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07/02/2020

Condominio parziale per i beni destinati al godimento esclusivo di una parte dell'edificio

È automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio.

FATTISPECIE
Nel caso di specie, i ricorrenti avevano impugnato la deliberazione assembleare del Condominio avente ad oggetto lavori di manutenzione del tetto di copertura dell'edificio, deducendo la mancata convocazione di altri condomini.

Il Tribunale di Catania, sezione distaccata di Giarre, aveva respinto l'impugnativa, assumendo che gli altri condomini non fossero interessati alle opere, in quanto proprietari di unità immobiliari autonome rispetto a quelle interessate dai lavori.

Nel giudizio di appello era stato accertato che il tetto dell'edificio condominiale era frazionato in due distinti corpi di fabbrica:
- uno composto di falde di laterocemento, che era oggetto dell'intervento di manutenzione;
- l'altro (quello sovrastante le unità immobiliari di proprietà degli altri condomini) composto di falde lignee.

La sentenza della Corte di Catania ha accertato dunque che il tetto oggetto dell'intervento di manutenzione approvato dalla impugnata deliberazione condominiale non avesse funzione di copertura delle unità immobiliari di proprietà degli altri condomini non convocati. Sotto il profilo dell'art. 1123, comma 3, c.c., gli altri condomini non erano quindi interessati alla delibera assembleare di rifacimento del tetto in laterocemento e non dovevano perciò essere convocati.

CONSIDERAZIONI GIURIDICHE
La Corte di Cassazione ha ricordato che il nesso di condominialità, presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 c.c., è ravvisabile in svariate tipologie costruttive, sia estese in senso verticale, sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res che sono esemplificativamente elencate nell'art. 1117 c.c., con la riserva “se il contrario non risulta dal titolo”.

Ciò detto, è agevole ipotizzare come possano esservi, nell'ambito dell'edificio condominiale, delle parti comuni, quali, ad esempio, il tetto (come nella specie), o l'area di sedime, o i muri maestri, o le scale, o l'ascensore, o il cortile, che risultino destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato.

In proposito, la Suprema Corte afferma che è automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parzialeex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell'edificio in condominio.

Il fondamento normativo, che limita la proprietà di cose, servizi ed impianti dell'edificio, si rinviene nell'art. 1123, comma 3, c.c.
L'art. 1123, comma 1, c.c. elabora il principio generale secondo cui l'obbligazione di contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni si suddivide in proporzione alle quote di ciascuno.
Mentre, l'art. 1123, comma 3, c.c. precisa che, qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. 

A tale parziale attribuzione della titolarità delle parti comuni corrispondono conseguenze di rilievo per quanto attiene alla gestione, nonché all'imputazione delle spese.
Relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità, per i partecipanti al gruppo non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare.

Secondo l’Ord. C. Cass. civ. 16/01/2020, n. 791, correttamente perciò, la Corte d'Appello di Catania ha ritenuto validamente approvata la delibera condominiale senza necessità di convocazione degli altri condomini.
 

Dalla redazione