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Tassazione ai fini IMU e TASI dei fabbricati collabenti e delle aree su cui insistono (Cass. 17815/2017)

A cura di:
Stefano Baruzzi

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La Cassazione ha affermato che nessuna tassazione ai fini ICI - ora IMU e TASI - può essere applicata dal Comune, né sul fabbricato collabente come tale, né sull’area su cui insiste, che in quanto già edificata non è più edificabile. Analisi della sentenza e riepilogo delle posizioni della giurisprudenza e della prassi amministrativa su: fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati ma non collabenti; unità immobiliari in corso di costruzione; lastrico solare; ampliamento in sopraelevazione di un’unità immobiliare.

Per la prima volta anche la Corte di Cassazione ha affrontato in maniera organica il controverso tema relativo alla possibilità o meno per i Comuni di tassare ai fini dell’ICI il fabbricato inventariato in catasto nella categoria fittizia F/2 “fabbricati collabenti”, privo di rendita, oppure l’area su cui esso insiste. La Sentenza Corte di Cassazione 17/07/2017, n. 17815, ha escluso tale possibilità, pertanto, né il rudere, né l’area scontano il tributo locale. Le medesime conclusioni sono valide anche per l’IMU e per la TASI, che dal 2012 hanno sostituito l’ICI ereditandone principi e regole.

LA VICENDA PROCESSUALE - La vicenda risolta dall’importante Sentenza Corte di Cassazione 19/07/2017, n. 17815, riguardava una società proprietaria di una vasta area comprendente terreni agricoli e fabbricati fatiscenti, costituiti da una preesistente villa padronale, ex palazzine adibite ad uffici ed ex opifici industriali di un’acciaieria da tempo dismessa. Tale società era stata raggiunta da un accertamento con cui il Comune di ubicazione dei fabbricati fatiscenti aveva contestato, relativamente agli stessi, una maggiore ICI per l’anno 2002 e correlate sanzioni e interessi.
I fabbricati fatiscenti risultavano iscritti nella categoria catastale fittizia F/2 - unità “collabenti” (ruderi) - ed erano pertanto privi di rendita.
La contestazione mossa dal Comune era che la società avrebbe dovuto assolvere l’ICI sull’area edificabile sulla quale i fabbricati collabenti insistevano in quanto, sulla base del PRG adottato dal Comune, tale area aveva destinazione urbanistica produttiva, con possibilità di eseguire interventi di manutenzione degli opifici industriali preesistenti.
Impugnato il ricorso, la società vedeva accogliere lo stesso dalla Commissione tributaria provinciale adita, mentre in secondo grado la Commissione tributaria regionale di Palermo accoglieva l’appello del Comune ritenendo che nel caso di fabbricati collabenti (ossia, caratterizzati da un avanzato livello di fatiscenza, secondo le precisazioni e i criteri forniti dalla Nota Ag. Entrate 30/07/2013, n. 29439, ribaditi anche nella Circ. Ag. Entrate 01/06/2016, n. 26/E, paragrafo 1.1) la tassazione debba avvenire con le regole e con riferimento alla sottostante area edificabile.
La decisione di secondo grado è stata però letteralmente ribaltata dalla Corte di Cassazione, che ha condiviso le considerazioni svolte dalla società contribuente e ha riconosciuto che nessuna tassazione ai fini ICI può essere applicata dal Comune, né sul fabbricato collabente come tale, né sull’area.
Le medesime conclusioni valgono ora ai fini IMU e TASI.

