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Ultimo aggiornamento
21/02/2018

La detrazione degli interessi per i mutui immobiliari

INTRODUZIONE - MUTUI IPOTECARI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE (Le principali condizioni; La nozione di abitazione principale; Calcolo degli interessi detraibili; Eventuale incasso di contributi in conto interessi; Oneri accessori al mutuo; Soggetti ammessi alla detrazione; Altre condizioni generali per la detrazione - Surroga e rinegoziazione; Acquisto in via autonoma di pertinenze) - MUTUI IPOTECARI PER LA COSTRUZIONE O LA RISTRUTTURAZIONE DI UNITÀ IMMOBILIARI DA ADIBIRE AD ABITAZIONE PRINCIPALE (Fattispecie; Importi per i quali compete la detrazione; Compatibilità con la detrazione per l’acquisto (es. acquisto seguito da ristrutturazione); Rispetto dei termini indicati nel titolo edilizio; Accollo del mutuo da parte del coniuge superstite; Documentazione da esibire a richiesta; PRESTITI E MUTUI AGRARI DI OGNI SPECIE - MUTUI IPOTECARI CONTRATTI PER L’ACQUISTO DI “ALTRI IMMOBILI”, DIVERSI DALL’ABITAZIONE PRINCIPALE - MUTUI (ANCHE NON IPOTECARI) CONTRATTI NEL 1997 PER IL RECUPERO EDILIZIO - LA DEDUZIONE PER L’INVESTIMENTO IN ABITAZIONI DA LOCARE (Differenza tra detrazione e deduzione; Fattispecie) - INDICAZIONI ULTERIORI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE SULLE DETRAZIONI PER INTERESSI SUI MUTUI IMMOBILIARI (Documenti di prassi cui fare riferimento; Contribuente trasferito all’estero per lavoro che ha affittato l’immobile; Acquisto di seconda unità immobiliare da accorpare alla prima; Coniuge fiscalmente a carico dell’altro; Mutuo intestato al 50% fra i due coniugi, per un immobile di proprietà al 50%; Applicazione del principio di cassa).
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
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Introduzione

La normativa in materia di Imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) consente alle persone fisiche di portare in detrazione dal proprio reddito gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, relativamente ai mutui immobiliari accesi in talune circostanze tassativamente precisate dalla legge N1.

Allo stato attuale, le tipologie di mutui nelle quali ciò è possibile sono le seguenti, tutte contemplate e disciplinate nell’ambito dell’art. 15 del D.P.R. 917/1986 - Testo Unico delle Imposte sui Redditi (“TUIR”):

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Mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale

L’ipotesi più importante e diffusa è quella qui in esame, disciplinata dall’

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Le principali condizioni

Preme porre in evidenza come gli elementi che più caratterizzano la detrazione in questione siano i seguenti:

- il mutuo deve essere tassativamente di tipo ipotecario (altre forme di finanziamento non consentono, infatti, di fruire della detrazione in questione, ad esempio: aperture di credito bancario, cessioni di stipendio, finanziamenti diversi dai mutui anche se dotati di garanzia ipotecaria su immobili);

- il mutuo deve essere tassativamente stipulato per acquistare l’abitazione principale (non anche le “seconde case” o i fabbricati “a uso diverso” come uffici, negozi, ecc.). Inoltre, se con lo stesso mutuo vengono finanziate altre necessità, seppur riferite all’abitazione principale oggetto di acquisto (ad esempio: l’acquisto degli arredi oppure l’esecuzione di interventi di rifinitura o di personalizzazione dell’appartamento

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La nozione di abitazione principale

Molto importante è sottolineare la nozione di “abitazione principale” che assume rilevanza ai fini della detraibilità degli interessi passivi sui mutui in questione, nozione che differisce da quelle previste ad altri fini da differenti norme tributarie (ad esempio, nell’ambito dell’IMU o della TASI): ai fini che qui interessano, per “abitazione principale” si intende

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Calcolo degli interessi detraibili

Abbiamo precisato che gli interessi passivi possono essere portati in detrazione solo per la parte di mutuo ipotecario che concerne l’acquisto dell’abitazione principale e che se il mutuo finanzia indistintamente anche altre necessità (ad esempio: l’acquisto degli arredi o lavori relativi all’unità immobiliare) la quota di interessi ascrivibile a questi ultimi deve essere scorporata in quanto non suscettibile di essere detratta.

In questi casi, la formula utilizzabile per calcolare la quota di interessi passi

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Eventuale incasso di contributi in conto interessi

Può anche accadere che il contribuente mutuatario riceva una sovvenzione (dallo Stato o da altri enti) in conto interessi, ossia a parziale copertura degli interessi passivi dallo stesso dovuti sul mutuo: in questi casi, il calcolo degli interessi detraibili deve essere fatto al netto del contributo ricevuto. Dunque, ai fini della detrazione,

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Oneri accessori al mutuo

Come già precisato, oltre agli interessi passivi in quanto tali, è possibile fruire della detrazione anche per gli oneri accessori relativi ai mutui qui in esame.

Per la precisione, le tipologie di oneri accessori che rilevano ai fini della detrazione sono quelle per “spese assolutamente necessarie alla stipula del contratto di mutuo”. Tra queste sono ricomprese le seguenti:

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Soggetti ammessi alla detrazione

La detrazione spetta agli acquirenti che siano contestualmente i contraenti del mutuo ipotecario, quindi la titolarità dell’immobile e del mutuo non devono divergere.

