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Sent. C. Cass. civ. 17/09/2015, n. 18213

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Locazione ad uso abitativo - Registrazione per canone inferiore al reale - Conseguenze ex art. 13 della L. n. 431 del 1998.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1, della L. n. 431 del 1998, in ipotes

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SENTENZA

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE II

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I FATTI E I MOTIVI DI RICORSO

1. F.E., proprietario di un villino locato a S. C.V., B.J., e M.P., intimò ai conduttori, in data 30 gennaio 2004, lo sfratto per morosità, contestando loro l'omesso pagamento dei canoni dei mesi di dicembre 2003 e gennaio 2004, per un totale di Euro 3.400.

1.1. Si costituirono i conduttori, negando l'esistenza della denunciata morosità in quanto l'importo del canone mensile, risultante dal contratto stipulato il primo marzo 2003 e registrato il successivo 31 marzo, era stato convenuto in Euro 387,35, di tal che la scrittura privata redatta a latere, che prevedeva il pagamento della maggior somma di Euro 1700, doveva ritenersi nulla ai sensi della L. 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 1.

1.1.2. Essi vantavano, pertanto, un credito verso il locatore pari ad Euro 11.813,85 a titolo di somme versate in eccesso sino al dicembre del 2003.

1.2. Con ricorso del 9 marzo 2004 i conduttori ribadirono l'illiceità della pretesa del F., chiedendo che l'entità del canone dovuto fosse definitivamente accertato nella misura di Euro 387,35 mensili, con condanna del locatore al pagamento della somma di Euro 11.813,85, versata in eccesso.

1.3. Il F., costituendosi nel secondo giudizio, sostenne che il contratto contenente la previsione di un canone più basso era stato redatto e registrato "a fini soltanto fiscali" (i.e., per sua esplicita ammissione, al fine di consentirgli di evadere in parte qua le imposte dovute), mentre il "vero contratto" (e il canone reale voluto dalle parti) era quello indicato "nel contratto dissimulato" (successivamente registrato in data 24 maggio 2004).

Non essendo la registrazione, ratione temporis, un requisito di validità della convenzione negoziale di locazione, questa doveva ritenersi pienamente efficace nella sua forma (e sostanza) di contratto dissimulato.

2. Il Tribunale di Roma, sezione distaccata di Ostia, riuniti implicitamente i giudizi, ritenne nullo, con riferimento al canone dissimulato, la convenzione stipulata in difformità da quella del primo marzo 2003, recante il canone di Euro 387,35.

2.1. Secondo il giudice di prime cure, nella specie, non poteva configurarsi una fattispecie di simulazione, in quanto nel secondo "contratto" era previsto che, in deroga al punto 3 della convenzione di locazione regolarmente registrata, il canone mensile fosse integrato con altri Euro 1262,65 di modo che l'importo totale (comprensivo delle spese consortili) ammontasse a Euro 1700,00.

Si trattava, a suo giudizio, di una modifica del precedente contratto, da ritenersi nulla a fronte del chiaro tenore letterale della L. n. 431 del 1998, art. 13.

2.2. Rigettate le domande del F., il Tribunale stabilì, pertanto, che il canone dovuto dai conduttori era pari ad Euro 387,35, condannando il locatore al pagamento, in favore dei predetti, della somma di Euro 11.813,85 (oltre agli interessi legali dalla messa in mora), a titolo di indebito oggettivo.

3. Nel proporre appello, F.E. lamentò, da un canto, l'errore di fatto in cui era incorso il giudice di primo grado ritenendo che la scrittura privata fosse successiva al contratto registrato il 31 marzo 2003, laddove il maggior canone era stato coevamente e liberamente accettato sin dall'inizio dalle controparti;

dall'altro, la falsa interpretazione della L. n. 431 del 1998, art. 13, poiché la registrazione del contratto di locazione rappresentava un adempimento di carattere esclusivamente fiscale, e non un ostacolo al diritto di agire in giudizio.

4. La Corte d'Appello capitolina respinse l'impugnazione, confermando l'interpretazione adottata dal Tribuna

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LE RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Il ricorso è infondato.

2. Vanno premesse al suo esame le considerazioni che seguono.

3. La norma di cui alla L. n. 431 del 1998, art. 13 trova applicazione nel caso di specie in quanto il contratto è stato stipulato nel marzo del 2003, in epoca, cioè, antecedente all'entrata in vigore della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, (legge finanziaria 2005), a mente del quale "I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati", disposizione destinata a trovare applicazione solo per i contratti stipulati a partire dal 1 gennaio 2005.

3.1. La L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, prevede che i contratti di locazione sono nulli se non sono registrati.

3.2. Il D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) ha ulteriormente innovato la disciplina della registrazione dei contratti di locazione ad uso abitativo con l'art. 3, commi 8 e 9, che testualmente recita: "Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui alla della citata L. n. 431 del 1998, art. 2, comma 1; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai. Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti. 9. Le disposizioni di cui alla L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, ed al comma 8 del presente articolo si applicano anche ai casi in cui: a) nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo; b) sia stato registrato un contratto di comodato fittizio (sull'esito del giudizio di costituzionalità di tali norme, amplius, infra, sub 4.4).

3.3. Norma di carattere generale risulta, infine, quella di cui alla L. 27 luglio 2000, n. 212, art. 10, commi 1 e 3, (Disposizioni in materia di statuto dei diritti del contribuente), secondo cui: "I rapporti tra contribuente e amministrazione finanziaria sono improntati al principio della collaborazione e della buona fede" e "Le violazioni di disposizioni di rilievo esclusivamente tributario non possono essere causa di nullità del contratto".

4. Va poi ricordato come la stessa Corte costituzionale sia stata più volte investita della questione in esame o di questioni ad essa connesse.