MOTIVAZIONI DELLA DECISIONE - Le ragioni di tale decisione derivano da un’attenta ricognizione della normativa ICI e fondano sulle seguenti considerazioni:
1. l’immobile collabente è privo di rendita catastale in quanto si trova in uno stato di degrado tale da comportarne l’oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio, di conseguenza viene a mancare la base imponibile ai sensi dell’art. 5 del D. Leg.vo 504/1992;
2. la classificazione catastale nella categoria “fittizia” F/2, senza attribuzione di rendita, assume dichiaratamente un fine inventariale finalizzato alla “sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso”, come esplicitato dall’art. 3, comma 2, e dall’art. 4, comma 1, del D. Min. Finanze 02/01/1998, n. 28, tanto è vero che l’allibramento nella categoria F/2 costituisce una facoltà del possessore, seppur ricca di implicazioni ai fini tributari.
Per tali considerazioni, è da escludere la possibilità che l’immobile collabente possa essere tassato come fabbricato.
Inoltre, prosegue la Corte di Cassazione nelle motivazioni della sentenza, l’immobile collabente - diversamente da quanto sostenuto dal Comune e dalla CTR della Sicilia - non può però essere tassato neppure come area edificabile “sottostante”. A ciò osta, infatti, la circostanza che trattasi di area già edificata, non contemplata dalla normativa ICI come oggetto di tassazione (solo le aree fabbricabili, i terreni agricoli e i fabbricati lo sono), tranne che nei casi da essa specificamente previsti, ossia nei casi in cui vi sia utilizzazione edificatoria in corso, demolizione del fabbricato soprastante o interventi di recupero “pesante” (restauro/risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia o urbanistica) di quest’ultimo.
Dunque, l’area su cui insiste l’immobile collabente non è più un’area edificabile, essendo già avvenuta l’edificazione. La Cassazione ha anche escluso che l’immobile collabente possa essere tassato come area edificabile “per equiparazione” e ciò in quanto esso non cessa di essere un fabbricato, ancorché collabente e quindi inutilizzabile e privo di rendita catastale.

CONCLUSIONI, ANALOGIE CON L’IMPOSIZIONE DELLE PLUSVALENZE IMMOBILIARI - La sentenza n. 17815/2017 fa discutere dottrina e Comuni, per ragioni giuridiche e per ovvi motivi di gettito, e occorrerà attendere per verificare, sulla scorta di altre pronunce che potrebbero seguire, se l’orientamento ora affermato si consoliderà. Certamente occorre però evidenziare - come del resto sottolineato dalla stessa Cassazione - che il principio di diritto è sostanzialmente il medesimo già affermato negli anni dalla Suprema Corte in tema di imposizione delle plusvalenze realizzate con la cessione di fabbricati molto degradati o fatiscenti, ancorché gli stessi vengano poi demoliti e ricostruiti o radicalmente ristrutturati (art. 67, comma 1, lettera b), e art. 68, commi 1 e 2, del D.P.R. 917/1986). In questi casi, infatti, la Suprema Corte - contrariamente a quanto tuttora sostenuto dall’Agenzia delle Entrate - ha costantemente ribadito che la tassazione deve essere fatta secondo le regole (molto più favorevoli per i contribuenti) previste dalla legge per i fabbricati, e non come se oggetto della cessione siano invece le aree sottostanti (si vedano, tra le tante: Sentenza Corte di Cassazione 21/02/2014; Sentenza Corte di Cassazione 20/02/2017, n. 4361).
La Sentenza n. 17815/2017 contiene due ulteriori importanti conclusioni:
1. non può essere considerata edificabile (almeno, fino a quando gli interventi di seguito precisati non siano stati effettuati, con conseguente “normalizzazione” dello stato del fabbricato) l’area con soprastante fabbricato inserita dallo strumento urbanistico comunale in zona di risanamento conservativo per la quale la normativa comunale preveda solo interventi edilizi di recupero e risanamento delle costruzioni già esistenti, senza possibilità di incrementi volumetrici: nel caso specifico, erano ammessi solo interventi di recupero e di manutenzione straordinaria limitati alla conformazione originaria e alla volumetria già esistente;
2. se, effettivamente, può verificarsi il caso che la non imponibilità del fabbricato collabente iscritto in categoria F/2 presti il fianco a tentativi di elusione dell’imposta per fabbricati non particolarmente degradati e ancora dotati di un significativo valore, tale rischio può e deve essere contrastato dal Comune attraverso l’attento monitoraggio e la tempestiva impugnazione della classificazione catastale F/2 nei casi in cui essa non trovi riscontro nello stato di fatto, e ciò anche sulla scorta delle precisazioni fornite dalla Nota Ag. Entrate 30/07/2013, n. 29439, ribaditi anche nella Circ. Ag. Entrate 01/06/2016, n. 26/E, paragrafo 1.1.

