Agibilità degli edifici e segnalazione certificata

L’agibilità costituisce l’atto amministrativo con cui viene attestata l’idoneità di un edificio o di una sua parte all’uso cui è destinato.

Si tratta di un provvedimento di natura dichiarativa, volto a fornire certezza giuridica circa la rispondenza dell’immobile a

L'attuale disciplina della certificazione di agibilità è il frutto di una lunga e complessa evoluzione normativa che affonda le sue radici nell'Ottocento e che può essere ricostruita attraverso le seguenti fasi storiche fondamentali.

La ricostruzione storica dell'evoluzione normativa dell'istituto dell'agibilità riveste un'importanza fondamentale per la corretta determinazione dello stato legittimo degli immobili, specialmente di quelli realizzati in epoche risalenti, poiché consente di individuare con precisione quale disciplina fosse applicabile al momento della costruzione e quali fossero i requisiti richiesti per l'utilizzo dell'edificio, secondo il principio del tempus regit actum che governa l'applicazione delle norme nel tempo e che impone di valutare la legittimità di un immobile sulla base della normativa vigente al momento della sua realizzazione.

Si ricorda infatti - come chiarito dalla giurisprudenza (cfr. TAR Puglia - Bari, 24/02/2023, n. 368) - che i regimi repressivi dell'attività edilizia non assentita, via via "rafforzati" nella legislazione succedutasi nel tempo, valgono per il futuro e non per le opere realizzate antecedentemente alla loro introduzione, in coerenza con la natura amministrativa sanzionatoria di tali misure repressive, permettendo così di ricostruire correttamente lo stato legittimo dell'immobile attraverso il coacervo dei titoli, atti di assenso e documenti amministrativi e tecnici coevi alla costruzione, non considerati atomisticamente ma complessivamente apprezzati, anche in via indiziaria, in applicazione dei principi codificati dall'art. 9-bis del D.P.R. 380/2001 che stabilisce come per gli immobili realizzati in epoca antecedente all'obbligo di titolo abilitativo lo stato legittimo sia desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti di cui sia dimostrata la provenienza (vedi La sanatoria degli abusi edilizi).

L’art. 3 del D. Leg.vo 25/11/2016, n. 222 ha istituito la Segnalazione certificata di agibilità e ha disposto la sostituzione con tale istituto del certificato di agibili

La natura giuridica della Segnalazione certificata si inquadra nel modello della SCIA di cui agli artt. 19 e 19-bis della L. 241/1990, come confermato da

Ai fini dell’agibilità, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento va dunque presentata allo Sportello unico per l’edilizia una Segnalazione certificata che attesti:

* la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente;

* la sussistenza delle condizioni di rispetto, ove previsto, degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente,

L'obbligo di presentazione della Segnalazione certificata di agibilità grava sul soggetto titolare del permesso di costruire, o sul soggetto che ha presentato la Segnalazione certificata di inizio di attività, o sui loro successori o aventi causa.

Questa formulazione

La Segnalazione certificata è corredata dalla seguente documentazione, tassativamente prevista dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001, comma 5:

* attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, nonché il rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale e la conformità dell'opera al pro

L’utilizzo delle costruzioni può essere iniziato dalla data di presentazione allo Sportello unico della segnalazione, corredata della documentazione di cui sopra.

Si applica l’art. 19 della L. 07/08/1990, n. 241, commi 3 e 6-bis, concernenti rispettivamente:

* la possibilità per l’amministrazione competente di emettere motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa;

* e la riduzione dei termini da 60 a 30 giorni del termine entro

Ai fini ai fini della certificazione delle condizioni igienico sanitarie di cui al comma 1 dell’art. 24, D.P.R. 380/2001 e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, i commi 5-bis, 5-ter, e 5-quater dell’art. 24, D.P.R. 380/2001 (inseriti dal D.L. 69/2024, conv. dalla L. 105/2024), prevedono deroghe, in presenza di determinate condizioni, ai limiti di altezza e superficie minima dei locali abitabili di cui agli artt. 1 e 3 del D.

L’agibilità è obbligatoria per i seguenti interventi:

a) nuove costruzioni;

b) ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;

L’istituto dell’agibilità è applicabile a qualsiasi tipologia di edificio (TAR. Toscana 12/07/2010, n. 2503). L’onere di conseguire l’

Ai fini dell’agibilità, la Segnalazione certificata può riguardare anche (art. 24 del D.P.R. 380/2001, comma 4):

Il concetto di “singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi” contenuto nell'art. 24 del D.P.R. 380/2001, comma 4, lettera a), rappresenta uno degli aspetti più complessi e controversi della disciplina dell'agibilità parziale, richiedendo un'attenta valutazione caso per caso delle caratteristiche strutturali, funzionali e tecniche delle porzioni di edificio interessate.

La giurisprudenza amministrativa ha progressivamente delineato i contorni del concetto di autonomia funzionale, chiarendo che essa non può essere valutata esclusivamente sulla base di criteri formali o catastali, ma richiede un accertamento sostanziale delle caratteristiche oggettive della porzione di costruzione.

Come precisato da TAR Trentino-Alto Adige 27/04/2022, n. 115, il presupposto di una agibilità parziale consiste nella precisa delimitazione

Occorre distinguere tra:

a) la conformità alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati (c.d. “conformità sanitaria”);

b) la conformità alle norme edilizio-urbanistiche (c.d. “conformità urbanistica”).

Il testo vigente dell’art. 24 del D.P.R. 380/2001, comma 1, (come sostituito dall’

Secondo la giurisprudenza prevalente, la conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, non potendo essere utilizzato per alcuna destinazione un fabbricato non conforme alla normativa urbanistico-edilizia e potenzialmente in contrasto con la tutela degli interessi collettivi (cfr.: CGAR Sicilia 16/10/2023, n. 680; TAR Lazio-Roma 13/07/2022, n. 9678; C. Stato 17/05/2021, n. 3836).

Sussiste un collegamento funzionale inscindibile tra il permesso di costruire e il certificato di agibilità, in quanto quest'ultimo può essere rilasciato solo in presenza di opere conformi al titolo edilizio e allo strumento urbanistico (cfr.: (C. Stato 08/03/2023, n. 2461; C. Stato 25/07/2023, n. 7528).

La mancata presentazione della Segnalazione certificata di agibilità comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria da 77 a 464 Euro (art. 24 del D.P.R. 380/2001, comma 3).

L’attuale normativa della segnalazione di agibilità richiama le norme generali sulla SCIA e in particolare i commi 3 e 6-bis dell’art. 19 della L. 241/1990 secondo i quali:

* l’Amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta motivati divieti e prescrizioni;

* qualora sia possibile conformare l’immobile alla normativa vigente, l’Amministrazione competente, con atto motivato, invita il privato a provvedere prescri

In caso di compravendita, il venditore è tenuto a consegnare al compratore i documenti che attestano l’agibilità.

In tema di sanatorie edilizie, si è spesso posta la questione se al rilascio del condono edilizio consegua automati

Gli immobili condonati in base alle normative speciali che hanno nel corso degli ultimi decenni contraddistinto il quadro normativo della materia, possono derogare alle norme fissate da norme di rango secondario (regolamenti statali e comunali) ma non alle norme di rango primario (leggi, decreti legislativi o del Presidente della Repubblica delegati, decreti-legge).

Infatti, ai sensi del comma 14, art. 35 della L. 47/1985 (Legge sul primo condono edilizio), a seguito della concessione o autorizzazione in sanatoria viene rilasciato il certificato di abitabilità o agibilità anche in deroga ai requisiti fissati da norme regolamentari, qualora le opere sanate non contrastino con le disposizioni vigenti in materia di sicurezza statica, att

Secondo un orientamento giurisprudenziale, tra le norme che attengono alla tutela della salute, come tali inderogabili, rientrano le disposizioni che regolano le altezze minime degli ambienti ed in particolare dei locali pubblici (così TAR Piemonte-Torino 25/03/2016, n. 388; TAR Lazio-Roma 10/01/2012, n. 178; C. Stato13/04/1999, n. 414; vedi anche, analogamente, con riferimento al condono di cui al D.L. 269/2003, TAR Calabria Reggio Calabria

L’interpretazione che ritiene inderogabili le norme sulle altezze determina una serie di problematiche che interessano sia gli immobili già condonati, sia gli immobili per i quali si intenda richiedere la sanatoria.

Ed infatti potrebbe verificarsi che sia stato ottenuto il condono relativamente a locali (ad esempio sottotetti, mansarde, cantine e seminterrati) che non rispettino i requisiti di altezza minima previsti dal