Condominio, restituzione spese anticipate dall'amministratore

L’amministratore esegue le delibere dell’assemblea e, nei limiti del bilancio condominiale, provvede autonomamente a tutte le spese necessarie per la gestione delle parti comuni dell’edificio e dei relativi servizi. In alcuni casi il professionista anticipa le somme e, di conseguenza, all’approvazione del rendiconto o al momento della cessazione dell’incarico, sorge la richiesta di restituzione. I problemi sorgono quando l’amministratore preleva le somme dal conto corrente senza autorizzazione dell’assemblea.
Dunque, ai fini della soluzione del quesito, occorre analizzare la questione dal punto di vista normativo e giurisprudenziale.

LE ANTICIPAZIONI DELL’AMMINISTRATORE - Il credito dell’amministratore per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda sul contratto di mandato. Dunque, diremo che l’anticipazione dell’amministratore rappresenta quella somma di denaro proveniente dal patrimonio dell’amministratore stesso e utilizzata in favore del condominio.
Poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell’interesse del condominio si fonda, ai sensi dell’art. 1720 del Codice civile, sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l’amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati.
Peraltro il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore (App. Napoli 17/10/2023, n. 4391).

LA CONTABILITÀ - In materia di deliberazione di assemblea condominiale, l’approvazione del rendiconto ha valore di riconoscimento di debito in relazione alle sole poste passive specificamente indicate. Pertanto, l’approvazione di un rendiconto di cassa che presenti un disavanzo tra uscite e entrate, non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall’amministrazione utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l’importo corrispondente, atteso che la ricognizione di debito, sebbene possa essere manifestata anche in forma non espressa, richiede pur sempre un atto di volizione su di un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo, chiamato a pronunciarsi su di esso (Cass. civ. 09/05/2011, n. 10153).
Pertanto, il credito dell’amministratore per rimborso anticipazioni, solo una volta approvato il rendiconto, può considerarsi liquido ed esigibile; difatti, in presenza di bilanci approvati in sede assembleare, viene specificato che alle spese ivi indicate si è fatto fronte mediante anticipazioni dell’amministratore per l’insufficienza, risultante dalla stessa contabilità, delle risorse finanziarie del condominio.
È, dunque, onere dei condomini, ove intendano contestare queste anticipazioni e quindi andare contro quanto da loro approvato, fornire la prova di essere stati indotti in errore, dimostrando che la situazione contabile risultante dai bilanci non fosse corrispondente a quella reale (Trib. Roma 09/07/2020, n. 9977).
Da ultimo, si osserva che la non contestazione, da parte del condominio, dei conteggi elaborati dall’ex amministratore per ottenere il rimborso di anticipazioni asseritamente sostenute, può assumere rilievo solo quando tali conteggi non si limitano a registrare un disavanzo tra le entrate e le uscite, ma contengono la specifica indicazione che il saldo passivo è stato appianato dall’ex amministratore con denaro proprio (Cass. civ. 17/02/2020, n. 3859).

LA PROVA DEGLI ESBORSI - Ai sensi dell’art. 1720 del Codice civile, il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, quanto allo specifico rapporto tra amministratore e condominio, il primo non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 del Codice civile in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore.
A questo proposito, l’amministratore deve fornire la prova, mediante i corrispondenti documenti giustificativi, dell’entità e della causale degli esborsi fatti, nonché di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l’incarico è stato eseguito e di stabilire se l’operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione. In assenza di tale adempimento, il credito dell’amministratore non può dirsi provato (Trib. Milano 27/01/2020, n. 734).
L’onere probatorio dell’amministratore deve coordinarsi con la particolare natura dell’incarico gestorio svolto, dovendo precisare quali pagamenti abbia effettuato, nonché dimostrare l’inerenza di essi ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell’interesse del condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell’assemblea, ovvero d’iniziativa, ma ottenendo la ratifica dell’assemblea (Trib. Roma 22/12/2020, n. 18436).

PASSAGGIO DI CONSEGNE AL NUOVO AMMINISTRATORE - Come detto, l’accettazione da parte del nuovo amministratore della documentazione condominiale consegnatagli dal precedente non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando pur sempre all’assemblea di approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.
Quindi, a parere dei giudici, la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra, pertanto, una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Trib. Roma 09/12/2020, n. 17536).
In conclusione, il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo e una deliberazione dell’assemblea. Ciò significa che, se l’ex amministratore intende agire con decreto ingiuntivo avverso la compagine, deve necessariamente avvalersi del rendiconto regolarmente approvato dal consesso, all’interno del quale emerga il proprio credito (Cass. civ. 31/07/2024, n. 21521).