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Sent. C. Cass. civ. 29/11/1991, n. 12851

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Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Amministratore - Attribuzioni (doveri e poteri) - Provvedimenti - Ricorso all'assemblea o all'A.G.O. - Atti per la realizzazione di opere sulla cosa comune - In eccesso ai propri poteri e con lesione dei diritti dei condomini - Nullità assoluta - Configurabilità - Deducibilità - Decadenza - Termini ex artt. 1133 e 1137 cod. civ. - Applicabilità - Esclusione.
In tema di condominio di edifici, gli atti, con i quali l'amministratore disponga opere sulla cosa comune, in eccesso ai propri poteri e con lesione dei diritti dei condomini, sono affetti da nullità
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SENTENZA

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE II

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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con atto di citazione notificato il 26 aprile 1975, Luigi Amoruso e Abramo Vitale, premesso che erano proprietari, ciascuno, di un appartamento dell'edificio condominiale di Viale Mellusi 141 di Benevento; che, nell'assemblea condominiale del 19 febbraio 1974, si era deliberato di appaltare ad una impresa edile i lavori di eliminazione delle infiltrazioni di umidità provenienti dal terrazzo antistante l'appartamento del condominio ing. Michele Cavuoto e di riparazione delle lesioni del canalone di raccolta delle acque pluviali; che, nella successiva assemblea del 26 aprile 1974, detto incarico era stato conferito alla società SOCEB, la quale, per il corrispettivo di lire 2.728.600, ebbe ad assumere l'obbligo di eseguire il rifacimento del piano di copertura e di calpestio del terrazzo suindicato e di smontare e rimontare la relativa ringhiera, che, con contratto stipulato per scrittura privata in data 20 maggio 1974, l'amministratore del condominio ebbe ad includere nell'appalto anche l'incarico di modificare e spostare il canalone di gronda, nonché di ridurne le dimensioni; che, in sede di esenzione dei lavori, la impresa appaltatrice, sempre su incarico dell'amministratore del condominio, spostò in avanti la ringhiera del detto terrazzo, fissandola sul cornicione, anziché sul muro perimetrale, nel quale era precedentemente infissa; che tali lavori, non deliberati dall'assemblea condominiale, costituivano un pericolo non trascurabile; che, non avendo le loro lagnanze sortito alcun effetto, essi istanti, con ricorso

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MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo del ricorso, il Condominio - denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1108 e 1120 c.c. in relazione all'art. 360, n. 3, c.p.c. - censura la impugnata sentenza, per avere la Corte del merito ritenuto che costituissero innovazioni della cosa comune, per le quali era necessaria l'autorizzazione dell'assemblea dei condomini, lo spostamento della ringhiera del terrazzo del condominio Cavuoto dal muro perimetrale del fabbricato ad una zona più avanzata e la riduzione delle dimensioni del canalone di gronda delle acque pluviali.

Tali modificazioni - sostiene il Condominio ricorrente -, eseguite in una parte dell'edificio, non praticata né praticabile dagli altri condomini, per il miglioramento del fabbricato condominiale e propriamente per la eliminazione di infiltrazioni di acqua e risoltesi in un vantaggio economico, essendo con esse state eliminate le lamentate infiltrazioni d'acqua, non costituivano delle innovazioni, essendosi trattato di semplici atti di godimento e di utilizzazione normale della cosa comune, di cui non erano stati mutati ne' l'aspetto fisico ne' la destinazione.

Con il secondo motivo, il condominio ricorrente - denunciando omessa o insufficiente motivazione sul punto concernente le innovazioni (art. 360, n. 5, c.p.c., in relazione all'art. 1120 c.c.) - censura ulteriormente la impugnata sentenza, sostenendo che la Corte del merito abbia insufficientemente motivato il proprio convincimento circa la qualificazione delle predette modificazioni come innovazioni, valorizzando un elemento del tutto inconferente, quale il fatto che non si era dimostrato che quella adottata fase l'unica soluzione possibile.

A sostegno della censurata qualificazione rimaneva - precisa il ricorrente - solo la considerazione che la soluzione adottata aveva comportato, in asserito danno di un bene comune, un ampliamento dell'area della terrazza di un singolo condominio, ma tale considerazione non teneva conto tra l'altro, del fatto, che, al posto del cornicione con gronda, vi era ancora un cornicione con gronda, ance se di minori dimensioni.

Con il terzo motivo, il ricorrente - denunciando violazione di legge, per insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione agli artt. 1108, 1102 c.c. e 324 c.p.c. censura ancora la impugnata sentenza, osservando che la Corte del merito aveva preso atto che il C.T.U. aveva ritenuto che le opere autorizzate dall'amministratore erano state determinate dalla necessità, ma non ne aveva tratto le debite conseguenze.

Con il quarto motivo, il ricorrente - denunciando violazione di legge, per insufficiente e contraddittoria motivazione in relazione agli artt. 1108 e 1102 c.c., 324 c.p.c. censura inoltre la impugnata sentenza, sostenendo che la Corte del merito - dopo aver preso atto che il C.T.U. aveva espresso l'avviso che le opere autorizzate dall'amministratore erano state determinate dalla necessità di eliminare le piantane della ringhiera al fine di evitare le lamentate infiltrazioni d'acqua - avrebbe dovuto, al fine di stabilire l

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P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del presente procedimento di cassazione.

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