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Ultimo aggiornamento
14/01/2019

Convenzioni urbanistiche, tipologie e contenuti

PREMESSA E TIPOLOGIE DI CONVENZIONI URBANISTICHE (L’edilizia residenziale convenzionata; Natura delle convenzioni urbanistiche, conseguenze, giurisdizione) - LA “CONVENZIONE PEEP” (Caratteristiche generali della convenzione PEEP; Divieti e vincoli alla circolazione degli alloggi) - LA “CONVENZIONE BUCALOSSI” - CONVENZIONE PER LA CESSIONE IN PROPRIETÀ DI AREE IN DIRITTO DI SUPERFICIE- (TRASFORMAZIONE DELLA CONVENZIONE PEEP IN CONVENZIONE BUCALOSSI (La convenzione sostitutiva; Durata minima della convenzione sostitutiva) - RIMOZIONE DEI VINCOLI SU PREZZO E CANONE DI LOCAZIONE (Giurisprudenza della Cassazione sulla permanenza dei vincoli di prezzo; L’intervento legislativo del 2011; Rimozione dei vincoli sul prezzo e sul canone di locazione fino al 18/12/2018; Rimozione dei vincoli sul prezzo e sul canone di locazione a partire dal 19/12/2018).
A cura di:
  • Dino de Paolis
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PREMESSA E TIPOLOGIE DI CONVENZIONI URBANISTICHE
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L’edilizia residenziale convenzionata

Con l’espressione “edilizia residenziale convenzionata” si fa riferimento a quegli interventi di edilizia residenziale (realizzazione di fabbricati a prevalente destinazione abitativa) posti in essere previa stipulazione di una convenzione con il Comune attraverso la quale, a fronte della concessione di benefici da parte dell’amministrazione pubblica (riguardanti di norma l’assegnazione delle aree su cui edificare o la riduzione del contributo concessorio), il privato at

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Natura delle convenzioni urbanistiche, conseguenze, giurisdizione

La convenzione urbanistica, a causa dei profili di stampo pubblicistico che si accompagnano ad uno strumento dichiaratamente e tipicamente contrattuale, rappresenta un istituto di complessa ricostruzione, e tuttavia la giurisprudenza è concorde nel ritenere che esso rappresenti l’incontro di volontà delle parti contraenti nell’esercizio dell’autonomia negoziale retta dal Codice civile (si vedano in tal senso: TAR Basilicata 06/02/2018, n. 106; C. Stato 10/01/

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LA “CONVENZIONE PEEP”
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Caratteristiche generali della convenzione PEEP

La cosiddetta “convenzione PEEP”, di cui all’art. 35 della L. 865/1971, si inserisce come detto nel più ampio procedimento di edilizia residenziale pubblica disciplinato dalla stessa

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Divieti e vincoli alla circolazione degli alloggi
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Vincoli all’alienazione e locazione degli alloggi validi fino al 15/03/1992

Nel testo originario dell’art. 35 della L. 865/1971, precedente all’abrogazione, avvenuta per effetto dell’art. 23 della L. 179/1992 (cosiddetta “legge Ferrarini-Botta”), dei divieti previsti dai commi dal 15 al 19 dell’art. 35 predetto:

a) per gli alloggi costruiti su aree concesse in diritto di superficie non era previsto legislativamente alcun divieto di alienazione o circolazione degli immobili;

b) per gli allo

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Vincoli all’alienazione e locazione degli alloggi validi dal 15/03/1992

La L. 179/1992 ha alleggerito i divieti previsti dall’art. 35 della L. 865/1971 per gli alloggi su aree concesse proprietà, ivi inclusi quelli che costringevano a tenere conto del prezzo di vendita stabilito dall’UTE e che prevedevano la possibilità di vendita dell’alloggio soltanto a persone rivestenti i requisiti soggettivi di legge.

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Reintroduzione dei vincoli di prezzo dal 01/01/1997

Successivamente, con l’art. 3 della L. 662/1996, comma 63, lettera e) R, sono stati inseriti, tra i contenuti obbligatori della convenzione, “la det

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Stato attuale dei vincoli

Allo stato attuale non sono pertanto più previsti, decorsi 5 anni dall’assegnazione o dall’acquisto, divieti di alienazione o locazione per gli alloggi insistenti su aree acquisite in proprietà. Tuttavia, non è escluso che in alcune convenzioni vengano

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Rimozione dei vincoli

Si veda più avanti il paragrafo dedicato.

