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Sent. C. Cass. 01/08/2008, n. 21003

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1. Edilizia ed urbanistica - Attività edilizia - Parcheggio - Spazi relativi - Interventi legislativi succedutisi - Diverse tipologie di parcheggio
1. In tema di spazi destinati a parcheggi privati, in complessi condominiali di una nuova costruzione, il susseguirsi d’interventi legislativi incidenti sulla limitazione dell’autonomia privata in ordine alle dimensioni minime di tali spazi e al regime di circolazione, ha determinato l’esistenza di tre diverse tipologie di parcheggio, assoggettate a regimi giuridici differenziati tra loro: a) i parcheggi soggetti ad un vincolo pubblicistico di destinazione, produttivo di un diritto reale d’uso in favore dei condomini e di un vincolo pertinenziale ex lege che non ne esclude l’alienabilità separatamente dall’unità immobiliare, disciplinati dall’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765 (art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150); b) i parcheggi soggetti al vincolo pubblicistico d’inscindibilità con l’unità immobiliare, introdotti dall’art. 2 della L. 24 marzo 1989 n. 122, assoggettati ad un regime di circolazione controllata e di utilizzazione vincolata e, conseguentemente non trasferibili autonomamente; c) i parcheggi non rientranti nelle due specie sopra illustrate, perchè realizzati in eccedenza rispetto agli spazi minimi inderogabilmente richiesti dalla disciplina normativa pubblicistica, ad utilizzazione e a circolazione libera; d) i parcheggi disciplinati dall’art. 12, c. 9, della L. 28 novembre 2005 n. 246 di definitiva liberalizzazione del regime di circolazione e trasferimento delle aree destinate a parcheggio ma con esclusivo riferimento al futuro, ovvero alle costruzioni non ancora realizzate e a quelle per le quali non sia ancora intervenuta la stipulazione delle vendite delle singole unità immobiliari, al momento della sua entrata in vigore.

1a. (ATED-PARK) - Sull’attività edilizia relativa ai parcheggi ved. Cass. 7 maggio 2008 n. 11202 R (Nei fabbricati di nuova costruzione, il vincolo previsto dall’art. 41 sexies della L. 17 agosto 1942 n. 1150 circa gli spazi riservati a parcheggio è subordinato alla condizione che l’area scoperta esista e non sia stata adibita ad un uso incompatibile con la sua destinazione); Cass. 26 ottobre 2007 n. 22496 R(Responsabilità del costruttore-venditore per la mancata destinazione dell’area prevista a parcheggio); 6 settembre 2007 n. 18691 R (Diritto d’uso del parcheggio per legge in contrasto col contratto - A chi spetta l’integrazione del prezzo); C. Stato V 29 marzo 2006 n. 1608 R (Ai sensi dell’art. 9, c. 1, L. 24 marzo 1989 n. 122, i proprietari degli immobili di un fabbricato possono realizzare parcheggi da destinare a pertinenze delle singole unità immobiliari nei locali del piano terra o nel sottosuolo dello stesso fabbricato o nell’area comune esterna); Cass. 24 febbraio 2006 n. 4264 R (In tema di disciplina legale delle aree destinate a parcheggio, l’art. 12, c. 9, L. 28 novembre 2005 n. 246, che ha modificato l’art. 41 sexies, L. 17 agosto 1942 n. 1150, in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, trova applicazione soltanto per il futuro); 22 febbraio 2006 n. 3961 in GIU 1/06, 179 (Vincolo di destinazione di spazi riservati ai parcheggi ex L. 1942 n. 1150 - Inammissibilità di destinazione di aree diverse da quelle previste in concessione edilizia); C. Stato VI 10 febbraio 2006 n. 551 R(Costruzione di parcheggi nel sottosuolo o piano terra di immobili esistenti - Ammissibilità); Cass. 23 gennaio 2006 n. 1221 R (L’obbligo previsto dalle norme vigenti - secondo cui, nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione - si riferisce solo agli spazi che si trovino in detta proporzione con la costruzione e non ad altri eventuali ed ulteriori); S.U. 15 giugno 2005 n. 12793 [R=WSU15G0512793] (Parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo ex art. 18 L. 1967 n. 765 - Non soggetti a vincolo pertinenziale a favore di unità immobiliari del fabbricato); 23 marzo 2004 n. 5755 [R=WSU23M045755] (1. Vincolo di destinazione degli spazi relativi ai parcheggi - Diritto reale d’uso sulle aree a parcheggio - Efficacia erga omnes; 2. Inosservanza da parte del costruttore venditore del vincolo di destinazione a parcheggio delle aree accessorie - Conseguenze); 24 novembre 2003 n. 17882 [R=WSU24N0317882] 9 settembre 2003 n. 13143 [R=WSU9S0313143] 22 agosto 2003 n. 12342 [R=WSU22AG0312342] (Legittimità della vendita separata dell’unità abitativa e dell’area per parcheggio); 18 luglio 2003 n. 11261[R=WSU18L0311261] (In tema di aree destinate a parcheggio interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, il vincolo di natura pubblicistica imposto (dalle relative norme) che riserva l’uso diretto dei relativi spazi alle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari del fabbricato, non comporta anche l’obbligo della cessione in proprietà da parte dell’originario costruttore dell’intero edificio); 21 maggio 2003 n. 7963 [R=WSU21MA037963] (1. La superficie minima obbligatoria degli spazi per parcheggi in nuova costruzione è stata raddoppiata con la L. 24 marzo 1989 n. 122; 2. Il vincolo pubblicistico di destinazione di spazi per parcheggi in nuova costruzione rende incompatibile qualsiasi pattuizione privata che ne comporti l’elusione); 5 maggio 2003 n. 6751 [R=WSU5MA036751] [1. Il trasferimento del regime giuridico degli spazi per parcheggio, quale risulta dalla concessione su altre aree può avvenire solo col rilascio di una nuova concessione in variante; 2. La disposizione di legge (L. 17 agosto 1942 n. 1150, art. 41 sexies) la quale prescrive che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione», pone un vincolo pubblicistico di destinazione (tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985 n. 47); 18 aprile 2003 n. 6329 [R=WSU18A036329] (Qualora lo spazio da adibire a parcheggio, previsto in progetto, non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione, l’acquirente di unità immobiliare ha diritto solo ad eventuale risarcimento danni); 3 aprile 2003 n. 5157 [R=WSU3A035157] (Nel prezzo pattuito per la compravendita di un nuovo immobile può essere ricompresa anche la parte di prezzo relativo alla quota di pertinenza dell’apposito spazio destinato a parcheggio); Cass. Pen. III 18 febbraio 2002 n. 6518 [R=WP18F026518](Sul presupposto alla deroga al regime concessorio previsto dalla L. 24 marzo 1989 n. 122 per la realizzazione di parcheggi per auto su aree di pertinenza ad un immobile preesistente); Cass. 1 agosto 2001 n. 10459 R (Destinazione a parcheggio degli appositi spazi delle nuove costruzioni); 28 marzo 2001 n. 4530 R (Per il vincolo pertinenziale degli appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni, è irrilevante che queste abbiano destinazione commerciale o abitativa); 11 gennaio 2001 n. 341 R (Le parti possono disporre delle aree per parcheggi separatamente dalla nuova costruzione sottoponendole a regime diverso da quello delle pertinenze, purché sia rispettato il vincolo di destinazione a parcheggio); 14 novembre 2000 n. 14731 R (1. Il vincolo di destinazione degli spazi per parcheggio ha efficacia ergo omnes; 2. L’esattezza della superficie oggetto del vincolo di destinazione degli spazi per parcheggio è verificata dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia); C. Stato V 24 ottobre 2000 n. 5676 R (I parcheggi a pertinenza di singoli appartamenti vanno realizzati ai sensi dell’art. 9 L. 24 marzo 1989 n. 122 per gli edifici già esistenti e dell’art. 2, c. 2, L. cit. per i nuovi edifici); Cass. 19 ottobre 2000 n. 13827 R (La clausola dell’atto di vendita immobiliare che esclude o non comprende il parcheggio è nulla ma l’atto è valido e l’acquirente ha diritto, contro ulteriore compenso, ad ottenere anche la pertinenza del relativo parcheggio); 5 aprile 2000 n. 4197 R (Obbligatorietà nelle nuove costruzioni della riserva di aree per parcheggi); 4 marzo 2000 n. 2473 R (Vincolo pertinenziale fra abitazione e spazio di parcheggio); 4 febbraio 2000 n. 1248 R (Condizioni per l’esercizio del diritto da parte del costruttore venditore di esigere il maggior compenso per il diritto di uso dell’area di parcheggio); 28 gennaio 2000 n. 982 R (Le aree di parcheggio, che a norma dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765 devono essere riservate per le nuove costruzioni e che ne costituiscono pertinenza a norma dell’art. 26 della L. 28 febbraio 1985 n. 47, possono essere oggetto di separati atti giuridici); C. Stato V 5 novembre 1999 n. 1835 R (Illegittimità della costruzione di un parcheggio pubblico che comporti la pavimentazione del piano di campagna); Cass. 28 gennaio 2000 n. 982 R (Qualora l’originario proprietario costruttore abbia ceduto a ciascun acquirente la comproprietà in comune con gli altri delle aree destinate a parcheggio, il successivo acquisto di un’unità immobiliare e della quota di comproprietà delle parti comuni, attribuisce all’acquirente la qualità di condomino su tutte le stesse e quindi anche il paritetico diritto d’usufruire dell’area di parcheggio); C. Stato V 5 novembre 1999 n. 1835 R [1. La costruzione di un parcheggio pubblico, pur presentato come «soluzione viaria» che comporti la pavimentazione dell’intero piano di campagna (nella specie, area già utilizzata come campo di gioco) è incompatibile con la destinazione della suddetta area a verde pubblico ed è perciò illegittima; 2. La costruzione di un parcheggio pubblico o privato, qualora manchi il programma regionale di cui alla L. 24 marzo 1989 n. 122, deve procedere in osservanza della vigente normativa urbanistica così come qualsiasi altra opera edilizia che modifichi l’esistente assetto territoriale]; Cass. 20 luglio 1999 n. 7766 R (La norma dell’art. 41 sexies, L. 17 agosto 1942 n. 1150 introdotto dall’art. 18, L. 6 agosto 1967 n. 765 e richiamato dall’art. 26, L. 28 febbraio 1985 n. 47, che prescrive appositi spazi di parcheggio, non ha effetto retroattivo); 4 febbraio 1999 n. 973 R (È nullo l’atto di vendita dell’abitazione di un fabbricato senza relativo parcheggio); 30 luglio 1998 n. 7498 R (I parcheggi, in ragione di almeno 1 m2 su 200 m3 di costruzione, sono pertinenze e non parti comuni di edifici); 17 dicembre 1997 n. 12736 R (Il diritto all’uso dell’area pertinente ad un fabbricato per parcheggio dell’auto si prescrive dopo 20 anni dall’acquisto dell’unità immobiliare); 7 marzo 1997 n. 2036 R (Sul vincolo di aree per parcheggi ex art. 18, L. 1967 n. 765 ed art. 26, L. 1985 n. 47); 6 dicembre 1996 n. 10883 R (Accertamento P.A. della conformità degli spazi vincolati a parcheggi ex art. 41 sexies, L. 1942 n. 1150, alla misura stabilita dalla legge - Necessità di nuova concessione edilizia in variante per il trasferimento del vincolo su altre aree idonee); S.U. 5 novembre 1996 n. 9631 [R=WSU5N969631] (Sui