ACTASTIME: la stima per apprezzamenti e detrazioni

ACTA Area Software sviluppa e distribuisce ACTASTIME, software per la redazione di perizie e stime del più probabile valore di mercato e di locazione degli immobili.

ACTASTIME viene sviluppato e aggiornato tenendo conto delle normative vigenti, dei più recenti studi e ricerche sull'estimo e della relativa letteratura, italiana e internazionale, ed è conforme alle ultime "Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie" dell’ABI di dicembre 2015 e alla norma UNI 11612:2015 “Stima del valore di mercato degli immobili”.

La stima cosiddetta per apprezzamenti e detrazioni è un metodo di stima per comparazione che parte dal prezzo unitario medio di un particolare segmento immobiliare, a cui si applicano dei coefficienti correttivi che determinano gli apprezzamenti e le detrazioni per cui l’immobile da stimare si discosta dal segmento di mercato determinando così il prezzo unitario medio dell’immobile specifico.

Il metodo di stima per apprezzamenti e detrazioni è il metodo di stima per comparazione più appropriato per il mercato immobiliare italiano, è uno dei metodi di stima utilizzati da ACTASTIME ed è previsto dalla norma UNI 11612:2015.

Ultimamente vengono richieste sempre più spesso stime da effettuare con il cosiddetto metodo MCA o Market Comparison Approach che prevede che per valutare gli immobili da stimare vengano utilizzati per la comparazione i valori reali di compravendita di altri immobili di cui si hanno dati certi.

Ma il metodo MCA deriva dalla scuola di estimo anglosassone dove il concetto di standardizzazione e omologazione è estremamente diffuso sia per la tipologia edilizia utilizzata sia per il diverso approccio culturale.

In Italia l’edilizia è basata sulla diversità, ogni italiano sogna di avere una casa diversa da quella del vicino mentre ogni americano sogna di avere la casa uguale a quella del vicino, o almeno non lo disturba.

Un quartiere americano tipico è composto da migliaia di case tutte uguali il cui valore immobiliare è estremante simile, un quartiere italiano è estremamente eterogeno con immobili volutamente diversi tra loro, e se non sono diversi vengono sicuramente personalizzati, proprio per diversificarli.

Di conseguenza il metodo MCA in Italia è sicuramente di maggior difficoltà applicativa.

Invece l’unica difficoltà del metodo di comparazione per apprezzamenti e detrazioni potrebbe insorgere nel reperire un prezzo unitario medio attendibile su cui applicare i coefficienti correttivi.

Esistono infatti diversi borsini immobiliari da cui ricavare tali valori medi, più o meno attendibili, ma in Italia esiste l’Osservatorio Immobiliare Italiano dell’Agenzia delle Entrate conosciuto come OMI che suddivide il territorio in zone omogenee e categorie edilizie e determina i valori medi di compravendita.

Considerando l’elevato numero di immobili di cui tiene conto l’OMI, il valore così determinato corrisponde statisticamente al valore degli immobili con caratteristiche medie della zona omogenea presa in considerazione.

Il perito con la sua esperienza e professionalità partendo da questo valore sarà in grado di valutare quali siano le caratteristiche dell’immobile da stimare che lo fanno discostare da quelle medie della zona.

Utilizzando in modo corretto sia il metodo di stima per comparazione per apprezzamenti e detrazione, sia il metodo MCA, le risultanze dovrebbero essere molto simili tra loro.

Ma in Italia c’è una grande difficoltà a reperire dati certi sugli immobili di confronto, cosiddetti comparabili

Non si mette in dubbio la validità del metodo matematico finanziario della stima cosiddetta MCA ma il reperimento, la conoscenza e la quantità minima degli immobili comparabili in molti casi possono rendere inapplicabile la stima MCA.

La norma UNI 11612:2015 è consapevole di questi limiti e infatti recita: “l’analisi può contemplare l’utilizzo di tutte le informazioni ritenute pertinenti, incluse quelle risultanti da listini delle borse immobiliari e quotazioni rilevate da associazioni di categoria” e anche da “le richieste di prezzi per immobili simili offerti in vendita”, praticamente ricavando i valori dagli annunci immobiliari su cui sarà possibile applicare un ribasso percentuale corrispondente alla differenza tra offerta e richiesta che mediamente si raggiunge nel periodo di riferimento.

Per questi motivi ACTASTIME consente di valutare gli immobili oggetto della stima per comparazione con i tre diversi metodi:

-          comparandoli con altri immobili oggetto di compravendita (stima per comparazione cosiddetta stima MCA o Market Comparison Approach);

-          comparandoli con il valore di riferimento della zona dello stesso segmento di mercato, ad esempio quello ricavato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate o da altri borsini immobiliari (stima per comparazione cosiddetta per apprezzamenti e detrazioni);

-          comparandoli con le richieste di prezzi per immobili offerti in vendita, da utilizzare solo quando i due metodi precedenti non sono applicabili.

ACTASTIME fornisce tutti gli strumenti per operare nel rispetto della norma UNI 11612:2015, facilitando di molto il lavoro del perito che si potrà così concentrare sui contenuti della valutazione, senza dover nemmeno perdere tempo nell’impaginazione dei dati già preimpostata in ACTASTIME, consentendogli di consegnare ai propri clienti perizie e stime conformi, professionali e con una moderna veste grafica.

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