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Sent. C. Cass. civ. 06/08/1999, n. 8486

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1. COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - AZIONI GIUDIZIARIE - RAPPRESENTANZA GIUDIZIALE DEL CONDOMINIO - LEGITTIMAZIONE DELL'AMMINISTRATORE - IN GENERE - Norme regolamentari disciplinanti l'uso di parti di proprietà esclusiva - Violazione - Sussistenza della legittimazione ad agire dell'amministratore - Presupposti. 2. COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO - IN GENERE - Acquirente di una unità immobiliare facente parte di un fabbricato - Impegno contrattuale a rispettare un regolamento condominiale da predisporsi da parte del costruttore - Vincolatività - Esclusione. 3. COMUNIONE DEI DIRITTI REALI - CONDOMINIO NEGLI EDIFICI - USO DELLA PROPRIETÀ ESCLUSIVA - IN GENERE - Opere illegittime - Provvedimenti di condono - Facoltà dei condomini di chiedere la eliminazione delle opere pur in presenza di tale provvedimento - Configurabilità - Questione di legittimità costituzionale per sospetto contrasto con l'art. 3 della Costituzione - Manifesta infondatezza.
1. L'amministratore del condominio è legittimato a far valere in giudizio, a norma degli artt. 1130 e 1131 cod. civ., le norme del regolamento condominiale, anche se si tratta di clausole che disciplinano l'uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale, purché siano rivolte a tutelare l'interesse generale al decoro, alla tranquillità ed all'abitabilità dell'in
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SENTENZA

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 17 settembre 1986 il Condominio Orsa Maggiore, composto dagli edifici nn. 1,2,3,4,8,9 e 10 siti in Roma, via Pollino n. 2 convenne, davanti al Tribunale i condomini Davide Dalsasso, Elvira Bellelli, Cosimo Antonio Folda, Luisa Caraccio, Renato Russomando, Vincenzo Rapisardi, Maria Paternò Castello di Bicocca, Marcello Giberti, Anna Faccioli e Nella Diomede, tutti proprietari di appartamenti del primo piano, esponendo che costoro avevano chiuso lo spazio sottostante alle loro unità immobiliari, definito giardino coperto, e lo avevano ad esse inglobato alternando in tal modo il decoro architettonico dei fabbricati, senza neanche avere chiesto e ottenuto l'autorizzazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione, prescritta dal regolamento predisposto dalla società costruttrice, trascritto il 22 giugno 1974 nella Conservatoria dei registri immobiliari ed accettato nei singoli atti d'acquisto. Ciò premesso chiese la condanna dei convenuti alla rimozione delle opere abusive eseguite e al risarcimento del danno da liquidarsi in un giudizio separato. Costituitisi nel processo, i convenuti eccepirono il difetto di legittimazione del Condominio e, nel merito, chiesero il rigetto della domanda.

In particolare il secondo e la Paternò Castello di Bicocca sostennero la tesi dell'inopponibilità nei loro confronti della disposizione del regolamento condominiale, che, secondo l'attore vietava la chiusura del giardino coperto, sul rilievo che avevano acquistato la proprietà dell'appartamento prima della trascrizione di tale atto. Con domanda riconvenzionale il Dalsasso, la Folda e il Russomando chiesero l'annullamento della parte della deliberazione assembleare del 10 maggio 1986 con la quale si era confermata la precedente delibera invalida del 15 dicembre 1984 di conferimento all'Amministratore del mandato ad agire in giudizio per il ripristino dello stato dei luoghi.

Con sentenza del 13 luglio 1994 il Tribunale, in accoglimento della domanda del Condominio, condannò i convenuti all'abbattimento delle opere illegittime e al risarcimento del danno, e respinse invece la pretesa riconvenzionale.

Contro tale pronuncia i soccombenti proposero distinte impugnazioni (poi riunite) per i seguenti motivi.

1- L'azione giudiziaria contro i condomini che avevano chiuso il giardino coperto, era stata decisa con deliberazione, divenuta priva di qualsiasi valore essendo stata adottata da un supercondominio che non esisteva più quando la domanda di demolizione era stata proposta, in quanto da esso era già avvenuto il distacco degli edifici contrassegnati con i nn. 5,6 e 7. Il promuovimento dell'azione avrebbe, perciò, richiesto una nuova delibera dell'assemblea dei proprietari delle unità dei fabbricati non separati;

2- l'amministratore del Condominio non era legittimato ad agire perché la domanda proposta non rientrava tra i suoi poteri (previsti dagli art. 1130 e 1131 del codice civile) e di nessun valore era la deliberazione autorizzativa del 15 dicembre 1984 essendo stata adottata da un Condominio diverso da quello di cui facevano parte gli edifici nn. 5,6 e 7 poi distaccatisi:

3- La deliberazione in data 10 maggio 1986 con la quale il nuovo Condominio aveva convalidato la delibera del 15 dicembre 1984 era nulla, sia perché era stata adottata in violazione dell'art. 1136 commi 2 e 4 del codice civile, sia perché la questione della convalida non era stata inclusa tra quelle da trattare;

4- la disposizione del regolamento condominiale era illegittima in quanto limitava i diritti esclusivi dei singoli condomini;

5- si era ottenuto il condono delle opere considerate illegittime;

6- il Tribunale aveva ravvisato l'alterazione del decoro architettonico senza esporre le ragioni per le quali non aveva aderito alle conclusioni contrarie del consulente tecnico d'ufficio. Resistette al gravame il Condominio e ne chiese il rigetto. Con sentenza del 17 luglio 1996 la Corte d'appello di Roma, in parziale riforma della decisione di primo grado, ha respinto la domanda di risarcimento del danno proposta dal Condominio avendo ritenuto che:

A- il Condominio, che aveva proposto la domanda giudiziale, era legittimato ad agire perché, in conseguenza del distacco da esso di alcuni fabbricati che lo componevano, era succeduto al più esteso Cond

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P.T.M

la Corte riunisce i ricorsi e li rigetta e condanna i ricorrenti al rimborso delle spese del giudizio

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