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Sent. C. Cass. 18/07/2003, n. 11261

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1. Edilizia ed urbanistica - Attività edilizia - Parcheggio - Apposite aree - Obbligo di cessione in proprietà - Esclusione - Cessione in comproprietà pro-quota - Ammissibilità.
1. In tema di aree destinate a parcheggio interne o circostanti ai fabbricati di nuova costruzione, il vincolo di natura pubblicistica imposta dall’art. 41 sexies L. 17 agosto 1942 n. 1150 come introdotto dall’art. 18 L. 6 agosto 1967 n. 765, che riserva l’uso diretto dei relativi spazi alle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari del fabbricato, non comporta anche l’obbligo della cessione in proprietà da parte dell’originario costruttore dell’intero edificio il quale, in quanto sia rispettata la destinazione di legge, può riservarsi la proprietà o cederla a terzi; ove, poi, qualora nei titoli di acquisto non vi sia stata al riguardo alcuna riserva o sia stato omesso qualunque riferimento, gli spazi destinati a parcheggio vengono ceduti in comproprietà pro quota, quali pertinenze delle singole unità immobiliari secondo il regime previsto dagli artt. 817 e 818 Cod. civ. in considerazione del vincolo pertinenziale stabilito dagli artt. 18 L. n. 765 del 1967 cit. e 26 L. 28 febbraio 1985 n. 47, venendo così a fare parte delle cose comuni di cui all’art. 1117 Cod. civ.

1a. (ATED-PARK) - Sull’attività edilizia relativa ai parcheggi ved. Cass. 21 maggio 2003 n. 7963 R (1. La superficie minima obbligatoria degli spazi per parcheggi in nuova costruzione è stata raddoppiata con la L. 24 marzo 1989 n. 122 - 2. Il vincolo pubblicistico di destinazione di spazi per parcheggi in nuova costruzione rende incompatibile qualsiasi pattuizione privata che ne comporti l’elusione); 5 maggio 2003 n. 6751 R [1. Il trasferimento del regime giuridico degli spazi per parcheggio, quale risulta dalla concessione su altre aree può avvenire solo col rilascio di una nuova concessione in variante - 2. La disposizione di legge (L. 17 agosto 1942 n. 1150, art. 41-sexies) la quale prescrive che «nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione», pone un vincolo pubblicistico di destinazione (tale principio resta immutato anche dopo l’entrata in vigore della L. 28 febbraio 1985 n. 47); 18 aprile 2003 n. 6329 R (Qualora lo spazio da adibire a parcheggio, previsto in progetto, non sia stato riservato a tal fine in corso di costruzione, l’acquirente di unità immobiliare ha diritto solo ad eventuale risarcimento danni); 3 aprile 2003 n. 5157 R (Nel prezzo pattuito per la compravendita di un nuovo immobile può essere ricompresa anche la parte di prezzo relativo alla quota di pertinenza dell’apposito spazio destinato a parcheggio); Cass.pen. III 18 febbraio 2002 n. 6518 [R=WP18F026518] (Sul presupposto alla deroga al regime concessorio previsto dalla L. 24 marzo 1989 n. 122 per la realizzazione di parcheggi per auto su aree di pertinenza ad un immobile preesistente); Cass. 1° agosto 2001 n. 10459 R (Destinazione a parcheggio degli appositi spazi delle nuove costruzioni); 28 marzo 2001 n. 4530 R (Per il vincolo pertinenziale degli appositi spazi per parcheggi nelle nuove costruzioni, è irrilevante che queste abbiano destinazione commerciale o abitativa); 11 gennaio 2001 n. 341 R (Le parti possono disporre delle aree per parcheggi separatamente dalla nuova costruzione sottoponendole a regime diverso da quello delle pertinenze, purché sia rispettato il vincolo di destinazione a parcheggio); 14 novembre 2000 n. 14731R (1. Il vincolo di destinazione degli spazi per parcheggio ha efficacia ergo omnes - 2. L’esattezza della superficie oggetto del vincolo di destinazione degli spazi per parcheggio è verificata dalla P.A. nel rilascio della concessione edilizia); C. Stato V 24 ottobre 2000 n. 5676 R (I parcheggi a pertinenza di singoli appartamenti vanno realizzati ai sensi dell’art. 9 L. 24 marzo 1989 n. 122 R per gli edifici già esistenti e dell’art. 2, c. 2, L. cit. per i nuovi edifici); Cass. 19 ottobre 2000 n. 13827 R (La clausola dell’atto di vendita immobiliare che esclude o non comprende il parcheggio è nulla ma l’atto è valido e l’acquirente ha diritto, contro ulteriore compenso, ad ottenere anche la pertinenza del relativo parcheggio); 5 aprile 2000 n. 4197 R (Obbligatorietà nelle nuove costruzioni della riserva di aree per parcheggi); 4 marzo 2000 n. 2473 R (Vincolo pertinenziale fra abitazione e spazio di parcheggio); 4 febbraio 2000 n. 1248 R (Condizioni per l’esercizio del diritto da parte del costruttore venditore di esigere il maggior compenso per il diritto di uso dell’area di parcheggio); 28 gennaio 2000 n. 982 R (Le aree di parcheggio, che a norma dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967 n. 765 devono essere riservate per le nuove costruzioni e che ne costituiscono pertinenza a norma dell’art. 26 della L. 28 febbraio 1985 n. 47, possono essere oggetto di separati atti giuridici); C. Stato V 5 novembre 1999 n. 1835 R (Illegittimità della costruzione di un parcheggio pubblico che comporti la pavimentazione del piano di campagna); Cass. 28 gennaio 2000 n. 982 R (Qualora l’originario proprietario costruttore abbia ceduto a ciascun acquirente la comproprietà in comune con gli altri delle aree destinate a parcheggio, il successivo acquisto di un’unità immobiliare e della quota di comproprietà delle parti comuni, attribuisce all’acquirente la qualità di condomino su tutte le stesse e quindi anche il paritetico diritto d’usufruire dell’area di parcheggio); C. Stato V 5 novembre 1999 n. 1835 R [1. La costruzione di un parcheggio pubblico, pur presentato come «soluzione viaria» che comporti la pavimentazione dell’intero piano di campagna (nella specie, area già utilizzata come campo di gioco) è incompatibile con la destinazione della suddetta area a verde pubblico ed è perciò illegittima - 2. La costruzione di un parcheggio pubblico o privato, qualora manchi il programma regionale di cui alla L. 24 marzo 1989 n. 122, deve procedere in osservanza della vigente normativa urbanistica così come qualsiasi altra opera edilizia che modifichi l’esistente assetto territoriale] e relativa nota 1a in GIU 1/00, 173.
(Cod. civ. artt. 817, 818, 1117; L. 17 agosto 1942 n. 1150, art. 41-sexies; R L. 6 agosto 1967 n. 765 art. 18; R L. 28 febbraio 1985 n. 47, art. 26) R