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Ultimo aggiornamento
22/01/2019

Il contratto di appalto per la realizzazione di un intervento edilizio illecito

APPALTO TRA PRIVATI E NORME URBANISTICO-EDILIZIE - NULLITÀ DEL CONTRATTO DI APPALTO E CONSEGUENZE (Nullità del contratto per realizzazione di opera edilizia abusiva; Conseguenze della nullità nel rapporto tra committente e appaltatore; Appaltatore non a conoscenza dell’illiceità dell’opera - Irrilevanza; Impegno di una parte di richiedere i permessi - Irrilevanza; Altri rimedi - Irrilevanza; Indebito arricchimento del committente; Sanatoria successiva dell’intervento; Opere eseguite in difformità dai permessi).
A cura di:
  • Alfonso Mancini
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APPALTO TRA PRIVATI E NORME URBANISTICO-EDILIZIE

Affinché un intervento edilizio possa considerarsi “lecito” occorre che esso sia realizzato nel rispetto delle norme edilizie e delle relative procedure, nonché - a seconda dei casi - di una serie di altre normative “di settore” suscettibili di incidere sulle potestà edificatorie del privato (si

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NULLITà DEL CONTRATTO DI APPALTO E CONSEGUENZE
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Nullità del contratto per realizzazione di opera edilizia abusiva

Su questo primo basilare punto, la giurisprudenza della Suprema Corte è granitica nell’affermare che il contratto di appalto per la costruzione di un immobile in assenza del titolo abilitativo edilizio (comunque denominato) è nullo, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 del Codice civile, avendo un oggetto illecito per violazione di norme imperative.

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Conseguenze della nullità nel rapporto tra committente e appaltatore

La nullità del contratto così stipulato, e la sua conseguente “inesistenza” fin dall’origine (il contratto in questi casi è come se non fosse mai esistito), producono rilevanti conseguenze nel rapporto privatistico tra committente e appaltatore.

La nullità impedisce come detto sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri, e ne rende inammissibile anche la convalida ai sensi dell’

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Appaltatore non a conoscenza dell’illiceità dell’opera - Irrilevanza

A tale proposito è del tutto irrilevante l’ignoranza del mancato rilascio delle prescritte autorizzazioni, che non può ritenersi scusabile a causa della grave colpa dell’appaltatore il quale, con l’ordinaria diligenza, ben avrebbe potuto avere conoscenza della reale situazione (tra le tante: Cass. civ. 27/11/2018, n. 30703;

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Impegno di una parte di richiedere i permessi - Irrilevanza

Parimenti è irrilevante la comune intenzione delle parti, anche se manifestata nel contratto, di porre a carico dell’appaltatore l’obbligo di richiedere il provvedimento autorizzavo, in quanto, anche in tal caso.

L&rs

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Altri rimedi - Irrilevanza

Nel giudizio instaurato dall’appaltatore contro l’appaltante per la risoluzione del contratto, rimasto ineseguito, e il risarcimento del danno conseguente, è irrilevante l’accertamento dell’eventuale responsabilità dell’appaltante in o

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Indebito arricchimento del committente

Resta dunque come unico rimedio a favore dell’appaltatore l’azione di indebito arricchimento a carico dell’altra parte, ai sensi dell’art. 2041 del Codic

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Sanatoria successiva dell’intervento

Il contratto è nullo ancorché sopraggiunga ad esso condono edilizio, in quanto la nullità, una volta verificatasi, anche se non ancora dichiarata, impedisce sin dall’origine al contratto di produrre gli effetti suoi propri e ne rende inammissibile anche la convalida ai se

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Opere eseguite in difformità dai permessi

La nullità si verifica anche ove il contratto abbia ad oggetto immobili da costruire o costruiti in modo difforme al titolo abilitativo edilizio: se la difformità è totale (cioè ove si intenda realizzare un edificio radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche rispetto a quello assentito), l’opera difforme è equiparata a quella priva di titolo.

In pratica, in tema di contratti di appalto aventi ad oggetto la costruzione di immobili eseg

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