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LA “CONVENZIONE BUCALOSSI”

La cosiddetta “convenzione Bucalossi” consiste in un accordo stipulato tra il Comune e un soggetto che abbia richiesto una concessione edilizia, per effetto del quale detto soggetto si impegna ad eseguire direttamente le opere di urbanizzazione, risparmiando sul contributo concessorio, che in pratica, a seguito della convenzione stessa, viene limitato alla sola quota commisurata agli oneri di urbanizzazione, con esclusione pertanto di quella

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CONVENZIONE PER LA CESSIONE IN PROPRIETÀ DI AREE IN DIRITTO DI SUPERFICIE

L’art. 31 della L. 448/1998, comma 47, ha introdotto la possibilità di trasformare in piena proprietà le aree acquisite in diritto di superficie. Detta possibilità, che può essere attivata a seguito di proposta del Comune e di accettazione da parte dei singoli proprietari degli alloggi e loro pertinenze, può essere esercitata anche dal singolo condomino titolare della propri

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TRASFORMAZIONE DELLA CONVENZIONE PEEP IN CONVENZIONE BUCALOSSI
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La convenzione sostitutiva

Con la L. 448/1998 è stato disposto che anche la convenzione Bucalossi può rientrare nell’ambito del procedimento di edilizia residenziale pubblica tracciato dalla L. 865/1971, potendo detta convenzione, nei casi previsti dall’

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Durata minima della convenzione sostitutiva

L’art. 23-ter del D.L. 95/2012 (cosiddetto “decreto spending review”, convertit

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RIMOZIONE DEI VINCOLI SU PREZZO E CANONE DI LOCAZIONE
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Giurisprudenza della Cassazione sulla permanenza dei vincoli di prezzo

Secondo Cass. S.U. 16/09/2015, n. 18135, la fissazio

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L’intervento legislativo del 2011

Il Legislatore, nell’intento di agevolare la commerciabilità degli immobili costruiti in regime di edilizia agevolata, stimolando in questo modo il mercato immobiliare in periodo di crisi, è

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Rimozione dei vincoli sul prezzo e sul canone di locazione fino al 18/12/2018
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Introduzione della facoltà di rimozione dei vincoli dal 2011

Questa facoltà è stata come detto introdotta dall’art. 5 del D.L. 70/2011, comma 3-bis, che ha inserito il nuovo comma 49-bis nell’

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Presupposti per la rimozione dei vincoli fino al 18/12/2018

Fino a tale data la rimozione dei vincoli era esercitabile:

- per le c

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Giurisprudenza della Cassazione sulla rimozione dei vincoli fino al 18/12/2018

Come già accennato, secondo Cass., S.U., 16/09/2015, n. 18135 - dato che la possibilità di rimuovere i vincoli relativi alla determinazione del prezzo massimo di cessione nonché del canone massimo di locazione &

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Rimozione dei vincoli sul prezzo e sul canone di locazione a partire dal 19/12/2018
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Presupposti per la rimozione dei vincoli a partire dal 19/12/2018

Con la conversione in legge del D.L. 23/10/2018, n. 119 (ad opera della L. 17/12/2018, n. 136, pubblicata sulla G.U. 18/12/2018, n. 293, ed in vigore dal 19/12/2018), sono state introdotte importanti disposizioni che ampliano la possibilità di rimozione dei vincoli sul prezzo di vendita e/o sul canone di locazione, prevedendo altresì una sorta di “sanatoria” postuma degli atti stipulati in violazione d

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Procedimento per la rimozione dei vincoli

Spetta al singolo interessato (in precedenza solo al singolo proprietario) assumere l’iniziativa per la rimozione dei vincoli, richiedendo al

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Corrispettivo di affrancazione

Per la rimozione dei vincoli di prezzo è richiesto il pagamento di un corrispettivo di affrancazione proporzionale alla quota millesimale dell’alloggio interessati, determinato

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Effetti degli atti di trasferimento in pendenza della rimozione dei vincoli

È previsto (comma 49-quater dell’art. 31 della L. 448/1998) che, in pendenza della rimozione dei vincoli:

- il contratto di trasferimento dell’immobile non produce effetti limitatamente alla differenza tra il prezzo convenuto e il prezzo vincolato;

- l’eventuale pretesa di rimborso de

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BREVE QUADRO NORMATIVO (Agevolazioni per edilizia economica e popolare e Piani degli insediamenti produttivi; Estensione all’edilizia convenzionata in genere ad opera della L. 10/1977; Ampliamento dell’agevolazione per l’edilizia convenzionata; Permanenza in vigore delle agevolazioni; Approfondimenti sulle convenzioni urbanistiche) - TIPOLOGIE DI ATTI RIENTRANTI NELL’AGEVOLAZIONE (In generale; Piani di lottizzazione ad iniziativa privata; Applicazione dell’agevolazione anche in assenza di consorzio tra colottizzanti; Ammissibilità agevolazioni a prescindere dal titolo di acquisizione delle aree; Ammissibilità agevolazioni anche in assenza di esproprio; Atti di ridistribuzione immobiliare fra colottizzanti; Trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà degli alloggi di edilizia economica e popolare; Cessione di opere di urbanizzazione al Comune; Cessione di diritti edificatori da parte del Comune; Asservimento di area a parcheggio ai sensi dell’art. 18 della L. 765/1967; Acquisizione di un complesso immobiliare di un privato da parte di un Comune; Cessione da Comune a privato per successiva esecuzione piano di recupero; Conferimento e redistribuzione di aree in un consorzio di urbanizzazione) - ULTERIORI REQUISITI SOGGETTIVI ED OGGETTIVI PER L’APPLICAZIONE DEL REGIME DI FAVORE - ALTRE AGEVOLAZIONI SOPPRESSE DAL 01/01/2014 (Agevolazioni per trasferimenti di immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati; Agevolazioni per trasferimenti di immobili compresi in piani di recupero).
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