Circ.Min. Finanze 08/01/1999, n. 13/T

Come è noto, il regolamento in oggetto prevede un completo processo revisionale, mirato a razionalizzare il sistema tecnico-estimale catastale, principalmente attraverso i seguenti nuovi strumenti:

- articolazione del territorio comunale in microzone;

- determinazione delle rendite con procedura automatica e criteri che fanno ricorso a specifici parametri valutativi del fattore posizionale (area) e del fattore edilizio (costruzione);

- adozione dell'unità di misura "metro quadrato" di superficie come parametro di consistenza delle unità immobiliari a destinazione ordinaria;

Con la pubblicazione nella G.U. del 12 maggio 1998 del D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, è stato fornito all'amministrazione catastale ed ai comuni lo strumento regolamentare di riferimento per la concreta attuazione del processo revisionale del sistema tecnico estimativo del catasto dei fabbricati, previsto dall'articolo 3, commi 154 e 155, della legge 23 dicembre 1996, n. 662.R

La portata del processo, per i contenuti sostanziali degli interventi previsti e perché lo stesso riguarda la totalità degli elementi dell'inventario catastale, è tale da potere essere paragonata solo alle attività di impianto per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano.

Di fatto si tratta di una profonda rivisitazione dei criteri di inventariazione e di classamento del patrimonio immobiliare, fondata su parametri posizionali ed edilizi opportunamente ponderati e rappresentativi rispettivamente dell'apprezzamento di mercato della qualità urbana ed ambientale dei luoghi ove l'immobile è ubicato, e della qualità edilizia del fabbricato e della singola unità immobiliare.

In particolare le nuove disposizioni prevedono le modalità di:

a) revisione delle zone censuarie;

b) articolazione del territorio comunale in microzone;

c) determinazione della superficie per tutte le unità immobiliari a destinazione ordinaria sulla base del parametro "metro quadrato";

d) revisione dei quadri di qualificazione e classificazione;

e) revisione delle tariffe d'estimo;

f) revisione dei criteri di classamento;

g) revisione del classamento delle unità immobiliari urbane;

h) determinazione della rendita catastale per tutte le categorie, ivi comprese quelle appartenenti ai gruppi speciali.

Inoltre, sono state ridefinite le competenze. Di fatto, unitamente agli uffici del Dipartimento del territorio, interessati da attività specifiche e di coordinamento, sono chiamate, per la prima volta, a svolgere un ruolo attivo ed incisivo anche le amministrazioni comunali.

Di contro le funzioni di garanzia e di perequazione (nonchè arbitrali per le controversie in tema di formazione delle microzone) saranno garantite, come nel passato, dalle commissioni censuarie provinciali e dalla commissione censuaria centrale, le quali, per l'occasione, sono state ridefinite nella loro composizi

La complessità e la vastità delle operazioni, sinteticamente descritte nel primo capitolo, hanno comportato la necessità di:

- dare corso ad un'intensa attività di studio, per la progettazione esecutiva del processo;

- promuovere un'ampia attività organizzativa, per l'individuazione di un modello idoneo ad assicurare l'uniformità dei lavori su tutto il territorio nazionale, nonché la tempestiva modifica, ove necessario, degli indirizzi operativi;

- sviluppare un efficace sistema di monitoraggio in ogni fase dei lavori.

Per

Fra i principali contenuti innovativi del regolamento in esame N3, rilevano i criteri per l'articolazione del territorio provinciale in zone censuarie N4, la cui nozione è stata rivisitata anche in seguito alla introduzione della nuova entità microzona comunale. La nuova nozione di zona censuaria, peraltro in coerenza con alcune modifiche già introdotte dalla legge 30 dicembre 1989, n. 427, supera il tradizionale limite del perimetro comunale, previsto dall'art. 5 del D.P.R. 1° dicembre 1949, n° 1142. Infatti, in base alla nuova disciplina è possibile identificare detto limite anche nell'intero territorio provinciale, semprechè lo stesso risulti caratterizzato da condizioni di omogeneità ambientale e socio-economica. Queste linee, invero, erano già state anticipate dal legislatore con l'art. 11, comma 2, del decreto legge 14 marzo 1988, n° 70, convertito con modificazioni nella legge 13 mag

