Abbandono di rifiuti nell’immobile concesso in locazione

LOCAZIONI ABBANDONO DI RIFIUTI - Spesso, in caso di abbandono di rifiuti in un fondo, non sempre è agevole l’individuazione dell’effettivo responsabile, sicché, in questi casi, occorre procedere l’accertamento mediante un’analisi dei rispettivi doveri delle parti, cioè del locatore e del conduttore.
Da ciò, comprendere se gli obblighi di vigilanza in capo al proprietario debbano essere circoscritti alla cosa stessa nella sua materialità oppure in un concetto più ampio come l’attività svolta dal conduttore. Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

I DOVERI DELLE PARTI CONTRATTUALI - Quando si stipula un contratto di locazione, il proprietario di casa non può limitarsi a consegnare il bene al nuovo inquilino ma assume degli specifici obblighi, che perdurano per tutta la durata del rapporto e sono fondamentali perché il conduttore possa godere a pieno e in maniera pacifica del bene. Tra questi, ad esempio, vi è quello di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione e di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto. Il conduttore, invece, ha il dovere di prendere in consegna la casa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel farne l’uso stabilito nel contratto, di pagare il canone di locazione così come concordato con il locatore.
Per meglio dire, l’inquilino, per tutta la durata della locazione, è tenuto ad usare l’immobile con la diligenza del buon padre di famiglia ed a restituirlo, una volta conclusosi il rapporto, nello stato in cui gli era stato consegnato. Diversamente, risponderà sia per la trasformazione o il deterioramento del bene che per i danni causati.
Il proprietario, di conseguenza, avendo il diritto di esigere in ogni tempo l’osservanza di tali obblighi, potrà agire nei suoi confronti non soltanto per la risoluzione contrattuale, per il ripristino dei locali o l’esecuzione delle necessarie opere di manutenzione, ma anche per il risarcimento dei danni (Trib. Ascoli Piceno 24/04/2020, n. 72).
In materia di locazione immobiliare, l’obbligo del conduttore - previsto dall’art. 1590 del Codice civile - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della stessa in conformità del contratto, non può (tuttavia) legittimare un’azione dopo la riconsegna dell’immobile, volta ad ottenere la condanna del conduttore al risarcimento del danno corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le migliori condizioni di manutenzione dell’immobile (Cass. civ. 25/06/2013, n. 15875: principio enunciato con riferimento alla locazione di un terreno, del quale era stata convenuta contrattualmente la destinazione quale discarica di rifiuti solidi urbani, di talché la restituzione del bene non poteva prescindere dall’inevitabile deterioramento conseguente all’uso pattuito).

DIVIETO DI ABBANDONO DI RIFIUTI - Il Legislatore, con l’art. 192 del D. Leg.vo 152/2006, ha previsto che l’abbandono e il deposito incontrollati di rifiuti sul suolo e nel suolo sono vietati; è altresì vietata l’immissione di rifiuti di qualsiasi genere, allo stato solido o liquido, nelle acque superficiali e sotterranee. Oltre alle sanzioni specifiche, il trasgressore è tenuto a procedere alla rimozione, all’avvio a recupero o allo smaltimento dei rifiuti ed al ripristino dello stato dei luoghi in solido con il proprietario e con i titolari di diritti reali o personali di godimento sull’area, ai quali tale violazione sia imputabile a titolo di dolo o colpa, in base agli accertamenti effettuati, in contraddittorio con i soggetti interessati, dai soggetti preposti al controllo.
Il Sindaco dispone con ordinanza le operazioni a tal fine necessarie ed il termine entro cui provvedere, decorso il quale procede all’esecuzione in danno dei soggetti obbligati ed al recupero delle somme anticipate.
Qualora la responsabilità del fatto illecito sia imputabile ad amministratori o rappresentanti di persona giuridica, sono tenuti in solido la persona giuridica ed i soggetti che siano subentrati nei diritti della persona stessa.

