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Ultimo aggiornamento
10/01/2014

L'esenzione IMU per gli immobili d’impresa

L’esclusione dall’IMU degli immobili merce; Condizioni di applicabilità e dubbi interpretativi; Applicabilità agli immobili oggetto di ristrutturazione; Condizioni per l’esenzione dei fabbricati ristrutturati; Unità immobiliare non locata; Utilizzo del fabbricato in forme diverse dalla locazione; Aree edificabili possedute dalle imprese; Imprese beneficiarie sono le intestatarie del titolo edilizio; Immobili acquistati da un’impresa al fine di essere rivenduti oppure fatti oggetto di interventi di recupero; Obbligo dichiarazione per poter usufruire dell’esenzione.
A cura di:
  • Stefano Baruzzi
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L’esclusione dall’IMU degli immobili merce

L’art. 2 del D.L. 102/2013 (convertito dalla L. 124/2013) ha previsto al comma 1 che per l'anno 2013 non è dovuta la seconda rata dell’IMU relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati. Per il medesimo anno l'imposta municipale propria resta dovuta fino al 30 giugno.

Analoga norma è stata poi prevista “a regime” dal secondo comma del medesimo art. 2 del D.L. 102/2013, ove è disposto che a decorrere dal 01/01/2014 sono esenti dall'Imposta municipale propria (IMU) i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati.


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Condizioni di applicabilità e dubbi interpretativi

Il principale punto dubbio della norma derivava dall’utilizzo del vocabolo “costruiti”, dal che era sorto il giustificato dubbio che il legislatore avesse inteso, sia pur impropriamente, restringere il beneficio fiscale ai soli fabbricati di nuova costruzione, rendendolo, per contro, inapplicabile a quelli fatti oggetto di interventi di recupero “pesante”, come definiti dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001, lettere c), d), f) e, in passato, dall’art. 31 della L. 457/1978, lettere c), d), e). Trattasi del restauro e del risanamento conservativo, della ristrutturazione edilizia e della ristrutturazione urbanistica.

Una lettura restrittiva, quella sopra richiamata, che, tuttavia, sul piano logico e giuridico, non convinceva granché e sembrava, in effetti, lasciare spazio a un’interpretazione più ragionevole e lasca, che salvasse, equiparandole, le nuove costruzioni e i recuperi “pesanti”, spesso accomunati dal legislatore fiscale con trattamenti analoghi.

Interpretazione, quest’ultima, che si fondava altresì sulla meritevolezza degli interventi di recupero, sotto i profili del mancato consumo di nuovi suoli, del recupero di immobili dismessi e del ripristino di tessuti edilizio-urbanistici deteriorati, tale da non dover penalizzare i relativi fabbricati rispetto a quelli realizzati ex novo.

Inoltre, sotto il profilo più strettamente tributario, il vocabolo “costruiti” non corrisponde alla locuzione “fabbricati di nuova costruzione”, che avrebbe dovuto essere, più propriamente, utilizzata in presenza di una specifica volontà del legislatore di limitare l’ambito di applicazione della norma.


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Applicabilità agli immobili oggetto di ristrutturazione

Considerazioni sia di tipo sistematico che letterale consentivano, pertanto, di sperare in una interpretazione poi effettivamente adottata con la Ris. Min. Economia e Fin. 11/12/2013, n. 11/DF, secondo la quale l’esenzione dall’IMU è applicabile, oltre che ai fabbricati di nuova costruzione, anche a quelli acquistati dall’impresa e oggetto di interventi di restauro e risanamento conservativo, o ristrutturazione edilizia o ristrutturazione urbanistica.


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Condizioni per l’esenzione dei fabbricati ristrutturati

L’esenzione si applica a condizione che:

- i lavori di ristrutturazione siano ultimati;

- il fabbricato resti destinato alla vendita e non locato.

Ove ciò non fosse, il beneficio fiscale non spetterebbe e l’IMU dovrebbe essere determinata applicando le aliquote deliberate dai vari Comuni al valore dell’area edificabile, così come stabilito, fin dai tempi dell’ICI, dall’art. 5 del D. Leg.vo 504/1992, comma 6, norma applicabile anche all’IMU.

Inoltre, le unità immobiliari devono essere classificate nel bilancio dell’impresa fra le rimanenze di magazzino in quanto prodotti finiti destinati alla vendita.


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Unità immobiliare non locata

Il diritto all’agevolazione in esame spetta poi solo se l’unità immobiliare non è locata. Secondo l’interpretazione che, sinora, sembra essere prevalente, il beneficio fiscale viene meno solo nei periodi in cui la locazione è in corso e che possa poi riprendere nel momento in cui l’immobile torna a essere sfitto, in attesa della vendita.


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Utilizzo del fabbricato in forme diverse dalla locazione

Altro aspetto che meriterebbe di essere acclarato è se, stante il richiamo delle sole locazioni, l’esenzione da IMU sia compatibile con un utilizzo del fabbricato in forme diverse dalla locazione: per esempio, nei casi in cui il bene venga concesso in comodato oppure sia utilizzato quale bene strumentale direttamente da parte dell’impresa che lo ha costruito e che lo possiede.

Quest’ultimo può essere il caso, ad esempio, dell’ufficio vendite ricavato all’interno di un appartamento fra quelli realizzati in un cantiere.

A nostro avviso, la risposta al primo quesito può essere positiva laddove il contratto di comodato, oltre che realmente gratuito, sia di tipo “precario”, nel senso che il contratto - da registrare “a tassa fissa” entro 20 giorni - vincoli il detentore a restituire l’immobile con un preavviso di tempo minimo al fine di consentire al concedente di cederlo nel momento in cui reperisce un acquirente.

Del pari, siamo propensi a ritenere che anche un utilizzo diretto del bene quale ufficio vendite di cantiere possa essere compatibile con l’esenzione da IMU in quanto anche esso configura un utilizzo temporaneo e, oltre tutto, propedeutico, garantendo esso una presenza in loco, a favorire il buon esito delle vendite delle varie unità immobiliari.

Siamo, invece, assai più perplessi sulla compatibilità dell’esenzione con utilizzi strumentali non meramente temporanei in quanto suscettibili di configurare elusione degli obblighi di imposta.


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Aree edificabili possedute dalle imprese

Dall’esenzione di cui trattasi restano, invece, certamente estranee le aree edificabili possedute dalle imprese, ancorché possano essere classificate anche esse, dal punto di vista contabile, fra le rimanenze di magazzino: a un’interpretazione ampia osta, in questo caso, l’utilizzo da parte del legislatore dei termini “fabbricati costruiti”.

Una eventuale estensione alle aree edificabili della disposizione di favore già introdotta per i fabbricati richiederebbe, pertanto, un vero e proprio intervento del legislatore.


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Imprese beneficiarie sono le intestatarie del titolo edilizio

Merita di essere poi sottolineato che la disposizione di esenzione, al ricorrere delle altre condizioni già esaminate, appare applicabile a tutte le imprese che risultino intestatarie del titolo edilizio e non solo alle imprese aventi quale oggetto principale della propria attività la costruzione di immobili.


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Immobili acquistati da un’impresa al fine di essere rivenduti oppure fatti oggetto di interventi di recupero

Il beneficio qui in esame non spetta, invece, per gli immobili acquistati da un’impresa al fine di essere rivenduti oppure fatti oggetto di interventi di recupero: in questo caso, infatti, si tratta di immobili né costruiti, né recuperati, prima che i relativi interventi siano ultimati.


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Obbligo dichiarazione per poter usufruire dell’esenzione

Da ultimo, merita di essere ricordato che anche per i fabbricati sopra richiamati - così come per le altre situazioni agevolate dall’art. 2 del D.L. 102/2013 (alloggi regolarmente assegnati degli IACP e degli enti aventi le stesse finalità; alloggi di cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnati ai soci; abitazioni principali del personale delle Forze armate, dei corpi di Polizia, dei Vigili del Fuoco e appartenente alla carriera prefettizia; immobili degli enti non commerciali dedicati ad attività di ricerca scientifica) - il comma 5-bis dell’art. 2 del D.L. 102/2013, aggiunto in sede di conversione in legge, stabilisce che, ai fini dell'applicazione dei benefici fiscali, il soggetto passivo deve presentare, a pena di decadenza, entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all'IMU, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per le suddette dichiarazioni, sul quale con decreto del Ministro dell'Economia e delle Finanze dovranno essere apportate le modifiche eventualmente necessarie al fine di rendere le dichiarazioni e comunicare le informazioni afferenti gli immobili che fruiscono dei benefici concessi dal citato art. 2 del D.L. 102/2013

In tale dichiarazione, il contribuente dovrà attestare il possesso dei requisiti e indicare gli identificativi catastali degli immobili destinatari del beneficio.


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