Appalti privati e obblighi dell’appaltatore non derivanti dal contratto

FATTISPECIE
Nel caso di specie il committente si opponeva alla domanda del costruttore diretta ad ottenere il pagamento del saldo del corrispettivo pattuito per la realizzazione di un edificio e, a sua volta, chiedeva il risarcimento del danno derivante dal mancato rispetto da parte dell’appaltatore della relazione energetica allegata al progetto di realizzazione dell’immobile, non avendo eseguito le opere secondo la classe energetica “A”. Ricorrendo in Cassazione, la committente sosteneva che le prescrizioni del progetto energetico fossero immediatamente cogenti per l'appaltatore anche in difetto di espressa previsione contrattuale. Trattandosi infatti di documenti progettuali richiesti dalla legge per l'ottenimento del titolo autorizzativo finalizzato alla costruzione dell'immobile, il loro contenuto avrebbe dovuto essere ritenuto precettivo per l'appaltatore, analogamente a qualsiasi altra prescrizione contemplata nel titolo autorizzativo.

CONSEGUENZE DELLA DIFFORMITÀ SUL CONTRATTO DI APPALTO
Al riguardo la Corte ha richiamato l’orientamento (v. Cass. civ. 27/11/2018, n. 30703) secondo il quale, in tema di contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione edilizia, occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e parziale. Nel primo caso, che si verifica ove l'edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l'opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione, con conseguente nullità del detto contratto per illiceità dell'oggetto e violazione di norme imperative; nel secondo, invece, che ricorre quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, tale nullità non sussiste.

OBBLIGHI DELL’APPALTATORE
In considerazione di tale principio e precisandone la portata, la Corte ha ritenuto che l'appaltatore è tenuto esclusivamente al rispetto delle prescrizioni contenute nel titolo autorizzativo e di quelle, eventualmente diverse od ulteriori, derivanti dal contratto sottoscritto dalle parti, senza che gli si possano opporre tutte le prescrizioni contemplate nella cospicua documentazione allegata al progetto di realizzazione dell'edificio, ove esse non siano, appunto, state espressamente richiamate nel contratto di appalto.