Responsabilità del mediatore per mancata informazione sulle irregolarità edilizie dell’immobile

OBBLIGO DI INFORMAZIONE DEL MEDIATORE - C. Cass. civ. 02/05/2023, n. 11371 ha ricordato che secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, il mediatore ha, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., l'obbligo di comportarsi secondo correttezza e buona fede, nel cui ambito è incluso l'obbligo specifico di riferire alle parti le circostanze dell'affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza qualificata propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare (sul punto è stato ricordato che pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico-giuridica, il mediatore riveste comunque un ruolo che gli permette di svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare).
Tale obbligo consente di configurare la responsabilità del mediatore anche ove questi dia informazioni obiettivamente non vere su fatti di indubbio rilievo, dei quali egli non abbia consapevolezza e che non abbia controllato.
In questi limiti possono rilevare, in caso di mediazione immobiliare, le informazioni afferenti:
- alla contitolarità del diritto di proprietà,
- all'insolvenza di una delle parti,
- all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto,
- ad eventuali prelazioni ed opzioni,
- al rilascio di autorizzazioni amministrative,
- alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione,
- alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti,
- alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore.
Hanno peso, in particolare, ai fini dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759, comma 1, c.c., le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni.

In argomento si segnala anche C. Cass. civ. 09/08/2022, n. 24534 secondo cui tra gli obblighi del mediatore rientrano anche le informazioni riguardanti il rilascio del certificato di agibilità e la prestazione energetica dell'immobile (v. la Nota Compravendita immobiliare, mancanza dell’agibilità e obblighi del mediatore). 

IRREGOLARITÀ EDILIZIE E URBANISTICHE - Ciò posto, la Corte ha affermato che anche la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto, rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provvigione.

Ed infatti il promissario acquirente ha certamente un interesse ad essere informato dal mediatore della presenza di irregolarità urbanistiche e edilizie dell’immobile, seppur sanabili, trattandosi di circostanza relativa alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare, che può sia influire sulla prestazione del consenso al contratto, sia determinare le parti a concludere il contratto a diverse condizioni, adeguando il prezzo alla spesa da sostenere per la sanatoria.
In proposito è stata ritenuta insufficiente l’informazione su “l’aggiornamento catastale e urbanistico” in corso, che nella fattispecie era stata resa già nella proposta di acquisto, in quanto la stessa attiene alla normale verifica di conformità dello stato di fatto dell’immobile da alienare rispetto ai dati planimetrici ed ai titoli edilizi abilitativi rilasciati, ma non rileva quale comunicazione della presenza di irregolarità edilizie o urbanistiche sostanziali.

RISARCIMENTO DEL DANNO - Il contenuto della responsabilità del mediatore agli effetti dell’art. 1759 c.c. è il risarcimento dei danni. Secondo la giurisprudenza la parte che sarebbe tenuta a corrispondere la provvigione, a norma dell’art. 1755 c.c. (e dunque allorché l’affare sia stato concluso per effetto dell’intervento del mediatore), può, peraltro, far valere l’inadempimento dell’obbligo di informazione proprio per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione. In ogni caso, il mediatore che non abbia adempiuto all’obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della diligenza professionale, è responsabile per i danni sofferti dall’interessato.

Pertanto, qualora l’affare sia comunque concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale) può determinarsi in relazione al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale, o anche all’importo della provvigione corrisposta.
In tale evenienza (affare concluso), il riscontro dell’adempimento del dovere di informazione esigibile nei confronti del mediatore va compiuto con esclusivo riferimento al momento stesso del perfezionamento dell’accordo, che è poi lo stesso in cui, ai sensi dell’art. 1755 c.c., sorge il diritto alla provvigione, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l’esecuzione del contratto stesso, nelle forme di cui all’art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.

Infine, i giudici non hanno escluso l’astratta risarcibilità dei danni ulteriori, per le spese sostenute o i costi inutilmente subiti, che siano altresì conseguenza immediata e diretta della responsabilità del mediatore per la mancata o inesatta informazione del compratore.

PRINCIPI DI DIRITTO - In conclusione la Suprema Corte ha enunciato i seguenti principi di diritto.

Il mediatore, ai sensi dell’art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell’attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni. Ne consegue che, ove l’affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l’esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all’immobile oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l’adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell’affare.

Allorché l’affare sia concluso, la responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito (indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale, quale, nella specie, quella del venditore per la violazione dell’impegno traslativo, che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell’equilibrio del rapporto di scambio), o anche all’importo della provvigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente.