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Ultimo aggiornamento
14/04/2017

Condominio e gravi vizi costruttivi delle parti comuni

Questo articolo approfondisce dettagliatamente, attraverso un’analisi puntuale della normativa nazionale e della giurisprudenza di legittimità, la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente per gravi vizi costruttivi di immobili. Possono incorrere in tale responsabilità, in concorso con l’appaltatore, anche il direttore lavori e il progettista.
A cura di:
  • Giuseppe Bordolli
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PREMESSA

L’art. 1669 del Codice civile regola una fattispecie di responsabilità aggravata dell’appalta

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La natura extracontrattuale della garanzia ex art. 1669 del Codice civile

L’art. 1669 del Codice civile, benché collocato tra le norme disciplinanti il contratto di appalto, è diretto a garantire la conservazione e funzionalità degli edifici e di altri immobili destinati per loro natura a lunga durata, attesa l’attitudine della norma a presidiare, piuttosto che particolari interessi sottostanti al rapporto contrattuale di appalto, l’imprescindibile esigenza di tutela della pubblica incolumità, messa a repentaglio dal contegno dell’imprenditore che ometta di adottare le cautele atte ad assicurare la stabilità e solidità dell’edificio

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Il concetto di grave difetto

In linea generale bisogna affermare che i gravi difetti che, ai sensi dell’art.1669 del Codice civile, fanno sorgere la responsabilità dell’appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura N4.

Vengono incluse nel concetto di grave difetto sia le deficienze costruttive vere e proprie, quelle cioè che si risolvono nella realizzazione dell’opera con materiali inidonei e non a regola d’arte, sia le carenze riconducibili ad erronee previsioni progettuali.

Di conseguenza rientrano nell’ambito di applicazione della predetta norma il distacco progressivo degli elementi della facciata esterna dello stabile e conseguente pericolo di crollo N5, la difettosa impermeabilizzazione del manto di copertura che provoca infiltrazioni di acqua e di umidità negli appartamenti sottostanti, anche con riferimento al ristagno d’acqua N6, la caduta dell’intonaco per infiltrazioni di umidità

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Ristrutturazione del condominio e gravi difetti: l’intervento delle Sezioni Unite

Secondo una parte della giurisprudenza l’art. 1669 del Codice civile delimita con una certa evidenza il suo ambito di applicazione solo alle opere aventi ad oggetto la costruzione di edifici o di altri beni immobili di lunga durata, ivi inclusa la sopraelevazione di un fabbricato preesistente, di cui ravvisa la natura di costruzione nuova ed autonoma.

Tale norma quindi non troverebbe applicazione anche per le modificazioni o le riparazioni apportate ad un edificio condominiale.

Per questa tesi, quindi, qualora non ricorra la costruzione di un edificio o di altre cose immobili di lunga durata, ma un’opera di mera riparazione o modificazione su caseggiati preesistenti, non sarebbe applicabile l’art. 1669 del Codice civile ma, ricorrendone le condizioni, le norme sulla garanzia ex art. 1667 del Codice civile

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La decorrenza dei termini di cui all’art. 1669 del Codice civile

Così come prevede l’articolo 1669 del Codice civile la denunzia dei gravi difetti va fatta entro un anno dalla scoperta e l’azione entro un anno dalla denunzia (purché la scoperta del vizio sia avvenuta entro il limite dei 10 anni dal compimento dell’opera).

Si noti però che la giurisprudenza propende per un certo favore verso il committente, attenuando l’ambito del concetto di vizio evidente e palese, per dare rilievo essenzialmente alla conoscenza (o conoscibilità) del vizio collegata al momento in cui il committente stesso venga a disporre di idonei rilievi tecnici dai quali possa ricavare precisa cognizione della situazione di difettosità delle opere N25

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La legittimazione ad agire: il ruolo dell’amministratore

A fronte di tali problemi si impone un’azione di responsabilità per gravi difetti nei confronti del costruttore o appaltatore, di cui è abilitato, oltre ai condomini, l’amministratore del condominio, a norma degli artt.1130, n.4, e 1131, comma 1, del Codice civile, non essendo, pertanto, necessaria una delibera autorizzativa della collettività condominiale.

Infatti, la disposizione dell’art.1130, n. 4, del Codice civile non va interpretata nel senso che l’amministratore possa chiedere soltanto misure cautelari, bensì si riferisce a tutti gli atti diretti a conservare l’esistenza delle parti comuni e, quindi, legittima l’amministratore a proporre l’azione di cui all’art.1669 del Codice civile contro l’appaltatore, diretta a rimuovere i gravi difetti della costruzione che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio condominiale, senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini N30.

È bene precisare che l’amministratore ha il potere-dovere di compiere gli atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato, per cui l’azione in questione può essere esercitata nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in un’ipotesi di causa comune di danno che abilità alternativamente l’amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto N31.

In altre parole l’art. 1130, n. 4, del Codice civile che attribuisce all’amministratore del condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni, deve interpretarsi est

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