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Circ.Min. LL.PP. 20/09/1978, n. 261

L.392/78 recante norme per la locazione di immobili urbani.Art.18.
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[Premessa]



Nella nuova disciplina delle locazioni Ril canone é definito come una percentuale del cosiddetto valore locativo (articolo 12), il quale si ricava partendo da un costo base fissato convenzionalmente (articolo 14) e corretto con diversi coefficienti (elencati nell'articolo 15), riferiti agli immobili o alle unità immobiliari, per tener conto della molteplicità delle situazioni oggettive che si possono verificare.

Tra i coefficienti correttivi, la legge ne prevede uno riguardante specificamente la ubicazione dell'immobile nell'ambito del territorio comunale. Per determinare questo coefficiente per ciascun alloggio, l'art. 18 della legge stabilisce che il territorio comunale va ripartito per i comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti in 5 zone e per i comuni con popolazione inferiore in 3 zone, alle quali corrispondono i seguenti coefficienti:

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1) Ripartizione in zone

Riguardo al rapporto che deve intercorrere fra le zone di cui all'art. 18 e le zone e le perimetrazioni definite in sede di provvedimenti di natura urbanistica è necessaria una distinzione fra i comuni con popolazione residente superiore ai 20.000 abitanti e quelli con popolazione inferiore.

1.1. Il problema non si pone per i 3190 comuni con popolazione inferiore e ai 20.000 abitanti, per i quali il terzo comma dell'art. 18 della legge in oggetto rinvia esplicitamente alle perimetrazioni previste nell'art. 16 della legge 22 ottobre 1971, n. 865. RQuesto articolo definisce centro storico quella parte dei centri edificati come tale definita dagli strumenti urbanistici N1. Per la delimitazione del centro edificato, l'articolo 16 della legge n. 865 rinvia al successivo art. 18 della medesima legge che dice: "il centro edificato è delimitato, per ciascun centro o nucleo abitato, dal perimetro continuo che comprende tutte le aree edificate con continuità ed i lotti interclusi. Non possono essere compresi nel perimetro dei centri edificati gli insediamenti sparsi e le aree esterne, anche se interessate al processo di urbanizzazione ". Ovviamente, le aree esterne al perimetro del centro edificato costituiscono, ope legis, la zona agricola.

Per i comuni con meno di 20.000 abitanti, pertanto la zona agricola, il centro edificato ed il centro storico debbono coincidere con i perimetri definiti ai sensi della legge n. 865 per gli espropri (zona agricola e centro edificato) e dagli strumenti urbanistici (centro storico). I comuni eventualmente forniti di questi atti debbono provvedere a una definizione del centro storico secondo la prassi normalmente seguita nella elaborazione degli strumenti urbanistici. A tal proposito potranno essere utili i riferimenti contenuti nella circolare ministeriale n. 3210 del 28 ottobre 1967 emanata dopo la legge ponte, fermo restando il rispetto di prescrizioni o norme regionali.

Va però, detto che i comuni tenuti all'applicazione dell'equo canone sforniti di strumento urbanistico approvato sono in numero estremamente esiguo.

Si pone il problema se un Comune con popolazione inferiore a 20.000 abitanti, dotato di perimetrazione del centro edificato effettuata negli anni trascorsi, possa modificare quest'ultima ai fini dell'applicazione dell'equo canone, in considerazione del fatto che, negli ultimi anni, si é realizzata una espansione urbana all'esterno della perimetrazione medesima. Non modificandola, si penalizzerebbero le unità immobiliari ricadenti in detta espansione, poiché ad esse si applicherebbe il coefficiente 1,00 che esse logicamente meriterebbero, rientrando ormai nell'ambito del centro edificato di cui all'art. 18 della legge 865.

Quindi, un aggiornamento della perimetrazione per includervi anche le aree successivamente edificate sembra possibile anzi corretto. Tale aggiornamento non dovrebbe, però, avere alcuna rilevanza agli effetti della determinazione della indennità di esproprio sembrando evidente che la legge 865 abbia voluto congelare i valori delle aree ai fini espropriativi, al momento della perimetrazione da essa prescritta.

1.2. Per i Comuni con popolazione residente superiore a 20.000 abitanti la legge non prescrive una puntuale corrispondenza dei perimetri in questione alle delimitazioni già definite in base a vigenti norme di legge o alle indicazioni degli str

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2) Complessi di particolare pregio o particolarmente degradati

Restano da considerare quei "complessi" che hanno particolari caratteristiche di pregio o di degrado e per i quali é prevista l'applicabilità di coefficienti diversi da quelli delle zone in cui sono compresi. Appare evidente che, attraverso queste "deroghe" al regime delle diverse zone, il legislatore ha voluto evitare che situazioni obiettivamente differenziate venissero assoggettate alla stessa disciplina, con ingiuste maggiorazioni o riduzioni a seconda dei casi, dei valori degli edifici.

Va sottolineato, in proposito, ai fini di una corretta applicazione di tali disposizioni, che queste "deroghe" sono concepite, come sarà in appresso specificato, non in funzione del fattore ubicazionale, ma delle caratteristiche particolari e sono appunto intese a correggere gli effetti iniqui cui condurrebbe la considerazione soltanto del predetto fattore.

La determinazione di tali zone complessi, od edifici, richiede un particolare impegno da parte dei comuni poiché soltanto attraverso una loro oculata individuazione é possibile evitare le conseguenze di cu

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3) Adeguamento della ripartizione in zone del territorio comunale

L'art. 25 afferma il diritto di ciascuna delle parti di ottenere l'adeguamento del canone in relazione al

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4) Forma del provvedimento

Il provvedimento di ripartizione in zone del territorio comunale (e le successive modifiche) è adottato con deliberazione consiliare, non sottoposta a speciale approvazione: esso diviene, pertanto, esecutivo dopo che l'organo di controllo ha apposto il suo visto su detta deliberazione, ovvero a seguito della decorrenza dei termini stabiliti dall'art. 59 della legge 10 febbraio 1953, n. 62.

Come è noto, la legge, ai sensi del secondo comma dell'articolo 62, trova applicazione, per ciò che concerne le nuove misure del canone di locazione, a partire dal 1° novembre del corrente anno. É pertanto ne

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5) Relazione al Parlamento

Nel dibattito in Parlamento é stato più volte ribadito il carattere sperimentale della nuova disciplina, basata su un articolato sistema di determinazione del

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