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Ultimo aggiornamento
22/10/2016

Credito immobiliare: il D. Leg.vo 72/2016 che recepisce la Direttiva 2014/17 e le disposizioni di attuazione

Le principali misure contenute nel D. Leg.vo 72/2016 di recepimento della direttiva sul credito ipotecario 2014/17/UE (cosiddetta “Mortgage Credit Directive - MCD”), e sul Decreto CICR 29/09/2016 che disciplina aspetti di dettaglio. Valutazioni immobiliari effettuate da professionisti competenti ed indipendenti, secondo standard affidabili; possibilità di concordare che dopo 18 rate non pagate il bene passa alla banca ed il credito si estingue con eccedenza a favore del cliente.
A cura di:
  • Redazione Legislazione Tecnica

Il D. Leg.vo del 21/04/2016, n. 72 che reca le disposizioni di attuazione della direttiva sul credito ipotecario 2014/17/UE (cosiddetta “Mortgage Credit Directive - MCD”) è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 20/05/2016, n. 117. Successivamente, sulla G.U. 14/10/2016, n. 241 è stato pubblicato il Decreto del CICR 29/09/2016 che dà attuazione al Capo I-bis del Titolo VI del D. Leg.vo 385/1993, introdotto dal D. Leg.vo 72/2016 in commento.
In questo articolo viene fornita una sintetica informativa sulla Direttiva, sulle principali misure introdotte dal D. Leg.vo 72/2016 di recepimento, per valutatori immobiliari e consumatori, e sul decreto attuativo emanato dal Comitato interministeriale per il credito ed il risparmio, che disciplina alcuni aspetti attuativi e di dettaglio concernenti le informazioni da inserire negli annunci pubblicitari, gli obblighi precontrattuali dei finanziatori ed i casi in cui è consentita la conversione del valore in cui è denominato il finanziamento.

LA DIRETTIVA 2017/17/UE - La Direttiva si pone l’obiettivo di garantire un elevato livello di protezione dei consumatori che sottoscrivano contratti di credito relativi a beni immobili (mutui ipotecari). In particolare, la Direttiva definisce un quadro comune per alcuni aspetti concernenti i contratti di credito garantiti da un’ipoteca o altrimenti relativi a beni immobili residenziali, al fine di accrescere il livello di protezione del consumatore e di potenziare i presidi prudenziali riguardanti la valutazione del merito di credito dei consumatori stessi. Sono quindi definiti standard qualitativi per alcuni servizi, in particolare per quanto riguarda la distribuzione e l’erogazione di crediti attraverso creditori e intermediari del credito. Sono inoltre dettate disposizioni in materia di abilitazione, vigilanza e requisiti prudenziali per gli intermediari.

SINTESI DELLE NOVITÀ INTRODOTTE DAL D. LEG.VO 72/2016Sono di seguito schematicamente segnalate le principali disposizioni contenute nel D. Leg.vo 72/2016, che opera principalmente attraverso modifiche al D. Leg.vo 06/09/2005, n. 206 (cosiddetto “Codice del consumo”) ed al D. Leg.vo 01/09/1993, n. 385 (cosiddetto “Testo Unico bancario”).

Ambito di applicazione

Il provvedimento si applica ai “contratti di credito”, intesi come quei contratti in cui viene erogato un finanziamento (sotto forma di prestito, dilazione di pagamento o altra facilitazione finanziaria) garantito da un’ipoteca sul diritto di proprietà o su altro diritto reale avente a oggetto beni immobili residenziali ovvero ai casi in cui il credito è finalizzato all’acquisto o alla conservazione del diritto di proprietà su un terreno o su un immobile edificato o progettato.
Tra le esclusioni segnaliamo:

  • i crediti non garantiti finalizzati alla ristrutturazione di un immobile residenziale;
  • i contratti nei quali l’erogazione finanziaria è concessa a fronte di somma derivante dalla futura vendita di un immobile residenziale (o di un diritto reale su immobile residenziale) ed il finanziatore non chiede il rimborso fino al verificarsi di eventi specifici afferenti la vita del consumatore (v. Il prestito vitalizio ipotecario).

Il provvedimento trova applicazione a tutti i contratti di credito sottoscritti a partire dal 01/07/2016, mentre a quelli sottoscritti in precedenza continuano ad applicarsi le disposizioni previgenti.
Le disposizioni sulla pubblicità e sulle informazioni da fornire al consumatore in fase precontrattuale - che necessitano di norme attuative - si applicheranno invece dal 01/11/2016.

Contenuto degli annunci pubblicitari

Si stabilisce che gli annunci pubblicitari devono essere chiari, corretti e non ingannevoli, elencando altresì i contenuti necessari dell’informazione pubblicitaria, che devono essere riportati in una forma chiara e facilmente leggibile (o udibile).
Tra l’altro gli annunci pubblicitari dovranno contenere: il soggetto finanziatore; la specificazione che il contratto di credito sarà garantito da un’ipoteca su beni immobili; il TAEG (costo totale del finanziamento inclusivo di qualsiasi onere a carico del consumatore), da evidenziare nell’annuncio in modo almeno equivalente a quello di ogni tasso di interesse; l’esistenza di eventuali servizi accessori, qualora non inclusi nel TAEG, necessari per ottenere il credito o per ottenerlo alle condizioni pubblicizzate (ad esempio, la stipula obbligatoria di una polizza assicurativa); il numero e l’importo delle rate.

Periodo “di riflessione” del consumatore

Si prevede che il consumatore abbia diritto ad un periodo di almeno 7 giorni per la riflessione ed il confronto delle altre offerte sul mercato, e dunque per prendere la sua decisione consapevolmente. Durante questo periodo, l’offerta è vincolante per il finanziatore, ed il consumatore può accettarla in qualsiasi momento.

Verifica del merito creditizio

Si stabilisce che il finanziatore deve valutare in maniera approfondita il merito creditizio del consumatore, considerando tutti gli elementi utili a fornire un quadro delle prospettive di adempimento degli obblighi contrattuali da parte del consumatore stesso.
Di converso, si vieta al finanziatore di risolvere il contratto o di modificarlo a svantaggio del consumatore in caso di scorretta valutazione del merito creditizio o di informazione incompleta da parte del consumatore, a meno che quest’ultimo abbia intenzionalmente omesso talune informazioni richieste.

Valutazione dei beni immobili

La valutazione degli immobili, ai fini della concessione del credito garantito da ipoteca, deve essere eseguita secondo standard affidabili. Quando la valutazione è effettuata da soggetti diversi dal finanziatore, quest’ultimo assicura comunque che in sede di valutazione siano adottati gli stessi standard.
La valutazione è condotta da professionisti competenti ed indipendenti, ed è documentata su supporto cartaceo o su altro supporto durevole.
Si prevede che la Banca d’Italia detti disposizioni di attuazione, prevedendo anche l’applicazione di standard adottati dai finanziatori in sede di autoregolamentazione.

Inadempimento del consumatore - Clausola di restituzione o trasferimento del bene immobile con estinzione del finanziamento

Nella stipula del contratto le parti possono convenire, attraverso clausola espressa, che in caso di inadempimento del consumatore la restituzione o il trasferimento del bene dato a garanzia, o dei proventi della vendita del bene stesso, comportino l’estinzione dell’intero debito anche se il valore del bene immobile restituito (o i proventi) sia inferiore al debito residuo.
Qualora il valore dell’immobile o i proventi dalla vendita siano invece superiori al debito residuo, il consumatore ha diritto all’eccedenza, ed in ogni caso il finanziatore compie ogni sforzo necessario a conseguire dalla vendita il miglior prezzo di realizzo.
In questi casi peraltro, la valutazione del bene è effettuata da un perito indipendente scelto di comune accordo, o in mancanza dal Presidente del Tribunale territorialmente competente.
Si prevede l’assistenza gratuita di un consulente per il consumatore che intenda sottoscrivere questa clausola.

Ai fini sopra indicati, è stata estesa a 18 rate mensili non pagate la soglia oltre la quale si ha “inadempimento” da parte del consumatore.

La ratio della disposizione in commento sembra essere di snellire e abbreviare le procedure nel caso di inadempimento del debitore, senza dover far necessariamente ricorso a procedure esecutive giudiziali che si dimostrano spesso molto lunghe e complesse, riducendo pertanto il rischio e i costi esecutivi gravanti sul finanziatore in caso di inadempimento del debitore.

Questa clausola non si applica alla rinegoziazione di contratti precedentemente in essere avvenuta dopo il 01/07/2016 (neanche in caso di surroga), ma solo ai nuovi contratti.

Servizi di consulenza

Le attività di consulenza sono riservate ai soggetti finanziatori e agli intermediari del credito, e costituiscono attività separata rispetto alla concessione del credito e all’intermediazione.
Il servizio è qualificabile come indipendente quando è svolto da soggetti che prestano professionalmente in via esclusiva servizi di consulenza indipendente, a tal fine iscritti in una sezione speciale dell’elenco dei mediatori creditizi.

Osservatorio del mercato immobiliare

Si attribuisce all’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) istituito presso l’Agenzia delle Entrate il compito di assicurare il controllo statistico sul mercato immobiliare residenziale e di effettuare le opportune comunicazioni ai fini dei controlli di vigilanza macro-prudenziale.

Divieto di pratiche di commercializzazione abbinata

Si prevede il divieto delle cosiddette “pratiche di commercializzazione abbinata”, che consistono nell’offerta o commercializzazione di contratti di credito assieme ad altri prodotti o servizi finanziari distinti, se questi ultimi sono obbligatori per la conclusione del contratto.


IL DECRETO ATTUATIVO DEL COMITATO INTERMINISTERIALE DEL CREDITO E DEL RISPARMIO - Sulla G.U. 14/10/2016, n. 241 è stato pubblicato il Decreto del CICR 29/09/2016 che dà attuazione al Capo I-bis del Titolo VI del D. Leg.vo 385/1993, introdotto dal D. Leg.vo 72/2016 in commento. In particolare il provvedimento:

  • ai sensi dell'art. 120-octies, comma 4, del D. Leg.vo 385/1993, precisa le caratteristiche delle informazioni da includere negli annunci pubblicitari, nonché le modalità per la loro divulgazione ed i criteri per la definizione dell'esempio rappresentativo;
  • ai sensi dell'art. 120-novies, comma 6, del D. Leg.vo 385/1993, attua la disciplina sugli obblighi precontrattuali dei finanziatori con riferimento: al contenuto, ai criteri di redazione e alle modalità di messa a disposizione delle informazioni precontrattuali; alle modalità e alla portata dei chiarimenti da fornire al consumatore; agli obblighi specifici da osservare nei casi di comunicazioni mediante telefonia vocale; all'informazione da rendere al consumatore sul contenuto e sui possibili effetti dell'accordo previsto dall'art. 120-quinquiesdecies, comma 3, del medesimo D. Leg.vo 385/1993 (Inadempimento del consumatore - Clausola di restituzione o trasferimento del bene immobile con estinzione del finanziamento);
  • ai sensi dell'art. 120-quaterdecies, comma 2, del D. Leg.vo 385/1993, stabilisce condizioni per il diritto alla conversione della valuta in cui è denominato il finanziamento, con particolare riguardo alla variazione minima del tasso di cambio che deve aver avuto luogo rispetto al momento della conclusione del contratto, ed al compenso onnicomprensivo che il consumatore può essere tenuto a corrispondere al finanziatore in base al contratto.

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