Esonero del costruttore dalle spese condominiali

SPESE CONDOMINIALI ESONERO DEL COSTRUTTORE - Dopo la costruzione dell’edificio, le società spesso inseriscono nei vari contratti di compravendita una clausola di esonero dall’obbligo del pagamento delle spese condominiali per gli immobili invenduti. Inserendo, tale previsione in tutti i rogiti, viene raggiunta una deroga all’obbligo di ripartire le spese condominiali tra tutti i condomini secondo i millesimi.
A tal proposito, però, sono nati contrasti giurisprudenziali in relazione a questa situazione, generando l’ipotesi della vessatorietà delle clausole di esonero.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

IL CONDOMINIO - Il costruttore, in quanto proprietario degli appartamenti ancora invenduti, è un condomino al pari di coloro che hanno già acquistato le unità immobiliari. Difatti, affinché si formi un condominio, è sufficiente che venga venduto anche un solo appartamento.
In tema, come sottolineato in giurisprudenza, il condominio di edifici sorge “ipso iure et facto”, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, così perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio, tra i quali rientra, in mancanza di titolo diverso, il cortile (App. Sassari 31/01/2024, n. 40).
Con l’avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura ed ubicazione dovrebbero considerarsi comuni. La presunzione di condominialità di beni e servizi comuni non può essere superata per via induttiva o per fatti concludenti (Cass. civ. 21/06/2022, n. 20050).

RIPARTIZIONE DELLE SPESE CONDOMINIALI - In tema di condominio negli edifici, ove manchi una diversa convenzione adottata all’unanimità, che sia espressione dell’autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese generali deve, quindi, necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell’art. 1123, primo comma, del Codice civile, non essendo, consentito all’assemblea, mediante deliberazione a maggioranza, di suddividere con criterio “capitario” gli oneri necessari per la prestazione di servizi nell’interesse comune (Trib. Brescia 06/11/2023, n. 2830). I criteri di ripartizione delle spese possono essere derogati e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (di natura contrattuale), sia in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità o col consenso di tutti i condomini.
Del resto, la natura delle disposizioni contenute nell’art. 1118, comma 1 del Codice civile e nell’art. 1123 del Codice civile non preclude l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà (Trib. Brescia 04/08/2021).

IL CONDOMINIO CONSUMATORE - Secondo alcuni provvedimenti, il condominio è equiparato al consumatore. Invero, al condominio deve essere applicata la disciplina relativa alla tutela dei consumatori, atteso che lo stesso è un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti ed agendo, pertanto, l’amministratore come mandatario dei singoli condomini. Questi ultimi, difatti, devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale, salvo il caso in cui si verifichi una diversa destinazione delle unità abitative (Cass. civ. 22/05/2015, n. 10679; Trib. Varese 05/09/2022).

VESSATORIETÀ DELLA CLAUSOLA DI ESONERO DI PAGAMENTO - Secondo la Suprema Corte, la clausola relativa al pagamento delle spese condominiali, inserita nel regolamento di condominio predisposto dal costruttore o originario unico proprietario dell’edificio e richiamato nel contratto di vendita dell’unità immobiliare, concluso tra il venditore professionista e il consumatore acquirente, può considerarsi vessatoria ai sensi dell’art. 33, comma 1, D. Leg.vo 206/2005 (Codice del consumo).
La vessatorietà può essere fatta valere dal consumatore o rilevata d’ufficio dal giudice nell’àmbito di un giudizio di cui siano parti i soggetti contraenti del rapporto di consumo e, sempre che determini a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto; cioè se incida sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente.
Resta (tuttavia) estraneo al programma negoziale sinallagmatico della compravendita del singolo appartamento, l’obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle “restanti unità” immobiliari che tuttora gli appartengano (Cass. civ. 27/02/2024, n. 5139).

ACCERTAMENTO DELLA LEGITTIMITÀ DELLA CLAUSOLA DI ESONERO - La clausola notarile di esonero dal pagamento delle spese condominiali predisposta dal costruttore-venditore dell’edificio (in generale) è nulla perché vìola l’art. 33, D. Leg.vo 206/2005.
Tuttavia, secondo una posizione giurisprudenziale, la clausola sarà efficace solo nel caso in cui il costruttore-venditore dimostri che sia stata oggetto di specifica trattativa e dalla stessa sia derivato un analogo vantaggio in favore degli altri condomini. In difetto, si considererà vessatoria poiché nei contratti conclusi tra consumatore e professionista determina a carico del primo un significativo squilibrio dei diritti e obblighi discendenti dal contratto (Trib. Bergamo 06/11/2022, n. 2649).
Pertanto, la convenzione sulle spese, ex art. 1123 del Codice civile, contenuta e approvata negli atti di acquisto delle porzioni di proprietà esclusiva comprese in un condominio, in quanto ha sostanza di una dichiarazione negoziale, espressione di autonomia privata, è oggetto di interpretazione alla stregua degli artt. 1362 e ss. del Codice civile, e affidata all’apprezzamento di fatto della volontà negoziale rientrante nelle prerogative del giudice del merito, ed insindacabile in sede di legittimità quando non riveli violazione dei canoni di ermeneutica oppure omesso esame di fatti storici decisivi (Cass. civ. 09/08/2017, n. 19779).

LA DURATA DELL’ESONERO - È legittimo l’esonero, parziale o totale, dalle spese condominiali in favore dell’originario costruttore che maturano sulle unità immobiliari invendute, se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, atteso che le disposizioni di cui all’art. 1123 del Codice civile sono derogabili esclusivamente attraverso un atto di convenzione.
L’esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente (Trib. Brescia 11/07/2020, n. 1382).