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Circ. Ag. Entrate 01/06/2011, n. 26/E

Cedolare secca sugli affitti – Articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) – Primi chiarimenti.
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PREMESSA

L’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 R (di seguito decreto legislativo) concernente “Disposizioni in materia di Federalismo Fiscale Municipale”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 23 marzo 2011, n. 67 ed entrato in vigore il 7 aprile 2011, ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze.

La possibilità di optare per il regime facoltativo di imposizione è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni. L’opzione comporta l’assoggettamento del canone di locazione ad una imposta opera

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1 AMBITO APPLICATIVO


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1.1 Soggetti che possono optare per il regime della cedolare secca

La facoltà di optare per il regime della cedolare secca, come specificato al punto 1.1 del Provvedimento, è riservata al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.

La riserva a favore delle persone fisiche risulta dal complesso dell’articolo 3 del decreto legislativo che, dall’assoggettamento del reddito fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca, fa anche

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1.2 Contratti di locazione per i quali è possibile optare per il regime della cedolare secca

Il regime della cedolare secca può trovare applicazione in relazione ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo locati per finalità abitative e le relative pertinenze.

L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a trenta giorni nell’anno, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso.

La disposizione recata dall’articolo 3 del decreto legislativo fa riferimento agli immobili abitativi e, pertanto, il regime di tassazione sostitutivo risulta applicabile solo con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia abitativa (categoria catastale A, escluso A10) ovvero per i quali è stata presentata domanda di accatastamento in detta tipologia abitativa.

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Esempio n. 1

Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con studenti universitari:

- porzione A, contratto di durata 1° gennaio - 31 maggio 2012;

- porzione B, contratto di durata 1° febbraio - 30 giugno 2012;

- porzione A

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2 CONDIZIONI PER L’APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA


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2.1 Esercizio dell’opzione

Il regime di tassazione della cedolare secca ha carattere facoltativo e, pertanto, la sua applicazione è subordinata all’esercizio di un’opzione da parte del locatore.

In linea generale, l’opzione deve essere esercitata in sede di registrazione del contratto di locazione ed esplica effetti per l’intera durata del contratto, salvo revoca.

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Esempio n. 2

Contratto di locazione pluriennale stipulato in data 15 luglio 2011 per il quale il locatore non abbi

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2.2 Esercizio dell’opzione per i contratti non soggetti a registrazione

Il comma 2 dell’articolo 3 del decreto legislativo stabilisce che “… La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”.

Si tratta dei contratti di locazione di immobili,

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Esempio n. 3

Contratto di locazione di durata 4 agosto – 25 agosto 2012 non registrato. La cedolare secca è applicata in sede di dichia

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2.3 Comunicazione dell’opzione al conduttore

Il comma 11 dell’articolo 3 del decreto legislativo stabilisce che laddove “il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT verificatasi nell’anno precedente” (indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati con riferimento all’anno precedente).

In applicazione del comma 11, pertanto, il locatore che intende accedere al regime alternativo della cedolare secca è tenuto a rinunciare per il periodo corrispondente alla durata dell’opzione alle variazioni del canone che derivino dall’applicazione di indici di aggiornamento, in

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3 MODALITÀ DI REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO ED ESERCIZIO DELL’OPZIONE


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3.1 Registrazione del contratto di locazione ed esercizio dell’opzione - Modello Siria e modello 69

Con il Provvedimento è stata introdotta una nuova modalità semplificata di registrazione del contratto di locazione, che può essere utilizzata facoltativamente dai locatori che intendano contestualmente esercitare l’opzione per la cedolare secca.

La registrazione del contratto è, in tal caso, effettuata tramite la presentazione, esclusivamente in via telematica, del modello Siria (Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili a uso abitativo e relative pertinenze ed esercizio dell’opzione per la cedolare secca). N1

La nuova modalità di registrazione semplificata è resa possibile dall’articolo 38, comma 5, del decreto-legge 31 maggio 2010, n.78, convertito con modificazioni, dalla legge 30 luglio 2010, n. 122, R che ha demandato a un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate la definizione degli “atti per i quali la registrazione prevista per legge è sostituita da una denuncia esclusivamente telematica di una delle parti, la quale assume qualità di fatto ai sensi dell’articolo 2704, primo comma del codice civile”.