Il comma 1, dell'articolo 2 del regolamento, prevede che, nel caso di zona censuaria comprendente più comuni, il territorio di ciascuno di questi costituisce una sola microzona, sempre che lo stesso presenti omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico ambientali, socio economici, ecc. Da quanto sopra si evince come - qualora non sia dato riscontrare detti requisiti di omogeneità, ipotesi peraltro ordinaria per i comuni di media e grande rilevanza - il territorio possa e debba essere articolato in microzone, anche se ricadono in una zona censuaria sovracomunale N7. Quindi, l'articolazione ordinaria del territorio sarà quella rappresentata nello schema di figura 2.

Per quanto concerne la formazione delle microzone si fa rilevare come, ai fini estimali, la segmentazione del territorio cittadino in zone di omogenee caratteristiche, cui di norma corrisponde uno specifico e limitato range dei valori dei fabbricati, è una nozione usuale per gli operatori del mercato immobiliare.

La stessa amministrazione, in occasione della formazione del nuovo catasto edilizio urbano, aveva utilizzato una siffatta metodologia, individuando le zone censu

La zona censuaria rappresenta una porzione omogenea di territorio provinciale, costituita da un solo

Per la formazione delle zone censuarie, gli uffici provinciali del Dipartimento del territorio, sentite le amministrazioni provinciali, operano di norma con criteri e tempi autonomi rispetto alle parallele operazioni comunali di microzonazione.

Chiaramente nell'ipotesi, definita eccezionale, di articolazione del territorio comunale in più zone censuarie, la stessa articolazione deve risultare coerente con le indic

Per quanto rappresentato in precedenza, le operazioni di revisione delle zone censuarie e quelle di definizione delle microzone non sono azioni strettamente sequenziali; anzi, di norma, possono essere sviluppate parallelamente. In ogni caso, in considerazione sia di fattispecie particolari che dei previsti interventi delle commissioni censuarie provinciali N12, nonché delle potenziali interazioni logiche e fisiche tra le due entità territoriali, l'articolazione definitiva delle stesse entità non può prescindere dalle richiamate circostanze e da una puntuale verifica di coerenza complessiva delle opzioni effettuate o deliberate.

Per questo motivo, gli indirizzi per la formazione delle zone censuarie e delle microzone espre

Le perimetrazioni delle zone censuarie determinate dagli uffici periferici non sono da sottoporre autonomamente all'esame delle commissioni censuarie provinciali; il consenso è implicitamente conseguito

La microzona è, di norma, una porzione continua del territorio comunale N14, individuata catastalmente da uno o più fogli di mappa, che presenta omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socio-economici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti. Ogni microzona individua ambiti territoriali di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori, ed in particolare per l'incidenza su tali entità delle caratteristiche estrinseche delle unità immobiliari (art. 2, comma 1 del regolamento).

Come già rilevato, i parametri mercantili svolgono un ruolo determinante nella definizione della zonizzazione del territorio comunale. Di fatto il prodotto più significativo di questa operazione è costituito da una mappa rappresentativa dei valori fondiari della microzona; più precisamente una mappa con maglie caratterizzate d

Circa i criteri per la definizione delle microzone, è da osservare come all'interno di ciascuna microzona, il rapporto tra i valori di mercato massimo e minimo a metro quadrato delle unità immobiliari di riferimento, di norma, non deve risultare superiore a due. A tale fine non sono da prendere in considerazione unità immobiliari aventi caratteri singolari per la microzona o, comunque, poco significative a livello statistico.

Inoltre, lo scostamento percentuale fra i valori medi ordinari a metro quadrato delle unità di riferimento site in due microzone contigue ed urbanisticamente omogenee non deve risultare di norma inferiore al 30% N16. Il valore medio ordinario è quello caratterizzato dalla massima frequenza con cui i singoli valori sono riscontrati.