diritti che hanno gli acquirenti di appartamenti di un nuovo fabbricato sulle aree vincolate a parcheggio e sul loro trasferimento ex lege); C. Stato V 22 giugno 1996 n. 788 R (Gli spazi vincolati a parcheggio possono costruire oggetto, ai sensi dell’art. 26, L. 28 febbraio 1985 n. 47, di atti separati); Cass. 22 aprile 1996 n. 3799 R (La proprietà delle aree degli spazi riservati a parcheggio è riservata al costruttore venditore che, come tale, è responsabile della salvaguardia della necessaria destinazione di quelle aree); 16 aprile 1996 n. 3580 R (Il vincolo di destinazione a parcheggio degli appositi spazi nelle nuove costruzioni opera a vantaggio sia dell’acquirente, a favore del quale il costruttore venditore è obbligato a destinare il relativo spazio e sia del costruttore al quale l’acquirente è obbligato a pagare il corrispettivo per l’acquisto del diritto allo spazio suddetto); 21 febbraio 1996 n. 1327 R (Sul caso di superficie eccedente la previsione legale per il parcheggio a pertinenza del nuovo fabbricato); 27 ottobre 1995 n. 11194 R (Conseguenze della costruzione di un edificio senza aree di parcheggio che configura violazione dell’art. 41 sexies L. 1942 n. 1150); C. Stato V 3 luglio 1995 n. 1007 R (Ai sensi dell’art. 9 L. 24 marzo 1989 n. 122 è possibile realizzare parcheggi in cortile di pertinenza senza che occorra rispettare le norme sulle distanze); Cass. 20 aprile 1995 n. 4465 R (In caso di ristrutturazione di edificio preesistente alla L. 1967 n. 765 che comporti la sua dotazione di spazi per parcheggio, questi sono soggetti al diritto d’uso dei proprietari dell’edificio stesso); 11 marzo 1995 n. 2858 R (Domanda contro il costruttore venditore per l’attribuzione del diritto all’area di parcheggio e azione per il recupero del relativo spazio nei confronti di chiunque lo possegga o lo detenga); 10 gennaio 1995 n. 244 R e 27 dicembre 1994 n. 11188 R (Nullità dell’atto di vendita di un appartamento, nella parte in cui non attribuisca all’acquirente la proprietà o il diritto d’uso dell’area di parcheggio; previsione della su integrazione ope legis con diritto del venditore ed ulteriore corrispettivo); 27 dicembre 1994 n. 11188 R (1. In caso di alienazione di appartamenti in violazione del vincolo relativo alle aree di parcheggio ex art. 41 sexies, L. 1942 n. 1150 l’acquirente ha diritto al risarcimento danni; 2. È vietata la modifica della superficie dell’area di parcheggio o il trasferimento altrove del vincolo); 29 novembre 1994 n. 10217 [R=W29S9410217] (Il vincolo di destinazione a parcheggio di determinati spazi permane anche dopo la L. 1985 n. 47; e resta esclusa la natura condominiale dell’area ad uso gratuito); 16 luglio 1994 n. 6696 R (Gli spazi vincolati a parcheggi ex art. 41 sexies, L. 1942 n. 1150 sono pertinenze, escluse dalle parti comuni degli edifici); 17 dicembre 1993 n. 12495 R (1. I proprietari di appartamenti e i loro rappresentanti sono legittimati ad agire per l’accertamento del vincolo relativo agli spazi per parcheggi ex art. 18 L. 1967 n. 765; 2. La L. 1989 n. 122 ha confermato la disciplina legislativa sul vincolo delle aree per parcheggi, ex art. 18, L. 1967 n. 765 e art. 26, L. 1985 n. 47); Cass. 4 gennaio 1993 n. 18 [R=W4GE9318] (Sulla destinazione di un’area comune a due condomini a spazi per parcheggi); C. Stato V 29 ottobre 1992 n. 1104 R; Cass. 26 ottobre 1992 n. 11629 R (Sulla costituzionalità dell’art. 18, L. 1967 n. 765).
(L. 17 agosto 1942 n. 1150, art. 41 sexies; R L. 6 agosto 1967 n. 765, art. 18; R L. 24 marzo 1989 n. 122, art. 2;R L. 28 novembre 2005 n. 246, art. 12, c.9) R

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