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L. 27/07/1978, n. 392

Disciplina delle locazioni di immobili urbani.
Con le modifiche introdotte da:
- D.L. 30/01/1979, n. 21 (L. 31/03/1979, n. 93)
- Sentenza C. Cost. 27/02/1980, n. 22
- Sentenza C. Cost. 28/07/1983, n. 250
- Sentenza C. Cost. 06/10/1983, n. 300
- L. 25/07/1984, n. 377
- L. 30/07/1984, n. 399
- D.L. 07/02/1985, n. 12 (L. 05/04/1985, n. 118)
- Sentenza C. Cost. 23/04/1986, n. 108
- D.L. 09/12/1986, n. 832 (L. 06/02/1987, n. 15)
- Sentenza C. Cost. 23/06/1987, n. 236
- Sentenza C. Cost. 18/12/1987, n. 562
- Sentenza C. Cost. 11/02/1988, n. 155
- Sentenza C. Cost. 18/02/1988, n. 185
- Sentenza C. Cost. 07/04/1988, n. 404
- D.L. 30/12/1988, n. 551 (L. 21/02/1989, n. 61)
- Sentenza C. Cost. 14/12/1989, n. 542
- L. 26/11/1990, n. 353
- D.L. 13/09/1991, n. 299 (L. 18/11/1991, n. 363)
- Sentenza C. Cost. 03/06/1992, n. 242
- D.L. 30/08/1993, n. 331 (L. 29/10/1993, n. 427)
- Sentenza C. Cost. 09/10/1998, n. 348
- L. 09/12/1998, n. 431
- D.L. 13/09/2004, n. 240 (L. 12/11/2004, n. 269)
- L. 08/02/2007, n. 9
- D.L. 30/12/2008, n. 207 (L. 27/02/2009, n. 14)
- D. Leg.vo 23/05/2011, n. 79
- D.L. 12/09/2014, n. 133 (L. 11/11/2014, n. 164)
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TITOLO I - DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE


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52715 1436170
CAPO I - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione


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Art. 1. (Durata della locazione)

N10

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Art. 2. (Disciplina della sublocazione)

Il conduttore non può sublocare totalmente l’immobile, né può cedere ad al

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52715 1436173
Art. 3. (Rinnovazione tacita)

N10

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52715 1436174
Art. 4. (Recesso del conduttore)

È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere i

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52715 1436175
Art. 5. (Inadempimento del conduttore)

Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni da

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52715 1436176
Art. 6. (Successione nel contratto)

N24 In caso di morte del cond

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52715 1436177
Art. 7. (Clausola di scioglimento in caso di alienazione)

È nulla la clausola che prevede la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa

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Art. 8. (Spese di registrazione)

Le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in p

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52715 1436179
Art. 9. (Oneri accessori)

Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura

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52715 1436180
Art. 10. (Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini)

Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalit&agr

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Art. 11. (Deposito cauzionale)

Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso &egrav

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52715 1436182
Art. 12. (Equo canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione)

N10 Il canone di locazione e sublocazione degli immobili adibiti ad uso di abitazione non può superare il 3,85 per cento del valore locativo dell’immobile locato

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Art. 13. (Superficie convenzionale)

N10 La superficie convenzionale è data dalla somma dei seguenti elementi:

a) l’intera superficie dell’unità immobiliare;

b) il 50 per cento della superficie delle autorimesse singole;

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52715 1436184
Art. 14. (Costo base)

N10 Il costo base a metro quadrato per gli immobili, la cui costruzione

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Art. 15. (Coefficienti correttivi del costo base)

N10

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Art. 16. (Tipologia)

N10 In relazione alla tipologia si fa riferimento alla categorie catastale con i coefficienti risultanti dalla tabella seguente:

a) 2,00 per le abitazioni di tipo signorile (A/1);

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52715 1436187
Art. 17. (Classe demografica dei comuni)

N10 In relazione alla classe demografica si applicano i seguenti coefficienti:

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52715 1436188
Art. 18. (Ubicazione)

N10 In relazione all’ubicazione i consigli comunali dei comuni con popolazione superiore a 20.000 abitanti provvedono a ripartire il territorio comunale in cinque zone alle quali si applicano i coefficienti della tabella seguente:

a) 0,85 per

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52715 1436189
Art. 19. (Livello di piano)

N10 In relazione al livello di piano, limitatamente alle unità immobiliari situate in immobili c

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52715 1436190
Art. 20. (Vetustà)

N10 In relazione alla vetustà

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52715 1436191
Art. 21. (Stato di conservazione e manutenzione)

N10 In relazione allo stato di conservazione e manutenzione dell’immobile si applicano i seguenti coefficienti:

a) 1,00 se lo stato è normale;

b) 0,80 se lo stato è mediocre;

c) 0,60 se lo stato è scad

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52715 1436192
Art. 22. (Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975)

N10 Per oli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.

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Art. 23. (Riparazioni straordinarie)

N10 Quando si eseguano sull’immobile importanti ed improrogabili opere necessarie per conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che ne compromettano l’efficienza in relazione all&

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52715 1436194
Art. 24. (Aggiornamento del canone)

N10

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52715 1436195
Art. 25. (Adeguamento del canone)

N10

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Art. 26. (Ambito di applicazione)

N10 Le disposizioni di cui al presente capo non si applicano:

a) alle locazioni stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, salvo c

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CAPO II - Locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione
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Art. 27. (Durata della locazione)

N30 “La durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore a sei anni se gli immobili sono adibiti ad una delle attività appresso indicate industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.”

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52715 1436199
Art. 28. (Rinnovazione del contratto)

Per le locazioni di immobili nei quali siano esercitate le attività indicate nei commi primo e secondo dell’articolo 27, il contrat

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52715 1436200
Art. 29. (Diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza)

Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:

a) adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;

b) adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27 o, se si tratta di pubbliche amministrazioni, enti pubblici o di diritto pubblico, all’esercizio di attività tendenti al conseguimento delle loro finalità istituzionali;

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52715 1436201
Art. 30. (Procedura per il rilascio)

Avvenuta la comunicazione: di cui al terzo comma dell’articolo 29 e prima della data per la quale è richiesta la disponibilità ovvero quando tale data sia trascorsa senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, il locatore può convenire in giudizio il conduttore, osservando le norme previste dall’articolo 447 bis del c.p.c.

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Art. 31. (Sanzioni)

Il locatore che abbia ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti dall’articolo 29 che, nel termine di sei mesi dall’avvenuta consegna, non abbia adibito l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo gr

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Art. 32. (Aggiornamento del canone)N7

Le parti possono convenire che il canone di locazione sia aggiornato annualmente su richiesta del locatore per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira.

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Art. 33. (Canone delle locazioni stagionali)

Il canone delle locazioni stagionali può essere aggiornato con le modalità di cui all&r

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Art. 34. (Indennità per la perdita dell’avviamento)

N25 In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all’articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attivit

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52715 1436206
Art. 35. (Limiti)

Le disposizioni di cui all’articolo precedente non si applicano in caso di cessazione di rappor

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Art. 36. (Sublocazione e cessione del contratto di locazione)

Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consens

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Art. 37. (Successione nel contratto)

In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività.

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Art. 38. (Diritto di prelazione)

Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l’immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario.

Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l’invito ad es

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52715 1436210
Art. 39. (Diritto di riscatto)

Qualora il proprietario non provveda alla notificazione di cui all’articolo precedente, o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall’atto di trasferimento a ti

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Art. 40. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione)

Il locatore che intende locare a terzi l’immobile, alla scadenza del contratto rinnovato ai sensi dell’articolo 218, deve comunicare le offerte al conduttore mediante raccomandata con avviso di ricevimento, almeno sessanta gi

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52715 1436212
Art. 41. (Norme applicabili)

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52715 1436213
Art. 42. (Destinazione degli immobili a particolari attività)

I contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani adibiti ad attività ricreative, ass

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CAPO III - Disposizioni processuali


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Art. 43. (Improcedibilità della domanda)

N26

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Art. 44. (Tentativo obbligatorio di conciliazione)

N26

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Art. 45. (Ricorso al giudice)

N27

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52715 1436218
Art. 46. (Rinvio alle norme relative al procedimento sulle controversie individuali di lavoro)

N26

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52715 1436219
Art. 47. (Poteri istruttori del giudice)

N26

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52715 1436220
Art. 48. (Passaggio dal rito ordinario al rito speciale)

N26

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52715 1436221
Art. 49. (Passaggio dal rito speciale al rito ordinario)

N26

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52715 1436222
Art. 50. (Incompetenza del giudice)

N26

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52715 1436223
Art. 51. (Delle impugnazioni)

N26

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52715 1436224
Art. 52. (Cambiamento del rito in appello)

N26

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Art. 53. (Consulente tecnico in appello)

Il giudice, nell’udienza di cui al primo comma dell’articolo 437 del codice di procedura

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52715 1436226
Art. 54. (Clausola compromissoria)

N10

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52715 1436227
Art. 55. (Termine per il pagamento dei canoni scaduti)

La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all’articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto per tutti i canoni s

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“Art. 56. (Modalità per il rilascio)

N13 1. Con il provvedimento che dispone il rilascio, il giudice, previa motivazione che tenga conto anche delle condizioni del conduttore comparate a quelle del loca

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52715 1436229
Art. 57. (Esenzioni fiscali ed onorari professionali)

Gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi alle controversie in materia di locazione il cui va

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52715 1436230
TITOLO II - DISCIPLINA TRANSITORIA


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52715 1436231
CAPO I - Contratti di locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione


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Art. 58. (Durata dei contratti in corso soggetti a proroga)

N16

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52715 1436233
Art. 59. (Recesso del locatore)

Nei casi di cui all’articolo precedente il locatore può recedere in ogni momento dal contratto dandone comunicazione al conduttore mediante lettera raccomandata e con un preavviso di almeno sei mesi:

1) quando abbia la necessità, verificatasi dopo la costituzione del rapporto locatizio, di destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge o dei parenti in linea retta entro il secondo grado; N16

2) quando, volendo disporre dell’immobile per abitazione propria, del coniuge o dei propri parenti in linea retta fino al secondo grado oppure quando, trattandosi di ente pubblico o comunque con fina

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52715 1436234
Art. 60. (Ripristino del rapporto e risarcimento del danno)

N10 Il provvedimento che dispone il rilascio dell’immobile in conseguenza dell’esercizio da parte del locatore del diritto di recesso, perde effica

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52715 1436235
Art. 61. (Acquirente dell’immobile locato)

N10 La facoltà di recesso nel caso previsto dal n. 1) dell’articol

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52715 1436236
Art. 62. (Canone dei contratti soggetti a proroga)

N10 Il canone di cui agli articoli 12 e 24 si applica ai contratti previsti nell’articolo 58 dall’inizio del sesto anno a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge ed il canone è adeguato in relazione all’eventuale mutamento degli elementi di cui ag

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52715 1436237
Art. 63. (Aggiornamento del canone dei contratti in corso soggetti a proroga)

N10 Per i primi due anni a decorrere dalla entrata in vigore della presente legge il canone di locazione relativo ai contratti previsti nell’articolo 58 non è aggiornato per gli effetti di cu

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52715 1436238
Art. 64. (Particolari contratti soggetti a proroga)

N10

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52715 1436239
Art. 65. (Contratti in corso non soggetti a proroga)

N16 N17 N10 Le disposizioni degli articoli 1 e 3 si applicano anche ai contratti in corso alla data di entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga, detraendosi, per la determinazione della durata prevista all’articolo 1, il tempo gi&ag