La detrazione qui in esame spetta anche al nudo proprietario (non solo al pieno proprietario), ma non all’usufruttuario in quanto quest’ultimo non acquista - come invece richiede la legge - l’unità immobiliare, ma solo un diritto reale di godimento sulla stessa.

Come abbiamo g

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Altre condizioni generali per la detrazione - Surroga e rinegoziazione

La detrazione spetta anche se il mutuo viene stipulato per acquistare un’ulteriore quota di proprietà dell’unità immobiliare.

Inoltre, come già rilevato, la detrazione è soggetta alla duplice condizione che l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto

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Acquisto in via autonoma di pertinenze

La detrazione non viene riconosciuta per gli interessi relativi a mutui stipulati per acquistare in via autonoma (ossia, c

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Mutui ipotecari per la costruzione o la ristrutturazione di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale
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Fattispecie

La seconda fattispecie di detrazione per i mutui immobiliari tuttora in vigore riguarda i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione dell’abitazione principale.

La norma di legge che regola questa detrazione è attualmente contenuta nell’art. 15 del D.P.R. 917/1986, comma 1-ter.

L’importo massimo sul quale è riconosciuta questa detrazione, anche in questa ipotesi

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Importi per i quali compete la detrazione

La detrazione compete solo per gli interessi passivi (anche in questo caso, oltre che per gli oneri accessori e le quote di rivalutazione) calcolati sull

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Compatibilità con la detrazione per l’acquisto (es. acquisto seguito da ristrutturazione)

Molto importante è la precisazione che la presente detrazione è compatibile con quella eventualmente derivan

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Rispetto dei termini indicati nel titolo edilizio

La detrazione non spetta se i lavori di costruzione/ristrutturazione non sono ultimati nel rispetto del termine indicato n

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Accollo del mutuo da parte del coniuge superstite

Si segnala che la Risoluz. Ag. Entrate 18

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Documentazione da esibire a richiesta

A richiesta dell’Agenzia delle Entrate devono essere prodotte le quietanze di pagamento degli interessi e la copia d

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Prestiti e mutui agrari di ogni specie

La terza tipologia di detrazione sui mutui immobiliari tuttora in vigore, anch’essa caratterizzata dalla percentuale del 19%, è disciplinata dall’art. 15 del D.P.R

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Mutui ipotecari contratti per l’acquisto di “altri immobili”, diversi dall’abitazione principale

Questa tipologia di mutuo non è più ammessa alla detrazione da molti anni, ma continua a generare il diritto a

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Mutui (anche non ipotecari) contratti nel 1997 per il recupero edilizio

Per questa tipologia - anche essa non più ammessa da molti anni alla detrazione - valgono le considerazioni formulate per la precedente fattispecie circa il perdurante diritto a detrarre gli interessi passivi (nonché gli oneri accessori e le quote di rivalutazione da indicizzazione) scaturenti da mutui stipulati nel solo anno 1997.

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La deduzione per l’investimento in abitazioni da locare
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Differenza tra detrazione e deduzione

A differenza di quelle già esaminate, questa non è una detrazione, bensì una deduzione dal reddito complessivo, che va quindi ad abbattere quest’ultimo a prescindere dal fatto che ne derivi o meno un’imposta IRPEF, come è invece necessario che accada affinché le

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Fattispecie

La gestione di questa fattispecie, presente per la prima volta nei modelli di dichiarazione del 2015 essendo stata introdotta dall’art. 21 del D.L. 133/2014 (c.d. “Sblocca Italia” convertito dalla L. 164/2014), che ha introdotto tale bonus per l’investimento in unità immobiliari residenziali da locare da

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Indicazioni ulteriori dell’Agenzia delle Entrate sulle detrazioni per interessi sui mutui immobiliari
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Documenti di prassi cui fare riferimento

Le istruzioni ai modelli di dichiarazione forniscono numerose precisazioni in merito alle detrazioni per i mutui immobiliari, in particolare per le due più importanti (acquisto e costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale).

Peraltro, negli anni, l’Agenzia delle Entrate ha emanato numerose circolari e risoluzioni contenenti alcune precisazioni volte a risolvere i

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Contribuente trasferito all’estero per lavoro che ha affittato l’immobile

In particolare, segnaliamo che la Circolare 24/04/2015, n. 17/E, par. 4.5, ha ammesso la detraibilit&agr

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Acquisto di seconda unità immobiliare da accorpare alla prima

Tra le varie precisazioni, risulta particolarmente interessante quanto indicato dalla Circolare 21/05/2014, n. 11/E, relativamente alla possibilità di fruire della detrazione anche per un sec

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Coniuge fiscalmente a carico dell’altro

La medesima Circolare 21/05/2014, n. 11/E ha poi precisato l’impossibilità di estendere alla detrazione per gli interessi

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Mutuo intestato al 50% fra i due coniugi, per un immobile di proprietà al 50%

Molto importante è anche la precisazione della Circolare 13/E/2013, par. 3.2, se

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Applicazione del principio di cassa

Da ultimo, ricordiamo che con la risposta n. 5.1 della Circolare 19/E/2012, relativa ai mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso in cui il contribuente abbia costituito un deposito presso il notaio in un dato anno e il notaio depositario abbia emesso fattura per la somma imputata ad onorario per

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