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3.2 Proroga del contratto di locazione

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, occorre procedere, ai sensi dell’articolo 17 del TUR, al versamento dell’imposta di registro entro trenta giorni dal verificarsi del

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4 DURATA ED EFFETTI DELL’OPZIONE


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4.1 Aspetti generali

L’esercizio dell’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga, ovvero, in caso di opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto o della proroga.

Il vincolo derivante dall’esercizio dell’opzione riguarda sia le imposte sui redditi che l’imposta di registro per le annualità di durata del contratto o della proroga.

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4.2 Tributi Speciali

In ordine all’applicabilità dei tributi speciali di cui al decreto-legge 31 luglio 1954, n. 533, convertito con modificazioni, dalla legge 26 settembre 1954, n. 869, in casi di registrazione dei contratti di locazione e di esercizio dell’opzione per il regime della cedolare secca, si precisa che nel Titolo II della tabella A, annessa allo stesso decreto-legge n. 533 del 1954, al punto II è prevista la corresponsione dei tributi speciali per “il rilascio dei certificati e attestazioni di qualsiasi specie: copie o estratti di atti, di denunzie e di documenti depositati negli uffici …”.

Pertanto, il rilascio di “certificati e

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4.3 Contitolarità di diritti di proprietà e di diritti reali di godimento

L’opzione per il regime della cedolare secca può essere esercitata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile e sulle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. In tali casi, l’opzione deve essere esercita distintamente da ciascun locatore.

L’opzione per il regime di tassazione della cedolare secca esplica i suoi effetti

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Esempio n. 4

Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di euro 15.000. I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà (dell’immobile e della pertinenza):

A) Bianchi possiede il 40%

B) Rossi possiede il 30%

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4.4 Contratti aventi ad oggetto una pluralità di immobili

Nel caso in cui il contratto di locazione abbia ad oggetto unità immobiliari abitative, per le quali è esercitata l’o

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Esempio n. 5

Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto tre immobili con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo pari ad euro 45.000. Gli immobili oggetto del contratto sono:

A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita euro 1.100,00;

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Esempio n. 6

Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto due immobili con un corrispettivo complessivo annuo pari ad euro 9.000. Gli immobili oggetto del contratto sono:

A) immobile abitativ

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5 EFFETTI DELLA CEDOLARE SULLA DETERMINAZIONE DEL REDDITO

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca comporta che i canoni tassati con il regime dell'imposta sostitutiva siano esclusi dal reddito complessivo e, conseguentemente, non rilevino ai fini della progressività delle aliquote IRPEF.

Il nuovo regime di tassazione non influenza, tuttavia, l'attribuzione di altri benefici fiscali o l'accesso a prestazioni di natura sociale o assistenziale collegati alla situazione reddituale. L’articolo 3, comma 7, del decreto legislativo prevede, infatti, che “Quando le vigenti disposizioni fanno riferimento, per il riconoscimento della sp

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6 DETERMINAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA


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6.1 Base imponibile

La cedolare secca si applica ai soli redditi derivanti da contratti di locazione per i quali il locatore ha esercitato l’opzione per il nuovo sistema di tassazione, rinunciando anche all'applicazione degli aggiornamenti del canone.

Nel medesimo periodo d’imposta potranno aversi, pertanto, redditi fondiari derivanti da contratti di locazione assoggettati a cedolare secca e redditi fondiari assoggettati ad IRPEF e relative addizionali.

La base imponibile della cedolare secca è costituita, per espressa previsione dell'articolo 3, comma 2, del decreto legislativo, dal canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

L’imposta deve, pertanto, essere calcolata assumendo una base imponibile più elevata rispetto a quella prevista

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Esempio n. 7 - Canone superiore alla rendita

Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorrere dal 11 aprile 2012; canone annuo 12.000 euro; rendita 3000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per l’applicazione della cedolare secca in sede di registrazione del contratto.

Reddito fondiario anno 2012

Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF:

rendita 1 gennaio - 10 aprile = 3000 x 100 /

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Esempio n. 8 - Rendita superiore al canone

Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 30 novembre 2012 e concesso in locazione dal 1° dicembre 2012; canone annuo 10.000 euro; rendita 12.000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto.