In presenza di particolari ed oggettive condizioni, che non consentano il rispetto dei limiti suddetti, gli stessi possono essere superati fino ad assumere, rispettivamente, le entità di 3 e del 20%.

Le unità di riferimento per il rispetto dei rapporti dei valori suddetti sono di norma quelle a destinazione residenziale (qualificabili con le nuove categorie R/1, R/2, R/3 N17). Ove dette unità siano presenti in misura poco significativa (ad esempio nelle zone industriali-artigianali o a vocazione terziaria), sono da assumere a riferimento unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale ordinaria più rappresentativa nella microzona esaminata N18

Anche per comprensori industriali-artigianali o di diversa vocazione funzionale, dove comunque risultino prevalenti le unità a destinazione speciale soggette ad attribuzione di rendita con stima diretta, appare di norma utile costituire autonome microzone, anziché aggregare i relativi ambiti territoriali a microzone contigue.

Di fatto anche nella richiamata fattispecie la microzona potrà essere proficuamente utilizzata per tutte le unità censibili nelle categorie ordinarie, in quanto le stesse - risentendo verosimilmente dei caratteri e delle vocazioni specifiche della zona (industriale, artigianale, ecc.) - possono trovare un più appropriato segmento della scala di redditività in un'autonoma microzona, piuttosto che in quelle contigue.

Simmetricamente a quanto già rappresentato per la casistica ordinaria, la microzona, così individuata, assumerà a riferimento, per l'accertamento dei valori, la destinazione delle unità immobiliari più frequente fra quelle presenti tra quelle appartenenti ai gruppi ordinari N19

Infine, in relazione ai limiti sopra richiamati concernenti il rapporto tra i valori massimo e minimo delle unità immobiliari di riferimento, nonché lo scostamento tra i valori medi di due microzone contigue, è il caso di osservare come le finalità degli stessi siano da identificare nella esigenza di evitare, per un verso, una zonizzazione poco significativa ed efficace ai fini delle operazioni di classamento (a causa dell'ampiezza dei segmenti di mercato), per altro verso, una eccessiva polverizzazione del territorio comunale in ambiti troppo ristretti e di difficile gestione.

É da precisare peraltro come detti criteri debbano essere riguardati come una guida metodologica non rigida, dovendo trovare applicazione in realtà urbane molto diverse per consistenza, contesto ambientale, urbanistico, storico-culturale, ecc.

In ogni caso, le operazioni di formazione delle microzone richiedono la conoscenza, ovvero la rilevazione diretta, di molteplici informazioni di natura qualitativa e quantitativa, id

É stato già osservato come, in presenza di contesti urbani estremamente diversificati per estensione e caratteri urbanistici e socio-economici (dalle città metropolitane ai comuni con una popolazione con poche centinaia o migliaia di residenti), le indicazioni metodologiche non possono che identificare linee ed indirizzi guida, da adattare di volta in volta al territorio oggetto di esame.

Con le valenze sopra precisate, sono in ogni caso ipotizzabili due percorsi metodologici, che per analogia con i procedimenti estimativi, vengono definiti indiretto e diretto:

- il primo procedimento, indiretto, è fondato principalmente sull'analisi territoriale e cio&

In relazione agli obiettivi, che l'articolazione del territorio in microzone deve permettere di conseguire, appare evidente come i criteri, a prescindere dalla metodologia operativa utilizzata per la formazione, siano fortemente condizionati dalle dimensioni del comune, in termini di consistenza sia demografica che territoriale. A tal fine, orientativamente, possono individuarsi quattro classi di comuni e precisamente:

- comuni marginali per popolazione ed estensione dei centri abitati;

- comuni con popolazione ed estensione dei centri abitati di limitata entità;

- comuni con popolazione ed estensione dei centri abitati di media entità;

- comuni con rilevanti agglomerati urbani o metropolitani.

Allo stesso fine appare utile riportare nella seguente tabella un'articolazione dei comuni italiani in relazione al numero di abitanti.