4.1. La prima pronuncia che merita di essere segnalata è quella relativa alla L. n. 431 del 1998, art. 7 (che poneva quale condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato, adibito ad uso abitativo, la dimostrazione, da parte del locatore, della regolarità della propria posizione fiscale quanto al pagamento dell'imposta di registro sul contratto di locazione, dell'ICI e dell'imposta sui redditi relativa ai canoni).

Il giudice delle leggi (con la sentenza n. 333 del 2011) ritenne costituzionalmente illegittima la norma perché l'onere in parola, imposto al locatore a pena di improcedibilità dell'azione esecutiva, aveva finalità esclusivamente fiscali, prive di qualsivoglia connessione con il processo esecutivo e con gli interessi che lo stesso è diretto a realizzare, traducendosi così in una preclusione o in un ostacolo all'esperimento della tutela giurisdizionale, in violazione dell'art. 24 Cost..

4.2. Con l'ordinanza n. 420 del 2007, la Corte costituzionale, investita della questione di costituzionalità della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, nella parte in cui prevede che i contratti di locazione sono nulli se non sono registrati, pronunciò ordinanza di manifesta infondatezza della questione, per avere il remittente evocato l'art. 24 Cost. che costituiva nella specie parametro non conferente, stante il carattere sostanziale della norma denunciata, non attinente alla materia delle garanzie di tutela giurisdizionale. In tale occasione, tuttavia, la Corte ritenne di dovere affermare che la L. n. 311 del 2004, art. 1, comma 346, non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione determinava la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ..

4.3. La Consulta si è poi occupata ex professo dell'art. 13 della L. n. 431 nella parte in cui, rispettivamente, si sanciva la nullità delle pattuizioni volte a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (comma 1) e consentiva al conduttore di chiedere la restituzione delle somme indebitamente corrisposte (comma 2). Con l'ordinanza n. 242 del 2004, la questione venne dichiarata manifestamente inammissibile perché il rimettente, pur alla luce delle diverse tesi predicate in giurisprudenza circa la natura e gli effetti della registrazione del contratto di locazione e la corrispondente pluralità di opinioni dottrinarie, aveva omesso quel doveroso tentativo di ricercare un'interpretazione adeguatrice del testo di legge denunciato.

4.4. Vanno infine essere segnalate due ulteriori pronunce di manifesta inammissibilità della questione di costituzionalità della L. 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346, con riferimento ai parametri di cui agli artt. 3 e 41 Cost., e di manifesta infondatezza e on riferimento al parametro di cui all'art. 24 Cost. (ord. nn. 389 del 2008 e 110 del 2009), nonché la sentenza n. 50 del 2104, con la quale il giudice delle leggi ha dichiarato la incostituzionalità per eccesso di delega del D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3, commi 8 e comma 9.

5. Appare opportuno rammentare ancora (sia pur con inevitabile sintesi) le riflessioni della dottrina specialistica in subiecta materia, atteso che il problema dell'incidenza della violazione delle norme fiscali o tributarie sulla validità o efficacia degli atti negoziali dei privati ebbe a porsi sin da epoca assai risalente (in particolare, nel pensiero di un autore che, nel 1874, si sarebbe espresso con toni fortemente critici nei confronti del progetto di legge Minghetti del novembre 1873, poi respinto dal voto della Camera del 24 maggio 1874, con il quale si proponeva di introdurre la sanzione della nullità civilistica per gli atti non registrati).

5.1. Il dibattito dottrinario, sviluppatosi dopo l'approvazione della L. n. 431 del 1998, art. 13, commi 1 e 2, è poi proseguito con riferimento, dapprima, all'art. 1, comma 346, della legge finanziaria del 2005, e, successivamente, al D.Lgs. n. 23 del 2011, art. 3.

5.2. Si è così sostenuto:

- da un canto, che la norma di cui al citato art. 13, nella parte in cui sancisce la nullità delle pattuizioni volte a determinare un importo del canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (comma 1) e consente al conduttore di chiedere la restituzione delle somme indebitamente corrisposte (comma 2), si applicherebbe anche nell'ipotesi di un contratto di locazione rispettoso della forma scritta e debitamente registrato al quale acceda una controdichiarazione scritta indicativa di un canone di importo superiore a quello indicato nel contratto registrato (si ritiene, cioè, sulla base di una interpretazione letterale della norma, certamente ricompresa nel suo ambito di applicazione l'ipotesi di simulazione relativa di uno degli elementi del contratto, da ritenersi nullo e improduttivo, in parte qua, di alcun effetto tra le parti);

- dall'altro, che la registrazione non potrebbe essere considerata un requisito strutturale del contratto in aggiunta a quelli indicati dall'art. 1325 cod. civ., di talché la sua mancanza non dovrebbe incidere sulla validità del medesimo - di qui, i dubbi di costituzionalità sia per l'irragionevolezza intrinseca della norma, sia per violazione dell'art. 53 Cost.: e ciò perché il principio quod nullum est nullum producit effectum impone di considerare che, in presenza di un contratto nullo, il fisco non potrebbe esigere i periodi di imposta antecedenti a tale rilevamento, mentre non potrebbe esservi interferenza tra violazioni di ordine fiscale e la disciplina della validità del contratto (tale impostazione trova fondamento sulla distinzione tra frode alla legge, determinativa, ai sensi del 1344 c.c., dell'illiceità della causa - con conseguente nullità del contratto ex art. 1418 c.c. -, e frode al fisco, i cui effetti rimangono confinati entro l'ambito dell'ordinamento tributario, poiché, si aggiunge, la nullità è collegata alla tutela di interessi "superindividuali" e non particolari come quelli di cui è portatore il fisco);

- dall'altro ancora, che il sintagma "nullità di ogni pattuizione" sar

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P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese.

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