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Esempio n. 9 - Immobili locati con applicazione di diversi regimi

Immobile A: contratto 1° gennaio 2011 - 31 dicembre 2014; canone annuo 12.000 euro; opzione per la cedolare secca.

Immobile B: contratto 1° dicembre 2010 - 30 novembre 2014; canone annuo 6.000 euro; tassazione IRPEF con aliq

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6.2 Aliquote della cedolare secca

L’aliquota della cedolare secca è stabilita nella misura del 21% in generale per i contratti disciplinati dal codice civile o a canone libero, regolati dalla legge n. 431 del 1998, anche di durata limitata (ad esempio, case per vacanze o p

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7 VERSAMENTI

La cedolare secca dovuta è versata con l’apposito codice tributo separatamente dall’IRPEF, ma con le medesime modalità ed entro i medesimi termini. Anche per la cedolare secca sono dovuti, pertanto, versamenti sia in acconto che a saldo. Inoltre, essendo previsto che per la cedolare secca si applicano le medesime regole dell'IRPEF per la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi le sanzioni, gli interessi e il contenzioso, sono applicabili anche per la cedolare secca i criteri di compensazione previsti dal d.lgs. 9 luglio 1997, n. 241.R

L’art. 3, comma 4, del decreto legislativo stabilisce che i versamenti in acconto della cedolare secca sono dovuti nella misura:

- dell’85% per il 2011;

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8 APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE PER IL 2011

Limitatamente al periodo d’imposta 2011, trattandosi del primo anno di applicazione del nuovo r

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8.1 Opzione relativa ai redditi 2011

Il Provvedimento, ai punti 6.2, 6.3 e 6.4, prevede per l’applicazione della cedolare secca nell’anno 2011 diverse modalità di esercizio dell’opzione a seconda che il contratto, la relativa risoluzione o la proroga siano stati registrati o meno alla data del 7 aprile, data di entrata in vigore del decreto legislativo.


8.1.1 Opzione in sede di dichiarazione – Registrazione intervenuta prima del 7 aprile 2011

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Esempio n. 10

Contratto di durata quadriennale 1° aprile 2010 - 31 marzo 2014; scadenza prima annualità 31 marzo 2011; decorrenza seconda annualità 1° aprile 2011.

L’applicazione della cedolare secca in sede dichiarazione redditi 2012 per i redditi 2011 può riguardare:

> entrambe le annualità,

- canoni relativi al periodo 1° gennaio – 31 marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta il 31 marzo 2011,

- canoni relativi al periodo 1° aprile - 31 dicembre 2011, relativi alla annualità 1° aprile 2011 - 31 marzo 2012;

> oppure una sola delle due annualità,

- i soli canoni relativi al periodo 1° gennaio - 31 marzo 2011, riferiti alla annualità scaduta i

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Tabella n. 1 Esercizio dell’opzione nel 2011


OPZIONE IN SEDE DI DICHIARAZIONE

OPZIONE IN SEDE DI REGISTRAZIONE O ALLA SCADENZA DEL PAGAMENTO DELL’IMPOSTA DI REGISTRO

Opzione modello 69

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8.2 Versamento degli acconti

Si premette che con decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 12 maggio 2011 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 14 maggio 2011, n. 111) sono stati differiti, per l’anno 2011, i termini di effettuazione dei versamenti dovuti dai contribuenti. N2 In particolare, per le persone fisiche il termine per l’effettuazione dei versamenti risultanti dalle dichiarazioni dei redditi e del versamento in acconto della cedolare secca è differito dal 16 giugno al 6 luglio 2011. I versamenti potranno essere effettuati dal 7 luglio al 5 agosto 2011 maggiorando le somme da versare dello 0,40 per cento a titolo di interesse corrispettivo. Nel seguito si farà riferimento ai termini come differiti dal citato DPCM.

Per l’anno d’imposta 2011, l’acconto è stato previsto nella misura dell’85% dell’importo della cedolare secca che risulta dovuta per tale a

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Tabella n. 2 -Versamento in acconto dell’85% per il 2011

Entro il 6 luglio 2011:

> prima rata (40% dell’acconto),

- contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile ), se l’acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro

- contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l’acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro.

