Condominio: presupposti per la denuncia di danno temuto

CONDOMINIO INFILTRAZIONI DANNO TEMUTO - L’oggetto della denuncia di danno temuto è rappresentato da un comportamento umano, benché omissivo, quindi un comportamento antigiuridico del denunciato. L’antigiuridicità deve, infatti, concretizzarsi nella colpa del soggetto nel cui potere è collocata la cosa pregiudizievole, il quale adoperando l’ordinaria diligenza avrebbe potuto evitare il prodursi della situazione foriera di pericolo. Data la particolarità dell’azione, occorre valutare il problema nel contesto condominiale.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LA DENUNCIA DI DANNO TEMUTO - Il legislatore, con l’art. 1172 del Codice civile, ha previsto che il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa, sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all’autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo. In tal caso, l’autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali.
Dunque, trattasi di azione esperibile in forza del presupposto del pericolo di un danno futuro derivante da una situazione pericolosa e purché il danno minacciato sia:
* “grave”, tale cioè, da compromettere in modo irreversibile la cosa in pericolo;
* “prossimo”, potendosi, cioè, verificare in un qualsiasi momento.
L’azione di denunzia di danno temuto è esperibile qualora, dall’inottemperanza ad un obbligo che si doveva osservare, cioè, da un comportamento omissivo, avente ad oggetto la eliminazione di una situazione pericolosa per il bene oggetto del diritto reale o del possesso altrui, possa derivare un danno grave.
Inoltre, l’azione di danno temuto può essere legittimamente proposta anche nel caso in cui il pregiudizio paventato attenga, oltre a un danno alla proprietà, anche alla salubrità dell’ambiente e alla salute, rilevando questi ultimi quali conseguenza mediata della menomazione delle facoltà di godimento pieno ed esclusivo del diritto di proprietà la cui compromissione giustifica il ricorso all’azione di nunciazione (Trib. Patti 02/04/2022).

DISTINZIONE TRA NUOVA OPERA E DANNO TEMUTO - Il criterio discretivo tra denuncia di nuova opera e denuncia di danno temuto, ex artt. 1171 e 1172 del Codice civile, risiede soltanto nel diverso modo in cui l’attività umana ha determinato l’insorgere del pericolo:
* la prima postula un facere, cioè l’intrapresa di un “quid”, nel proprio o nell’altrui fondo;
* la seconda, invece, postula un “non facere”, ossia l’inosservanza dell’obbligo di rimuovere una situazione di un edificio, di un albero o di qualsiasi altra cosa, comportante il pericolo di un danno grave e prossimo per il bene del denunciante (Trib. Trento 05/05/2011, n. 792).
Inoltre, occorre considerare che le azioni di nunciazione (azione di nuova opera ex art. 1171 del Codice civile e azione di danno temuto, ex art. 1172 del Codice civile), sono preordinate a difesa sia della proprietà o di altro diritto reale, sia del semplice possesso, e l’ordinario giudizio di merito successivo alla fase preliminare e cautelare ha natura petitoria o possessoria a seconda che la domanda, alla stregua delle ragioni addotte a fondamento di essa (causa pretendi) e delle specifiche conclusioni (petitum) risulti, secondo la motivata valutazione del giudice, volta a perseguire la tutela della proprietà o del possesso (Trib. Salerno 09/09/2011, n. 1769).