COMPARAZIONE CON FATTISPECIE SIMILI - Come già rilevato, l’impostazione adottata dalla Cassazione presta il fianco alle discussioni e sotto taluni aspetti può sembrare iniqua se paragonata ad altre fattispecie simili. Per un opportuno raffronto con il trattamento tributario applicabile a fattispecie differenti da quella dei fabbricati collabenti, ma pur sempre caratterizzate da qualche elemento di somiglianza, riteniamo utile evidenziare le seguenti conclusioni tratte dalla giurisprudenza della Suprema Corte e dalla prassi amministrativa:
- l’imposizione ICI e IMU/TASI dei fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, ma non collabenti, viene comunque fatta, ancorché su un imponibile IMU dimezzato (art. 13, comma 3, lettera b), del D.L. 201/2011) ed anche ai fini dell’ICI era calcolata al 50% (art. 8, comma 1, del D. Leg.vo 504/1992);
- nell’ipotesi di utilizzo edificatorio in corso dell’area, il classamento nella categoria fittizia F/3 (“unità in corso di costruzione”) non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella del suolo edificabile, e quindi l’imposta può colpire solo l’area edificatoria, con la base imponibile fissata dall’art. 5, comma 6, del D. Leg.vo 504/1992, data dal valore dell’area meno il valore del fabbricato in corso d’opera (Sentenza Corte di Cassazione 11/05/2017, n. 11694);
- non è imponibile come area edificabile, ai fini ICI e IMU, e durante i lavori, il lastrico solare (classificato catastalmente come F/5) di un fabbricato (si veda: Risoluz. Min. Economia e Fin. 22/07/2013, n. 8/DF) in quanto esiste comunque un oggetto di tassazione costituito dal fabbricato cui il lastrico solare pertiene;
- identico principio vale in caso di Risoluz. Min. Economia e Fin. 22/07/2013, n. 8/DF (Risoluz. Min. Economia e Fin. 22/07/2013, n. 8/DF);
- per il diverso caso in cui, invece, i lavori consistano nell’ampliamento in sopraelevazione di un’unità immobiliare sussiste, durante i lavori, la tassabilità dell’area ai sensi dell’art. 5, comma 6, del D. Leg.vo 504/1992 (Sentenza Corte di Cassazione 09/05/2017, n. 10082) in quanto in questo caso l’unità immobiliare, essendo direttamente interessata dai lavori, cessa durante gli stessi di poter essere tassata come fabbricato e viene invece trattata come area fabbricabile.

Per un approfondimento completo su tutto quello che c’è da sapere riguardo ai fabbricati fatiscenti o inagibili, crollati e/o parzialmente demoliti si rinvia a Fabbricati “collabenti” (ruderi): disciplina catastale, edilizia e fiscale

  • 1. Fisco e tributi - Fiscalità immobiliare locale (ICI-IMU) - Fabbricati “collabenti” iscritti in categoria catastale F/2 - Improduttivi di rendita catastale - Conseguenze - Non assoggettabilità ad ICI/IMU per assenza di base imponibile. - 2. Fisco e tributi - Fiscalità immobiliare locale (ICI-IMU) - Fabbricati “collabenti” iscritti in categoria...
  • Regolamento recante norme in tema di costituzione del catasto dei fabbricati e modalità di produzione ed adeguamento della nuova cartografia catastale.
  • Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale.
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