Entro il 30 novembre 2011:

> seconda rata (60% dell’acconto),

- contratti in corso al 31 maggio 2011 (anche se conclusi prima del 7 aprile), se l’acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro,

- contratti scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria entro il 31 maggio 2011, se l’acconto dovuto è pari o superiore a 257,52 euro;

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Esempio n. 11

Contratto 1° luglio 2010 - 30 giugno 2014; opzione per la cedolare secca anche per la seconda ann

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Esempio n. 12

Contratto 1° luglio 2010 - 30 giugno 2014; opzione per cedolare secca solo per la seconda annuali

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Esempio n. 13

Contratto 5 novembre 2011- 4 novembre 2015. Acconto: non dovuto, la cedolare secca è versata direttament

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Esempio n. 14

Nell’anno 2011 sono stipulati più contratti di locazione di breve durata:

- Immobile A (contratto 1° aprile - 30 aprile ) e immobile B (contratto 1° aprile – 31 ottobre): acconto 85% in due rate (se l’importo complessivo dell’acconto è pari o superiore a 257 euro): 40% entro il 6 luglio, 60 % entro il 30 novembre;

- Immobile A (contratto 10 agosto - 9 settembre): acconto 85% entro il 3

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Esempio n. 16 - Acconto IRPEF in presenza di immobile assoggettato a cedolare secca solo per una parte del periodo di imposta 2011

Situazione anno 2010: dal 1° gennaio al 31 maggio 2010 immobile a disposizione; dal 1° giugno al 31 dicembre 2010 immobile locato con canone annuo 9.000 euro.

Contratto 1° settembre 2011 - 31 agosto 2015; canone annuo 12.000 euro; rendita 1.200 euro (comprensiva della rivalutazi

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8.3 Comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti

Anche per il 2011, l’applicazione del nuovo sistema di determinazione dell’imposta è subordinata alla condizione che il locatore rinunci alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, pena l’inapplicabilità del regime in questione, e che ne dia preventiva comunicazione al conduttore.

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9 SANZIONI


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9.1 Disciplina delle sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione

L’articolo 3, comma 3, del decreto legislativo stabilisce che “… Nei casi di omessa richiesta di registrazione del contratto di locazione si applica l’articolo 69 del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986”.

Il citato articolo 69 del TUR prevede che “chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell’applicazione dell’imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall’articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell’imposta dovuta”.

Tali misure sanzionatorie sono dovute solidalmente dai soggetti obbligati a chiedere la registrazione del contratto di locazione (parti contraenti per i contratti verbali e le scritture private non autenticate, ovvero

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Esempio n. 17 - Calcolo delle sanzioni

Contratto di locazione stipulato il 30 dicembre 2010, di durata pari a 4 anni, i cui termini di registrazione sono decorsi il 29 gennaio 2011. Corrispettivo pattuito per l’intera durata del contratto 40.000 euro. Registrazione effettuata in data 31 luglio 2011 ed opzione per il regime della cedolare secca per l’intera durata del contratto. Si applica la sanzione minima del 120%.

Imposta di registro calcolata sul corrispettivo pattuito = 40.000 x 2% = 800

Sanzione = 800 x 120% = 960

Tenuto conto che la registrazione del contratto è effet

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9.2 Canone non dichiarato o dichiarato in misura inferiore

Il comma 5, dell’articolo 3 del decreto legislativo prevede un inasprimento delle sanzioni se nella dichiarazione dei redditi il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non è indicato o è indicato in misura inferiore a quella effettiva. È pre

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9.3 Contratti non registrati, registrati per un importo inferiore a quello effettivo e comodati fittizi

L’articolo 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 prescrive che “i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli, se ricorrendone i presupposti non sono registrati”.

Coerentemente con tale disposizione, il legislatore ha stabilito con l’articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo una specifica disciplina per i contratti di locazione ad uso abitativo, che, ricorrendone i presupposti di legge, non sono registrati entro i termini previsti di 30 giorni dalla stipula del contratto o dalla sua esecuzione.

In particolare, il comma 8 del medesimo articolo 3 dispone che a tali contratti si applica “la seguente disciplina:

a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio;

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Esempio n. 18

Contratto stipulato in data 15 novembre 2009 per la durata di 4 anni. Canone annuo stabilito dalle parti euro 12.000. Registrazione del contratto effettuata dal conduttore in data 15 giugno 2011.

In tale ipotesi, in sede di registrazione del contratto, le parti sono tenute a corrispondere, l’imposta di registro sul corrispettivo pattuito:

- per l’annualità 15/11/2009-14/11/2010;

- per l’annualità 15/11/2010-14/11/2011.

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  • Compravendite e locazioni immobiliari

Cessioni e assegnazioni agevolate di immobili ai soci: regole, casistiche ed esempi

La legge di Stabilità 2016 ha introdotto una serie di disposizioni fiscali importanti e vantaggiose, attese da molti anni, volte a favorire la cessione o l’assegnazione di immobili ai soci delle società commerciali di ogni tipo oppure la trasformazione delle stesse in società semplici. Una possibilità analoga è stata prevista per il trasferimento agevolato degli immobili strumentali delle imprese individuali nella sfera privata dei loro titolari. L’articolo illustra le principali regole e, con una serie di esempi, i vantaggi che, sul piano fiscale, possono essere ritratti dall’applicazione della disciplina di favore. Aggiornato con la riapertura dei termini disposta dalla L. 232/2016.
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
  • Catasto e registri immobiliari
  • Imposta Comunale sugli Immobili
  • Federalismo fiscale
  • Fisco e Previdenza
  • Edilizia e immobili
  • Finanza pubblica

Imposta Municipale propria (IMU): guida completa aggiornata alla nuova imposta

Guida pratica e completa alla comprensione ed all’applicazione dell’Imposta municipale propria nel periodo sperimentale triennale 2012-2014, aggiornata con le ultime modifiche introdotte dal D.L. 1/2012 e dal D.L. 16/2012: ambito di applicazione; base imponibile; ammontare dell’imposta; versamento e dichiarazione. Sono illustrate nel dettaglio anche le disposizioni per il riconoscimento della ruralità degli immobili ad uso abitativo e l’obbligo di iscrizione al catasto fabbricati dei fabbricati rurali iscritti al catasto terreni.
A cura di:
  • Dino de Paolis
  • Edilizia e immobili
  • Compravendita e locazione

Comunicazioni obbligatorie in caso di trasferimento, locazione o comodato di beni immobili

Con l’emanazione del D.L. 79/2012, che all’art. 2 abolisce l’obbligo della comunicazione all’Autorità di pubblica sicurezza nei contratti di locazione o di comodato soggetti a registrazione in termine fisso, si compie il processo di semplificazione degli adempimenti burocratici a carico dei cittadini, iniziato con il D.L. 70/2011, che ha introdotto analoga disposizione per i contratti di trasferimento immobiliare, risolvendo al contempo le criticità applicative delle norme sull’argomento inserite nella disciplina della cedolare secca sugli affitti.
A cura di:
  • Dino de Paolis
  • Fisco e Previdenza
  • Compravendite e locazioni immobiliari

Compravendite e locazioni immobiliari: prontuario operativo delle imposte indirette (IVA, registro, ipotecaria e catastale)

1. DEFINIZIONI UTILI (1.1. Distinzione tra fabbricati abitativi e strumentali; 1.2. Determinazione della data di ultimazione della costruzione o dell’intervento; 1.3. Terreni edificabili; 1.4. Reverse charge (inversione contabile)) - 2. OPERAZIONI IMMOBILIARI RILEVANTI E NON AI FINI IVA - 3. REGIME DELLE COMPRAVENDITE IMMOBILIARI (3.1. Compravendite immobiliari imponibili IVA ed esenti; 3.2. Compravendite immobiliari - Riepilogo della tassazione, delle aliquote e degli importi; 3.3. Compravendite immobiliari Casi particolari; 3.4. Compravendite immobiliari Determinazione della base imponibile) - 4. REGIME DELLE LOCAZIONI IMMOBILIARI (4.1. Locazioni immobiliari imponibili IVA ed esenti; 4.2. Locazioni immobiliari - Riepilogo della tassazione, delle aliquote e degli importi; 4.3. Locazioni immobiliari - Casi particolari) - 5. TRATTAMENTO FISCALE DELLE PERTINENZE.
A cura di:
  • Dino de Paolis

25/06/2018

26/10/2017

19/09/2017

03/08/2017