LE RESPONSABILITÀ DEL CONDOMINIO - In materia condominiale, per quanto riguarda la denuncia di danno temuto, si pensi all’azione del condomino per la tutela della sua proprietà esclusiva contro il pericolo proveniente (ad esempio) da un muro condominiale, derivante dall’omissione da parte del condominio delle necessarie opere di conservazione e manutenzione della stessa cosa comune, che, quindi, per il suo intrinseco modo di essere, attenta all’integrità dell’appartamento che il denunciante vuole tutelare.
Pertanto, diremo che sussiste la responsabilità del condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, laddove ometta di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino pregiudizio ad alcuno.
Di conseguenza, il condominio è obbligato, ex art. 2051 del Codice civile, a risarcire il danno cagionato alla proprietà individuale di un singolo condomino per la difettosità delle parti comuni dell’edificio e, qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 del Codice civile le cause del danno stesso.
Detta responsabilità del condominio è di natura oggettiva, a fronte della prova gravante sul danneggiato circa il nesso causale tra la res ed il danno. Per l’applicabilità di questo tipo di responsabilità è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all’evento lesivo, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza. Il condominio, per sottrarsi alla responsabilità, può provare che il danno sia dipeso da caso fortuito, idoneo ad interrompere il nesso causale (App. Lecce 12/11/2015, n. 905; Trib. Palermo 08/02/2021, n. 524).

LE RESPONSABILITÀ DEI SINGOLI CONDOMINI - Ai sensi dell’art. 1172 del Codice civile, ciascun proprietario deve porre rimedio alla situazione di pericolo direttamente derivante dalla sua proprietà. I lavori da eseguire ex novo o di miglioramento delle proprie difese nel condominio non traggono origine da una situazione di pericolo derivante dalla proprietà degli appellanti, bensì sono la diretta conseguenza della particolare configurazione dello stato dei luoghi. Ciascun proprietario dovrà, quindi, sopportare i costi delle opere che sorgeranno sulle rispettive proprietà, quali obblighi ex art. 832 del Codice civile che limitano il contenuto della proprietà (App. Genova 12/02/2021, n. 161).

LA TUTELA DEI SINGOLI CONDOMINI - In questi casi, il singolo condomino, allorché agisce per il risarcimento dei danni derivati alla sua proprietà individuale per la difettosità delle parti comuni dell’edificio, si presenta in posizione di terzo nei confronti del condominio: questi è obbligato a risarcire il danno ex art. 2051 del Codice civile e, qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 del Codice civile le cause del danno stesso. Ciò anche quando trattasi di vizi costruttivi dell’edificio, in relazione all’obbligo del condominio, nella sua qualità di custode e in virtù del precetto generale del neminem laedere, di rimuovere le caratteristiche dannose delle cose comuni, ancorché da altri create (Trib. Roma 13/11/1991).
Quanto alle infiltrazioni, in sede di procedura cautelare ex art. 1172 del Codice civile, per ottenere la tutela contro il pericolo di danno è sufficiente dimostrare che le infiltrazioni provenienti da un lastrico solare condominiale causino alterazioni gravi e prossime all’immobile sottostante, quali imbibizione delle superfici, ossidazione dei ferri di armatura e degrado delle strutture, anche in assenza di rischio imminente di crollo. Il giudice può ordinare l’immediata esecuzione di opere di impermeabilizzazione e messa in sicurezza (Trib. Napoli 01/07/2025).
Inoltre, è ammissibile il ricorso ex art. 1172 del Codice civile proposto dalla proprietaria esclusiva di un garage, in relazione alle infiltrazioni derivate al solaio di copertura e ai muri perimetrali dello stesso a causa della cattiva manutenzione delle tubature condominiali del fabbricato sovrastante, di cui la ricorrente risulti - al contempo - condomina (Trib. Nocera Inferiore 08/03/2012, n. 223).
Infine, qualora l’omessa manutenzione del terrazzo, in proprietà esclusiva di condomino, danneggi, per infiltrazione di acqua, il vano del proprietario sottostante, anche con pericolo per la stabilità dell’edificio condominiale e il proprietario del terrazzo rifiuti l’accesso all’impresa incaricata delle riparazioni dal condominio, questo può utilmente esperire l’azione di danno temuto, ma non può richiedere, in via di urgenza, l’accesso al fondo del condomino, ex artt. 843 del Codice civile e art. 700 del Codice di procedura civile, in quanto tale possibilità è data solo per costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino o comune (Trib. Roma 05/07/2001).