Ricostruzione di edifici crollati o demoliti, ristrutturazione edilizia

CROLLO O DEMOLIZIONE DI EDIFICIO RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA - L’art. 30 del D.L. 69/2013, conv. dalla L. 98/2013, in modifica dell’art. 3 del D.P.R. 380/2001, ha introdotto nel Testo unico edilizia la disciplina del ripristino degli edifici crollati o demoliti. A seguito di tale modifica, rientrano nella ristrutturazione edilizia anche gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Secondo una parte della giurisprudenza, potrebbero essere assentiti come ristrutturazione edilizia solo gli interventi di ricostruzione (non contestuale) di edifici crollati o demoliti in epoca successiva alla entrata in vigore della L. 98/2013, di conversione del D.L. 69/2013 (C. Stato 08/01/2023, n. 616). In altri termini, la nozione di ristrutturazione edilizia, come modificata nel 2013, non si applicherebbe agli edifici già crollati o demoliti a quella data.

IRRILEVANZA DELL’EPOCA DEL CROLLO O DELLA DEMOLIZIONE - Tale indirizzo non è stato condiviso dalla più recente sentenza C. Stato 03/04/2025, n. 2857, secondo cui invece la norma introdotta dal D.L. 69/2013 è intervenuta sulla qualificazione di un intervento edilizio, quello di ristrutturazione edilizia, applicabile a tutte le condotte, facoltà e poteri che non si sono ancora consumati integralmente sotto la precedente disciplina.
Ne consegue che la disposizione si applica sia agli edifici (già) crollati o demoliti alla data di entrata in vigore della norma, sia a quelli crollati o demoliti successivamente, sempre che, dopo l’entrata in vigore di quest’ultima, vengano posti in essere gli interventi volti al ripristino di edifici, o parti di essi, attraverso la loro ricostruzione, e purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.

RECUPERO DELL’IMMOBILE PREESISTENTE - L’elemento dirimente per l’operatività della nuova nozione di ristrutturazione edilizia è invece la preesistenza del manufatto e la possibilità di pervenire ad un organismo in tutto o in parte diverso da ciò che già esiste, elementi che sussistono anche in relazione agli edifici crollati o demoliti prima dell’entrata in vigore della norma, purché, sia possibile accertarne la preesistente consistenza. In altri termini, l’essenza della nozione di ristrutturazione edilizia è che l’intervento deve agire sull’edificio preesistente al fine di dare continuità all’immobile pregresso, crollato o demolito; la ristrutturazione edilizia non può mai prescindere dall’obiettivo di recupero del singolo immobile che ne costituisce oggetto (v. la Nota: Ristrutturazione con demo-ricostruzione, continuità e recupero del preesistente edificio).
La giurisprudenza, nel definire il concetto di ristrutturazione edilizia, ha infatti costantemente ribadito che gli interventi descritti dall'art. 3, D.P.R. 380/2001, lett. d) devono iscriversi pur sempre in un’attività di recupero sul patrimonio edilizio “esistente”, il cui limite è segnato appunto dalla preesistenza di un manufatto da ristrutturare o risanare (C. Stato 15/12/2020, n. 8035).
La finalità “conservativa” sottesa al concetto di ristrutturazione postula, pertanto, la possibilità di individuazione del manufatto preesistente come identità strutturale, già presente nella realtà materiale quale specifica entità urbanistico-edilizia esistente nella attualità. Deve, cioè, trattarsi di un manufatto che, a prescindere dalla circostanza che sia abitato o abitabile, possa essere comunque individuato nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione (C. Stato 24/10/2020, n. 6455).