Demolizione e ricostruzione su diversa area di sedime

RISTRUTTURAZIONE RICOSTRUZIONE LOTTO DIVERSO - Il Consiglio di giustizia della Regione Sicilia ha riformato la decisione del TAR Sicilia-Palermo 20/07/2023, n. 2409, che aveva classificato come nuova costruzione la ricostruzione di un edificio in un lotto diverso. In particolare si trattava di un intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione di un fabbricato preesistente su una certa area e ricostruzione su altra area distante circa 130 m. con traslazione della volumetria propria dell’immobile demolito.
Secondo il ricorrente, l'intervento in questione, che comporta la demolizione di un fabbricato sito su un lotto e la sua ricostruzione su altro lotto, rientrerebbe nella definizione di ristrutturazione edilizia contemplata dall'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), come modificato dal D.L. 76/2020, in quanto la nuova formulazione della disposizione fa riferimento anche alla ristrutturazione attraverso la demolizione e ricostruzione di edifici con un "diverso sedime".
Il TAR non aveva condiviso tale impostazione, riconducendo l’intervento alla fattispecie della nuova edificazione, con applicazione della relativa disciplina.

NOZIONE DI RISTRUTTURAZIONE - La questione attiene all’interpretazione della nozione di ristrutturazione edilizia contemplata dall’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), nella formulazione modificata dall’art. 10, D.L. 76/2020, conv. dalla L. 120/2020 (ed applicabile nella Regione Siciliana in virtù del recepimento dinamico disposto all’art. 1, L.R. Sicilia 10/08/2016, n. 16) nella parte in cui statuisce che “Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi altresì gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico”.

REGIME PRECEDENTE - In proposito CGAR. Sicilia 03/06/2025, n. 422 ha osservato che, per risolvere la questione, occorre superare le tradizionali concezioni dell’istituto in esame. Secondo quanto sostenuto precedentemente dalla giurisprudenza amministrativa, la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non coincidere con la nuova costruzione, doveva necessariamente conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e, quindi, l'identità della complessiva volumetria del fabbricato, e la copertura dell'area di sedime, senza alcuna variazione rispetto all'originario edificio, con la conseguenza che, qualora tali parametri non risultino rispettati, l'intervento doveva essere qualificato come "nuova costruzione" e sottoposto alla disciplina prevista in materia di nuove edificazioni (cfr. C. Stato 20/05/2019, n. 3208).

EVOLUZIONE DELLA DISCIPLINA - Tuttavia, siffatto orientamento era stato concepito in relazione ad una nozione di ristrutturazione edile diversa da quella attuale; ed infatti, dopo le innovazioni apportate all’art. 3, D.P.R. 380/2001 dal D.L. 76/2020, la predetta nozione è stata notevolmente ampliata, non postulando più il rispetto di tutti quei parametri originariamente ritenuti essenziali per la sua configurabilità. La norma, infatti, adesso include nella ristrutturazione edile anche la demolizione e ricostruzione di edifici esistenti “con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico”.
Deve, dunque, concepirsi adesso la ristrutturazione edile secondo la rinnovata ottica desumibile dal tenore testuale della disposizione in esame volta a non vincolarla ai precedenti requisiti presupponenti una rigida “continuità” tra le caratteristiche strutturali dell’immobile preesistente e quelle del manufatto da realizzare, ivi inclusa l’area di edificazione.
La nozione di sedime richiamata nella nuova formulazione dell’art. 3, lett. d), D.P.R. 380/2001 è, infatti, molto generica e non riporta alcuna specificazione.
Ne discende l’impossibilità di limitarne il concetto all’ambito perimetrale di un determinato lotto.

RICOSTRUZIONE SU LOTTO DIVERSO, RISPETTO DELLE CAPACITÀ EDIFICATORIE - Poiché il Legislatore si è limitato soltanto ad ammettere la ristrutturazione anche in caso di ricostruzione di un manufatto preesistente su un diverso “sedime”, ossia su un’area diversa da quella originariamente occupata dal manufatto da demolire e ricostruire, deve ritenersi possibile, in assenza di specifiche indicazioni contrarie, siffatta attività edificatoria anche mediante l’utilizzo di un’area diversa, anche se appartenente ad un altro lotto.
Il sedime è, infatti, la superficie di terreno sulla quale poggiano le fondazioni di un edificio o di un manufatto edile, essendo la proiezione longitudinale della costruzione sul terreno, e, quindi, non coincide con l’area di un intero terreno catastalmente censito.
Di conseguenza, la riconosciuta possibilità di demolire un fabbricato esistente e di ricostruirlo su un’altra area, ossia su un diverso sedime, non può ritenersi soggetta ai limiti dimensionali del terreno originariamente interessato dalla costruzione da ristrutturare, potendo, dunque, ammettersi la ricostruzione anche altrove, ossia in un diverso lotto, pur sempre nel rispetto delle capacità edificatorie proprie di quest’ultimo.
Né, peraltro, può ritenersi che la nuova concezione della ristrutturazione edile implichi “consumo di nuovo suolo”, poiché la scelta di ricostruire altrove presuppone pur sempre la necessità di demolire da un’altra parte e, pertanto, postula un bilanciamento tra l’edificio da realizzare e quello da eliminare.
Il che segna l’elemento distintivo della nuova ristrutturazione edile, così come delineata dall’art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d) modificato dal D.L. 76/2020, rispetto alla nuova costruzione di cui alla lett. e), poiché la prima presuppone pur sempre la demolizione di un preesistente manufatto a differenza della seconda che si afferma quale categoria residuale comprendente gli interventi non riconducibili in altre casistiche e, quindi, anche l’attività edificatoria del tutto autonoma e indipendente da eventuali preesistenti edifici da demolire.
Il Consiglio ha peraltro specificato che la scelta di edificare altrove implica la necessità di rispettare le capacità edificatorie del terreno da utilizzare, salva la possibilità di ricorrere alla cessione di cubatura.

Sulla base di tali considerazioni, il Consiglio della Regione Sicilia ha ritenuto fondato l’appello, con conseguente riforma della sentenza del TAR Sicilia-Palermo 20/07/2023, n. 2409.