LA RESPONSABILITÀ DEL PROPRIETARIO - La condanna del proprietario del suolo agli adempimenti di cui all’art. 192 del D. Leg.vo 152/2006 necessita di un accertamento della sua responsabilità da effettuarsi in contraddittorio, ancorché fondato su presunzioni e nei limiti della esigibilità qualora la condotta sia imputata a colpa, pena la configurazione di una responsabilità da posizione in chiaro contrasto con l’indicazione legislativa (CTR Sicilia-Palermo 08/01/2020, n. 13).
La norma in questione attribuisce quindi rilievo all’eventuale negligenza del proprietario che, a parte i casi di connivenza o di complicità negli illeciti, si disinteressi del proprio bene per una qualsiasi ragione e resti inerte, senza affrontare concretamente la situazione, ovvero la affronti con misure palesemente inadeguate.
In altri termini, il requisito della colpa postulato da detta norma ben può consistere proprio nell’omissione degli accorgimenti e delle cautele che l’ordinaria diligenza suggerisce per realizzare un’efficace custodia e protezione dell’area, così impedendo che possano essere in essa indebitamente depositati rifiuti nocivi (TAR Lombardia-Brescia 15/05/2023, n. 428: la condotta colposa consisteva nell’aver consegnato le chiavi del capannone, in cui si era consumato l’abbandono incontrollato di rifiuti, senza prima aver stipulato alcun contratto di locazione e nel non aver adottato alcuna condotta dissociativa rispetto all’abbandono dei rifiuti posto in essere dal promissario conduttore).

ESCLUSIONE DI RESPONSABILITÀ - Secondo altro orientamento, non è configurabile in via automatica, in maniera oggettiva, per posizione o per fatto altrui, una responsabilità in capo al proprietario dell’area inquinata e da bonificare per il solo fatto di rivestire tale qualità, ove non si dimostri il suo apporto causale colpevole al danno ambientale riscontrato (C. Stato 21/03/2017, n. 1260).
In altri termini, la mera qualifica di proprietario del suolo non determina, di per sé sola, alcuna responsabilità conseguente al ritrovamento di rifiuti abbandonati, atteso che il legislatore richiede l’accertamento in contraddittorio con l’ipotetico autore materiale del fatto, la sussistenza dell’elemento psicologico quanto meno della colpa (C. Stato 09/05/2018, n. 2786).
Pertanto, dal tenore letterale dell’art. 192, comma 3, del D. Leg.vo 152/2006 e, più in generale, dalla giurisprudenza sopra richiamata, emerge come la responsabilità del proprietario sia ancorata alla dimostrazione di profili di colpa ravvisabili nella sua condotta.

IL LOCATORE NON È RESPONSABILE DELLE VIOLAZIONI DEL CONDUTTORE - La colpa del locatore non può essere fatta discendere da un ipotetico obbligo di custodia e vigilanza derivante dalla stipulazione del contratto di locazione. Ne consegue che, se è vero che i predetti obblighi di vigilanza che residuano in capo al proprietario sono giustificati dalla speciale relazione che questi ha con la res locata, appare evidente come i medesimi debbano essere circoscritti alla cosa stessa nella sua materialità, essendo riferibili, per l’appunto, alle “strutture edilizie” e alla “efficienza degli impianti”, senza poter essere estesi alle attività che il conduttore svolge autonomamente nell’immobile locato, le quali - in assenza di elementi concreti che consentano di ricondurle anche al locatore - restano imputabili esclusivamente al conduttore.
Diversamente opinando, infatti, si configurerebbe non già una vigilanza sulla cosa, bensì un inammissibile controllo generalizzato sull’attività di terzi (C. Stato 05/09/2024, n. 7439: nel caso di spece non erano ravvisabili in capo alla locatrice i profili di colpa richiesti dall’art. 192, comma 3, del D. Leg.vo 152/2006, posto che la proprietaria era risultata estranea all’attività di deposito illecito dei rifiuti e, dall’altro lato, non poteva essere considerata responsabile per violazione degli obblighi derivanti dal contratto di locazione, i quali non possono essere estesi all’attività autonomamente svolta dal conduttore nell’immobile locato).