventuali spese di questo genere non sono oggetto di agevolazioni.


D - Può il proprietario far lavorare più imprese, per esempio una per gli infissi e l’altra per l’isolamento termico, e fare la somma?

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