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52715 1436240
Art. 66. (Oneri accessori conglobati nel canone)

N10

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52715 1436241
CAPO II - Contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione


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52715 1436242
Art. 67. (Contratti in corso soggetti a proroga)

I contratti di locazione di cui all’articolo 27 in corso al momento dell’entrata in vigore della presente legge e soggetti a proroga secondo la legislazione vigente si considerano prorogati ed hanno la seguente durata:

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52715 1436243
Art. 68. (Aumenti del canone)

Nei contratti di locazione o sublocazione di cui al precedente articolo il canone corrisposto dal conduttore, calcolato al netto degli oneri accessori, pu

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52715 1436244
Art. 69. (Diritto di prelazione in caso di nuova locazione e indennità per l’avviamento commerciale) N4

N28 Nei contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, di cui all'artt. 67 e 71 della presente legge, il locatore comunica, mediante raccomandata con avviso di ricevimento da inviarsi entro il 28 febbraio 1987, se ed a quali condizioni intende proseguire la locazione ovvero le condizioni offerte da terzi per la locazione dell'immobile.

L'obbligo ricorre anche quando il locatore non intende proseguire nella locazione per i motivi indicati all'art. 29.

Tale obbligo non ricorre quando il conduttore abbia comunicato al locatore che non intende rinnovare la locazione e nei casi di cessazione del rapporto per inadempimento o recesso del conduttore o qualora sia in corso una delle procedure previste dal re

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52715 1436245
Art. 70. (Immobili destinati a particolari attività soggetti a proroga)

Ai contratti di locazione di cui all’articolo 42 si applicano le disposizioni degli articoli 67

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52715 1436246
Art. 71. (Contratti in corso non soggetti a proroga)

Le disposizioni degli articoli 27 e 42, primo comma, si applicano anche ai contratti in corso al momento dell’entrata in vigore della presente legge e non soggetti a proroga legale, detraendosi, per la determinazione dell

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52715 1436247
Art. 72. (Mutamento della destinazione)

I nuovi contratti di locazione di immobili il cui uso venga mutato da quello preesistente di abitazio

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52715 1436248
Art. 73. (Norme applicabili) N5

N18

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52715 1436249
CAPO III - Disposizioni processuali


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52715 1436250
Art. 74. (Rinvio)

Le disposizioni degli articoli da 43 a 57 sono applicabili alle locazioni previste nei capi I e II de

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52715 1436251
TITOLO III - FONDO SOCIALE


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52715 1436252
Art. 75. (Istituzione del fondo sociale)

N10 Presso il Ministero del tesoro è

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52715 1436253
Art. 76. (Ripartizione del fondo)

N10 Le regioni, con provvedimento del consiglio regionale, decidono entro un mese dalla ripartizione dei fondi, le modalità di distribuzione tra i vari comuni tenendo conto delle esigenze esistenti in ci

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52715 1436254
Art. 77. (Integrazione del canone)

N10 L’integrazione del canone di

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52715 1436255
Art. 78. (Copertura finanziaria)

N10 La spesa di lire 240 miliardi derivante dall’applicazione del pre

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TITOLO IV- DISPOSIZIONI FINALI


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Art. 79. (Patti contrari alla legge)

N10 È nulla ogni pattuizione diretta a limitare la durata legale del contratto o ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello pr

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Art. 80. (Uso diverso da quello pattuito)

Se il conduttore adibisce l’immobile ad un uso diverso da quello pattuito il locatore può

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Art. 81. (Pubblicazione dei dati ISTAT nella Gazzetta Ufficiale)

Le variazioni dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati accertate

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Art. 82. (Giudizi in corso)

Ai giudizi in corso al momento dell’entrata in vigore della presente legge continuano ad applic

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Art. 83. (Relazione al Parlamento)

N11

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Art. 84. (Abrogazione)

Sono abrogate tutte le disposizioni incompatibili con la presente legge.

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Art. 85. (Entrata in vigore)

La presente legge entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione sulla G.U.



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