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Condominio “minimo” e detrazioni fiscali per gli interventi di recupero edilizio

A cura di:
Dino de Paolis

BR 26-27 prodotti non contenitori

Il caso dei piccoli condomini (meno di 8 condomini) dove non vi è pertanto obbligo di nominare l’amministratore. L’orientamento prima più restrittivo dell’Agenzia delle Entrate (Risoluzione 74/E/2015), che poi è tornata sui suoi passi con una semplificazione degli adempimenti (Circolare 3/E/2016). In questi casi, se il condominio non ha codice fiscale, nei bonifici è possibile citare il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo pagamento.

La questione qui in esame concerne la richiesta di agevolazioni in relazione ad interventi effettuati sulle parti comuni di edifici immobiliari (art. 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui redditi di cui al D.P.R. 917/1986 - TUIR), senza che tuttavia i proprietari - non essendo a ciò tenuti nei casi previsti dalla legge (edificio composto da un numero non superiore a otto condomini, prima delle modifiche apportate dalla L. 220/2012 all’art. 1129 del Codice civile il riferimento era a quattro condomini) - siano formalmente riuniti in un condominio ed abbiano nominato un amministratore, e conseguentemente in assenza del codice fiscale del condominio stesso (cosiddetto “condominio minimo”).

ORIENTAMENTO INIZIALE DELL’AGENZIA ENTRATE (RISOLUZIONE 74/E/2015) -L’Agenzia delle Entrate ha inizialmente esaminato la questione con la Risoluzione n. 74/E del 27/08/2015, nella quale ha preliminarmente richiamato la Circolare del Ministero delle Finanze n. 57/E del 24/02/1998, ove si precisa che le fatture devono essere intestate al condominio e che i bonifici devono recare l’indicazione del codice fiscale del condominio nonché essere effettuati dall’amministratore o da uno qualunque dei condòmini che provvede al pagamento. Nella particolare fattispecie esaminata i bonifici erano stati effettuati pro-quota da ciascuno dei comproprietari. Secondariamente, il documento faceva riferimento alla Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 11/E del 21/05/2014 ove si precisa che “la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria deliberazione alcuna, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva”, ed inoltre che “al fine di beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni prevista dall’articolo 16-bis del TUIR, i condomini che, non avendone l'obbligo [l’obbligo scatta, come già indicato, quando vi siano almeno 8 condomini, NdR], non abbiano nominato un amministratore dovranno obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti dalla richiamata disposizione a nome del condominio stesso”.
Conseguentemente, secondo l’Agenzia, per usufruire delle agevolazioni occorreva che:

  • fosse presentata all’Agenzia delle Entrate la domanda di attribuzione del codice fiscale al condominio;
  • fosse conseguentemente versata la sanzione per l’omessa richiesta del codice fiscale (art. 13, comma 1, lettera a), del D.P.R. 605/1973);
  • il condominio inviasse all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente per territorio una comunicazione in carta libera specificando: generalità del condominio e codice fiscale; dati catastali delle unità immobiliari [1]; dati dei bonifici effettuati in pagamento degli interventi di recupero per i quali si richiedono le agevolazioni; estremi delle fatture emesse a nome dei singoli condòmini ma da intendersi riferite invece al condominio.

Tali adempimenti dovevano, secondo la Risoluzione 74/E/2015 in commento, essere effettuati entro il termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta per il quale si richiedevano le agevolazioni, ovvero entro il successivo termine per la presentazione della dichiarazione integrativa (ad es. per il periodo d’imposta 2014, entro il 30/09/2015 o entro il 25/10/2015).

NUOVO ORIENTAMENTO DELL’AGENZIA CHE SEMPLIFICA GLI ADEMPIMENTI (CIRCOLARE 3/E/2016) - Tuttavia in seguito l’Agenzia è tornata sui suoi passi, con la nuova interpretazione resa nel punto 1.7 della Circolare “multiquesiti 02/03/2016, n. 3/E, a seguito di “ulteriori valutazioni collegate alla esigenza di semplificare gli adempimenti dei contribuenti”, che hanno portato a riconsiderare le istruzioni fornite con la precedente prassi.
In particolare l’Agenzia ha chiarito che - nel presupposto che il pagamento sia stato effettuato mediante l’apposito bonifico bancario/postale e che quindi non vi sia stato pregiudizio al rispetto da parte delle banche e di Poste Italiane Spa dell’obbligo di operare la ritenuta disposta dall’art. 25 del D.L. 78/2010 all’atto dell’accredito del pagamento (si veda per approfondimenti “La Ritenuta d’acconto sui bonifici per le spese soggette a detrazione fiscale”) - si può ritenere che non sia necessario acquisire il codice fiscale del condominio, sempre ovviamente nelle ipotesi in cui i condomini, non essendovi tenuti sopra indicate, non abbiamo nominato un amministratore.
In tal caso, per beneficiare della detrazione per gli interventi di recupero edilizio e per quelli di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, ciascuno per la quota di propria spettanza, i contribuenti possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico.
Ovviamente il contribuente sarà tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio.




[1] Questo adempimento tiene luogo della indicazione dei dati catastali degli immobili condominiali, di norma da rendere all’interno del quadro AC del modello Unico PF, quadro che in questo caso non deve essere compilato dal momento che nella fattispecie non è stato nominato in via facoltativa l’amministratore, non sussistendo obbligo in tal senso come chiarito nell’articolo.

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