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Ultimo aggiornamento
25/02/2019

Tutela degli acquirenti di immobili da costruire

NORMATIVA DI RIFERIMENTO E ENTRATA IN VIGORE - AMBITO DI APPLICAZIONE (Immobili ai quali si applica la normativa; Soggetti coinvolti nell'applicazione del sistema delle garanzie; Tipologie contrattuali interessate dalla disciplina) - LE GARANZIE A FAVORE DEGLI ACQUIRENTI (Garanzia fideiussoria; Polizza assicurativa dell’immobile) - I CONTENUTI OBBLIGATORI DEL CONTRATTO PRELIMINARE - IL FONDO DI SOLIDARIETÀ PER GLI ACQUIRENTI - ALTRE DISPOSIZIONI, MODIFICHE ALLA DISCIPLINA DEL FALLIMENTO.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica
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Normativa di riferimento e entrata in vigore

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122, attuativo della delega contenuta nella L. 02/08/2004, n. 210, reca disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire ed è entrato in vigore il quindicesimo giorno successivo alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, e quindi dal 21/07/2005.

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ambito di applicazione
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Immobili ai quali si applica la normativa

Il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 si applica agli immobili da costruire in genere, vale a dire sia agli edifici residenziali che a quelli ad uso diverso, quali ad esempio box, negozi, uffici ecc.

La lettera d) dell’

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Soggetti coinvolti nell’applicazione del sistema delle garanzie

I soggetti coinvolti nell’applicazione delle disposizioni in esame sono principalmente due, dei quali l’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005 fornisce precise definizioni: il costruttore e l’acquirente.


L’art. 1 del D. Leg.vo 122/2005, lettera b), riprendendo testualmente la defin

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Tipologie contrattuali interessate dalla disciplina

Come detto, il D. Leg.vo 20/06/2005, n. 122 si applica in tutti i casi di vendita di un immobile da costruire, tramite la stipula di un contratto preliminare o di ogni altro atto equipollente, compreso quello di leasing, che possa avere per effetto il trasferimento non immediato della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire. Tra tali atti va senz’altro annoverata la proposta unilaterale di acquisto (o atto di prenotazione) assai diffusa nella prassi commerciale, con la quale un soggetto propone al costru

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Le garanzie a favore degli acquirenti
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Garanzia fideiussoria

Il comma 1 dell’art. 2 del D. Leg.vo 122/2005 dispone che il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente, al più tardi all’atto della stipula di un contratto che abbia come finalità o comunque come effetto il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire (si veda l’elencazione di cui sopra), una fideiussione di importo corrispondente alle somme ed al valore di qualsiasi altro corrispettivo anche non in denaro che il costruttore stesso abbia riscosso o debba ancora riscuotere prima del trasferimento definitivo dell’immobile.


Restano escluse da quanto detto le somme per le quali è pattuito il versamento da parte di un istituto mutuante nonché i contratti pubblici assistiti da un’autonoma garanzia. Sono inoltre escluse le somme eventualmente corrisposte a titolo di “saldo prezzo” in sede di stipula dell’atto definitivo di compravendita poiché, essendovi in quel momento il trasferimento della proprietà, viene meno la necessità di una garanzia per l’esecuzione dell’obbligazione.


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Polizza assicurativa dell’immobile

L’art. 4 del D. Leg.vo 122/2005 attua la delega disposta dall’art. 3 della L. 210/2004, comma 1, lettera e), relativa alla previsione dell’obbligo, a carico del costruttore, di fornire garanzie per gli eventuali vizi e difformità che si manifestino successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione.


Il D. Leg.vo 122/2005 ha stabilito che la polizza assicurativa è l&rsquo

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I contenuti obbligatori del contratto preliminare

Gli elementi obbligatori che dovrà contenere il contratto preliminare, il quale deve essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, sono individuati dall’

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Il Fondo di solidarietà per gli acquirenti

L’art. 12 del D. Leg.vo 122/2005, in attuazione dell’art. 3 della L. 210/2004, comma 1, lettere da f) a l), dispone l’istituzione di un Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire (Fondo).

L’

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Altre disposizioni, Modifiche alla disciplina del fallimento

Si segnala che l’art. 8 del D. Leg.vo 122/2005 dispone che il notaio rogante non può stipulare l’atto di compravendita qualora anteriormente o contestualmente allo stesso non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento del titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile.


Inoltre l’art. 7 del D. Leg.vo 122/2005, modificando il testo unico in materia bancaria e creditizia (D. Leg.vo 385/1993), dispone

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