Accessione della costruzione realizzata su suolo comune da uno dei comproprietari

Secondo l’istituto dell’accessione regolato dall’art. 934 c.c., il proprietario del suolo acquista la proprietà, a titolo originario e al momento dell’incorporazione, di qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo, salve disposizioni specifiche o diversi accordi.

Alle Sezioni Unite della Suprema Corte è stata sottoposta la questione circa l’operatività della regola dell'accessione nel caso in cui la proprietà del suolo sia comune a più soggetti (c.d. comunione o comproprietà) ed uno solo (o alcuni soltanto) di essi abbia edificato sul suolo comune. Su tale questione esistevano due contrapposti orientamenti giurisprudenziali.

La Corte di Cassazione, con la Sent. C. Cass. S.U. civ. 16/02/2018, n. 3873, ha ritenuto che l’orientamento finora prevalente - secondo il quale la costruzione eseguita da uno dei comproprietari su suolo comune sarebbe regolata dalla disciplina in materia di comunione e non dall'art 934 c.c. - non può essere condiviso.

Secondo la Suprema Corte, l’art 934 c.c. detta una regola generale e costituisce norma immediatamente applicabile e destinata a regolare tutte quelle fattispecie in cui l'incorporazione di piantagioni o materiali al suolo non trovi specifica disciplina in diverse disposizioni di legge; tra tali fattispecie rientra certamente il caso in cui il suolo appartenga in comunione a più soggetti ed uno (o alcuni) soltanto di essi abbia realizzato una costruzione sul suolo comune, cosicché, in tal caso, e salvo contrario accordo scritto, tutti i comproprietari del suolo (costruttori e non costruttori) acquistano la proprietà della costruzione, in proporzione alle rispettive quote di proprietà.
Inoltre, il consenso alla costruzione dell’opera, manifestato in qualunque forma dal comproprietario non costruttore, impedisce a quest’ultimo di esercitare lo ius tollendi e pretendere la demolizione dell’opera lesiva del suo diritto; pertanto i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore le spese sostenute per l'edificazione dell'opera, in proporzione alle rispettive quote di proprietà.