- Operazioni preliminari

Gli uffici provinciali del Dipartimento del territorio, a completamento delle conferenze di servizi istruttorie previste al paragrafo 4.2, provvedono a fornire in forma gratuita a ciascun comune quanto di seguito elencato, nonché tutti gli altri elementi eventualmente disponibili in sede locale ed utili al raggiungimento delle finalità perseguite:

1) la cartografia costituita dal quadro (o dai quadri) di unione dei fogli di mappa relativo al comune, ovvero altra cartografia sostitutiva adatta allo scopo. Sui fogli è apposta una specifica indicazione per attestare che sono stati rilasciati ai fini della formazione delle microzone e che devono essere allegati alla documentazione da trasmettere all'ufficio del territorio, unitamente alla deliberazione comunale (art. 1, comma 3) .N31

2) le perimetrazioni delle zone a diverso apprezzamento, operate dall'ufficio ai fini del classamento automatico effettuato con la procedura DOCFA, attraverso un prospetto indicativo delle zone, dei fogli che le compongono, dei dati di classamento ordinario per le varie categorie ed eventuali elaborati grafici;

3) la procedura informatica MICROCOM, appositamente predisposta dal Dipartimento del territorio per l'uniforme registrazione da parte dei comuni delle informazioni relative alle varie microzone e per la loro rapida elaborazione con modalità informatiche. Alla stessa è associato uno specifico archivio dati per ogni comune, utilizzabile per produrre prospetti statistici sulla natura e sul numero delle unità immobiliari presenti in ciascun foglio catastale. Le statistiche principali riguardano il numero di unità (distinte per categoria, con riferimento al nuovo quadro di qualificazione, e per categoria e classe, con riferimento all'attuale quadro di qualificazione), la consistenza media delle unità immobiliari per ciascuna categoria attuale, e la r

Come già osservato, la formazione delle microzone può essere impugnata da parte dell'ufficio, nel caso di predisposizione da parte del comune, ovvero dal comune stesso, nel caso di surrogazione da parte dell'ufficio del Dipartimento del territorio.

Le motivazioni sono da individuare unicamente nei profili di violazione dei criteri definiti dal regolamento. Non sono, di contro, impugnabili le informazioni fornite dal comune nelle schede illustrative delle diverse microzone, comprese quelle concernenti i valori ed i redditi immobiliari, a meno che gli stessi non abbiano determinato la formazione del perimetro della microzona, oggetto di gravame.

Come è noto, le risultanze del lavoro di formazione delle microzone devono essere approvate con specific

Per il coordinamento delle operazioni dell'intero processo revisionale, è stata istituita - presso la Direzione centrale del catasto dei servizi geotopocartografici e di conservazione dei rr.ii.- una specifica commissione che opera attraverso tre distinti gruppi di lavoro. N33

Per le stesse finalità presso ciascuna Direzione compartimentale, dovrà essere istituita una apposita commissione presieduta dal Direttore compartimentale o da un dirigente da questi

- Gli strumenti di base

Gli strumenti necessari alla formazione delle microzone sono in genere i seguenti:

- il quadro di unione dei fogli catastali

- le statistiche catastali per foglio di mappa

- una carta tecnica del suolo (ad esempio quella aerofotogrammetrica)

- il piano regolatore

- dati sul patrimonio edilizio (ad esempio i dati del censimento)

- dati sui valori immobiliari per le destinazioni prevalenti

Nella figura 1/1 è stato schematizzato un quadro di unione dei fogli della mappa catastale di un comune qualsiasi, con l'individuazione attraverso apposita campitura, dei centri abitati, relativi al capoluogo e alle frazioni.

FIG. 1/1 - Quadro di unione dei fogli di mappa del comune con l'individuazione dei centri abitati.

Di seguito vengono illustrate le linee guida per la formazione delle microzone, in base alla metodologia indiretta descritta al paragrafo 5.3. Viene analizzato in particolare il territorio del centro edificato del capoluogo; la stessa metodologia è direttamente trasferibile ai centri abitati secondari del comune, nonché al residuo territorio comunale (a prevalente destinazione rurale).

