Locazione commerciale, permanenza del conduttore dopo la disdetta

LOCAZIONE COMMERCIALE RINNOVO DISDETTA - La disdetta è l’atto unilaterale con cui il locatore può provocare, alla scadenza del secondo sessennio di durata di una locazione ad uso diverso da abitazione, la cessazione della locazione senza motivazione. L’atto, quale negozio unilaterale recettizio, una volta giunto a conoscenza (legale) del conduttore, è idoneo a determinare l’effetto della cessazione al momento in cui sopraggiunge la scadenza. Il venir meno di tale efficacia, comporta che il rapporto si intenda rinnovato come se la disdetta non fosse stata inviata.
Tuttavia, ci sono casi in cui, dopo la scadenza, il conduttore continua a possedere l’immobile con relativo pagamento; sicché, in questi casi, si pone il dubbio dell’effettivo rinnovo del contratto.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

ASPETTI GENERALI SULLA RINNOVAZIONE - In base all’art. 1597 del Codice civile, la locazione si ha per rinnovata se, scaduto il termine di essa, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata o se trattandosi di locazione a tempo indeterminato, non è stata comunicata la disdetta. La nuova locazione, in tal caso, è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.
Se è stata data licenza, il conduttore non può opporre la tacita rinnovazione, salvo che consti la volontà del locatore di rinnovare il contratto.

IL RINNOVO DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE COMMERCIALE - In forza dell’art. 28 della L. 392/1978:
* per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’art. 27, L. 392/1978 (industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili, esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo), il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni;
* per quelle di immobili adibiti ad attività alberghiere o all’esercizio di attività teatrali, di nove anni in nove anni.
Tale rinnovazione non ha luogo se sopravviene disdetta da comunicarsi all’altra parte, a mezzo di lettera raccomandata, rispettivamente almeno 12 o 18 mesi prima della scadenza.
Alla prima scadenza contrattuale, rispettivamente di sei o di nove anni, il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione soltanto per i motivi di cui all’art. 29, L. 392/1978 con le modalità e i termini ivi previsti.
Posta l’inderogabilità del periodo minimo di durata del contratto, nessuna disposizione esclude - in mancanza di motivata disdetta - il rinnovo tacito, anche qualora le parti abbiano pattuito una durata del contratto eccedente il minimo inderogabile (Trib. Modena 07/04/2004).
Come sottolineato dai giudici, la rinnovazione costituisce un effetto automatico derivante direttamente dalla legge e non da una manifestazione di volontà negoziale, con la conseguenza che, in caso di pignoramento dell’immobile, tale rinnovazione non necessita dell’autorizzazione del giudice dell’esecuzione, prevista dal secondo comma dell’art. 560 del Codice di procedura civile (Cass. civ. 19/07/2019, n. 19522; Cass. civ. 16/05/2013, n. 11830).

IMPEDIMENTO DEL RINNOVO - L’avvenuta comunicazione al conduttore, da parte dell’originario locatore, della disdetta del contratto alla sua seconda scadenza, ove effettuata in epoca anteriore al decorso del termine per esercitare la facoltà di impedire il rinnovo contrattuale alla prima scadenza, implica la rinuncia ad esercitare tale facoltà e vale a rendere irrevocabile detta rinuncia, in applicazione del principio secondo cui l’avvenuta comunicazione di un atto negoziale comportante per il suo autore l’assunzione di vincoli di prestazione (anche di non fare) deve ritenersi definitivamente irrevocabile ove il terzo destinatario dell’atto non ne abbia ricusato gli effetti favorevoli. Di conseguenza, ricorrendo la descritta evenienza, resta preclusa la facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza anche all’acquirente dell’immobile locato, poiché egli subentra nella medesima posizione contrattuale del suo dante causa (Cass. civ. 13/12/2016, n. 25508).
Ed ancora, non esiste alcuna incompatibilità tra la disdetta del contratto in vista della sua futura scadenza e la comunicazione che il locatore, intenzionato ad alienare l’immobile locato, deve effettuare al conduttore ex art. 38 della L. 392/1978, giacché le due dichiarazioni operano su piani diversi, essendo la prima diretta ad impedire la rinnovazione del rapporto e la seconda volta, invece, a consentire al conduttore l’esercizio del diritto di prelazione (Cass. civ. 15/112016, n. 23219).

ESCLUSIONE DEL RINNOVO IN CASO DI PERMANENZA DEL CONDUTTORE - La rinnovazione tacita del contratto di locazione postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto (Trib. Salerno 1004/2025, n. 1644).
Nella vicenda in esame, nonostante la tempestiva disdetta del contratto di locazione, il conduttore non liberava gli immobili e, di conseguenza, riceveva lo sfratto per finita locazione con diffida al rilascio dell’immobile. Il conduttore, però, eccepiva che la volontà di non voler rinnovare il contratto era stata manifestata a distanza di quattro anni, durante i quali parte conduttrice aveva continuato a pagare regolarmente il canone di locazione. Ebbene, a parere del giudicante, nella vicenda in esame non era emerso alcun serio elemento da cui potersi ricavare che, dopo la tempestiva disdetta del contratto di locazione, la parte locatrice aveva accettato una prosecuzione del rapporto, ponendo in tal modo nel nulla gli effetti della disdetta comunicata. Né l’invio dei vaglia postale del conduttore era idoneo a voler dimostrare la volontà del locatore ad accettare un rinnovo nel contratto di locazione.