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Ultimo aggiornamento
23/06/2020

La responsabilità del costruttore per gravi difetti dell’opera

Punto della giurisprudenza sui casi nei quali è applicabile la responsabilità del costruttore per rovina, pericolo di rovina o gravi difetti dell’opera, con particolare riguardo ai lavori di ristrutturazione, riparazione o modifica di edifici esistenti. A seguito del contrasto giurisprudenziale sorto sul caso, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione si sono pronunciate con la sentenza 27/03/2017, n. 7756.
A cura di:
  • Dino de Paolis
Pubblicato in:
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PREMESSA, L’ART. 1669 DEL CODICE CIVILE

L’articolo 1669 del Codice civile, in materia di rovina e difetti di cose immobili, dispone che “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci ann

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IL CONTRASTO IN GIURISPRUDENZA
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Inquadramento del problema

Se da un lato è stata sempre ritenuta pacifica l’applicabilità dell’art. 1669 del Codice civile - oltre ovviamente alle nuove costruzioni - ai casi di ricostruzione o di costruzione di una nuova parte del fabbricato, come ad esempio avviene in caso di sopraelevazione, &

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Le sentenze che limitano l’art. 1669 alle sole nuove costruzioni o nuove fabbriche

La sentenza C. Cass. 20/11/2007, n. 24143 - avente ad oggetto lavori opere di impermeabilizzazione e pavimentazione del terrazzo condominiale di un edificio preesistente - ha ritenuto che l&

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Le sentenze che ampliano l’art. 1669 anche alle manutenzioni e riparazioni

Di segno opposto alle pronunce precedentemente indicate è invece C. Cass. 04/11/2015, n. 22553, secondo la quale è responsabile ai sensi dell’

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LA RISOLUZIONE DEL CONTRASTO AD OPERA DELLE SEZIONI UNITE

Con la pronuncia Cass. S.U.

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Rovina o pericolo di rovina

In questo caso appare pacifico secondo la Cassazione che anche opere più limitate, aventi ad oggetto riparazioni straordinarie,

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La giurisprudenza consolidata sui gravi difetti

L’attenzione va pertanto, secondo la Corte, soffermata principalmente sull’ipotesi dei gravi difetti.

A tale proposito innumerevoli volte la giurisprudenza - pur non avendo affrontato direttamente ed esplicitamente la questione dell’applicabilità o meno dell’art. 1669 ad opere limitate - ha ritenuto “gravi difetti dell’opera” anche quelli riguardanti elementi secondari (ad esempio

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ESTENSIONE ANCHE AI RAPPORTI TRA VENDITORE ED ACQUIRENTE

È utile rammentare anche che la disposizione dell’art. 1669 del Codice civile trova applicaz

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ESEMPLIFICAZIONE DI CASI TRATTATI DALLA GIURISPRUDENZA

Stanti le conclusioni raggiunte, riteniamo utile proporre qui di seguito una rassegna di casi che la giurisprudenza ha negli anni ritenuto di far rientrare nella nozione di “gravi difetti” e pertanto nell’applicazione dell’art. 1669 del Codice civile, e che possono costituire un orientamento per la soluzione di casi analoghi.

Si segnala una sola pronuncia, la più recente, per ciascuna casistica.


GRAVE DIFETTO

ESTREMI SENTENZA

Deficienze costruttive implicanti grave pregiudizio igienico-sanitario e statico dell’edificio a seguito di manutenzione straordinaria e ristrutturazione

C. Cass. civ. 18/06/2020, n. 11840

C
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PREMESSA - NORMATIVA DI RIFERIMENTO Le disposizioni del Codice civile; Il Testo unico edilizia - D.P.R. 380/2001 - RESPONSABILITÀ CIVILE DEL DIRETTORE DEI LAVORI Obbligo di controllare la regolarità dell’esecuzione dell’opera; Il DL non è obbligato a vigilare sulle attività di semplice esecuzione; Responsabilità solidale del DL e dell’impresa per vizi dell'immobile; Responsabilità di DL e progettista; Responsabilità extracontrattuale del DL ex art. 1669 c.c. - RESPONSABILITÀ PENALE DEL DIRETTORE DEI LAVORI Responsabilità per mancata osservanza a permesso di costruire e leggi urbanistiche; Presupposti per l’esonero della responsabilità del DL; Responsabilità del DL per omessa vigilanza anche in caso di assenza dal cantiere; Responsabilità del DL anche per opere non rientranti nell'incarico.
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LA FASE DELLE TRATTATIVE PER L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE (Usuali accertamenti da eseguire nel corso delle trattative preliminari ; Eventuale incarico ad agente immobiliare; Proposta irrevocabile di acquisto) - IL CONTRATTO PRELIMINARE DI VENDITA DELL’IMMOBILE (C.D. “COMPROMESSO”) (Finalità e contenuti del preliminare immobiliare; Eventuale trascrizione e/o registrazione del preliminare; Rifiuto di una parte di stipulare il contratto definitivo; Scoperta di vizi di carattere giuridico o di fatto dopo la stipula del preliminare; Preliminare di vendita di immobile altrui; Rifiuto della banca di concedere il mutuo necessario all’acquirente; Il c.d. “preliminare di preliminare”) - IL CONTRATTO DI COMPRAVENDITA DI IMMOBILI (Nozione ed elementi essenziali; Acquisto da parte di soggetti coniugati in regime di comunione dei beni; Compravendita stipulata per atto pubblico (rogito notarile); Documenti necessari per procedere alla stipula del rogito; Indicazione del prezzo della compravendita e criterio del c.d. “prezzo valore”; Agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa) - VIZI DELL’IMMOBILE OGGETTO DI COMPRAVENDITA - RESPONSABILITÀ DEL COSTRUTTORE E DEL VENDITORE (Differenza tra responsabilità del costruttore-venditore e del venditore; Tutela degli acquirenti di immobili da costruire; Garanzia per rovina e difetti di cose immobili (art. 1669 del Codice civile)) - LE AZIONI A TUTELA DELL’ACQUIRENTE - ATTI CONCERNENTI IMMOBILE TOTALMENTE O PARZIALMENTE ABUSIVO (Assenza o totale difformità dal titolo edilizio; Difformità parziale dal titolo edilizio; Scioglimento della comunione di immobile abusivo) - GLI ONERI CONDOMINIALI IN CASO DI VENDITA IMMOBILIARE - LA VENDITA DI IMMOBILI DA COSTRUIRE - LA CESSIONE DI CUBATURA - IL CONTRATTO DI GODIMENTO IN FUNZIONE DELLA SUCCESSIVA VENDITA - C.D. “RENT TO BUY”.
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