- Formazione delle microzone per il centro abitato del capoluogo

Con riferimento alla preliminare individuazione dei centri abitati, di cui alla fig. 1/1, e segnatamente del centro abitato del capoluogo, sono da svolgere le seguenti operazioni:

1. una prima articolazione del territorio in base ai caratteri ambientali e storico - culturali. Nell'esempio in esame (figura n. 1/2) in cui sono rappresentati gli ambiti territoriali omogenei per i suddetti profili, rileva il solo centro storico;

Lo scostamento percentuale dei valori medi delle unità di riferimento in due microzone contigue di omogenea destinazione urbanistica non deve risultare inferiore al 30% (ed in casi eccezionale al 20%).

- Formazione delle microzone per il centro abitato del capoluogo

Con riferimento alla individuazione del centro abitato (di cui alla fig. 1/1 dell'allegato n. 1), sono da eseguire le seguenti operazioni:

- delimitazione delle zone di omogeneo apprezzamento dei valori medi dei fabbricati N38 di prevalente destinazione, cioè que

Verifica dello scostamento percentuale dei valori medi delle unità immobiliari di riferimento nelle due microzone contigue di omogenea destinazione urbanistica

Per motivi di chiarezza e trasparenza, appare opportuno attribuire ad ogni microzona, oltre al numero cardinale identificativo nell'ambito del comune, anche una descrizione sintetica rappresentativa della specifica natura e del suo merito economico.

A) Comuni con popolazione ed estensione dei centri abitati di limitata entità (cfr. paragr. 5.4 e fig. 8 della istruzione)

Per i Comuni in esame, l'eventuale articolazione in microzone, può assumere di norma le seguenti definizioni:

- centro abitato del capoluogo,

- centro abitato delle frazioni,

- zona residuale agricola.

B) Comuni con popolazione ed estensione dei centri abitati di media entità

A) Esempi di dati e statistiche relativi alla banca dati catastale ottenibili con la procedura MICROCOM

Si ritiene utile esemplificare di seguito alcuni casi di aree territoriali molto ristrette - quali ad esempio quelle delimitate da un foglio catastale o porzione dello stesso - caratterizzate da una notevole disomogeneità delle condizioni ambientali, socio-economiche, ecc., rispetto all'ambito circostante, tali da suggerire una specifica analisi per valutare l'opportunità e/o necessità di promuovere la costituzione di una autonoma microzona (previo eventuale frazionamento del foglio catastale).

- Un primo esempio, adattabile a molteplici situazioni di fatto, è riportato nella figura 5/1.

In un ambito territoriale, costituito da nove fogli catastali, sufficientemente omogeneo e con prevalente destinazione residenziale delle unità immobiliari (tipologia catastale R/1), può accadere che un foglio catastale si presenti disomogeneo a causa della prevalenza di una diversa tipologia edilizia o destinazione (ad esempio, R/2, T/2, T/7, ecc.).

FIG. 5/1

Nella figura n. 5/2 è stata rappresentata la distribuzione tipologica (o funzionale) in termini percentuali delle unità immobiliari presenti nel suddetto foglio.

Nella fat

- Convocazione di conferenze istruttorie di servizi con la partecipazione di Uffici provinciali del Dipartimento del territorio, Province, Comuni, Comunità montane

- I Comuni acquisiscono il software prodotto dall'Amministrazione ed ogni altra documentazione cartacea necessaria

- I Comuni sentono il parere degli Uffici provinciali del Dipartimento del territorio

- I Comuni adottano la deliberazione sulle microzone entro il 27 febbraio 1999

- I Comuni, entro 15 giorni dalla data della delibera, trasmettono agli Uffici provinciali a mezzo raccomandata copia della delibera

- Gli Uffici provinciali, entro il 27 giugno 1999 (120 giorni a decorrere dal 28 febbraio 1999), provvedono per i Comuni inadempienti, alla delimitazione delle microzone ed inviano gli atti ai Comuni interessati a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento