Ristrutturazione con demo-ricostruzione, continuità e recupero del preesistente edificio

C. Cass. pen. 08/05/2024, n. 18044 ha chiarito la portata delle modifiche del D.L. 76/2020 all’art. 3 del D.P.R. 380/2001 sulla nozione di ristrutturazione edilizia, precisando la linea di confine tra la ristrutturazione (compresa la demolizione e ricostruzione) e la nuova costruzione.

Nel caso di specie si trattava di due corpi di fabbrica in corso di realizzazione, costituiti da cinque unità abitative ciascuno, realizzati al posto dell’unico edificio preesistente in assenza di permesso di costruire ed in violazione della fascia di rispetto stradale e della disciplina dei distacchi da confine.
Per il Tribunale dell'appello cautelare si trattava di nuova costruzione, per la quale sarebbe stato necessario il permesso di costruire, non essendo sufficiente la SCIA di cui all'art. 23 D.P.R. 380/2001.
La difesa riteneva, invece, che l'intervento dovesse essere qualificato come "ristrutturazione edilizia", ai sensi dell'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), come modificato dall'art. 10, D.L. 76/2020, comma 1, lett. b), che oggi ricomprende anche gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche.

In proposito C. Cass. 18044/2024 ha ribadito che, anche successivamente alla modifica all'art. 3, D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. d), ad opera dell'art. 10, D.L. 76/2020, costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia solo quelli finalizzati al recupero di fabbricati preesistenti di cui sia conservata traccia, dovendo l'immobile oggetto di ristrutturazione presentare caratteristiche funzionali o identitarie coincidenti con quelle del corpo di fabbrica preesistente (v. C. Cass. pen. 18/01/2023, n. 1669, che ha escluso che potesse qualificarsi ristrutturazione edilizia la demolizione di taluni edifici rurali in zona agricola, accessori a una casa colonica e la successiva realizzazione, con aumento di cubatura, di un complesso residenziale formato da dieci villini e un parcheggio).
La nozione di ristrutturazione edilizia, per definizione, non può mai prescindere dalla finalità di recupero del singolo immobile che ne costituisce l'oggetto. La finalità di conservazione del patrimonio edilizio esistente propria della ristrutturazione contraddistingue tale intervento rispetto a quelli di nuova costruzione, strutturalmente connotati dalla assenza di una preesistenza edilizia (C. Cass. pen. 29/07/2020, n. 23010).
Pertanto, anche dopo la suddetta modifica normativa, si configura la ristrutturazione quando viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso. Tuttavia, laddove il manufatto sia stato totalmente trasformato, con conseguente creazione non solo di un apprezzabile aumento volumetrico, in rapporto al volume complessivo dell'intero fabbricato, ma anche di un disegno sagomale con connotati alquanto diversi da quelli della struttura originaria, l'intervento rientra nella nozione di nuova costruzione.

Nel caso di specie appariva evidente la totale discontinuità tra il novum ed il preesistente, tale da escludere in radice la qualificazione dell'intervento come di ristrutturazione edilizia, non potendo l’intervento essere considerato conservativo o sostitutivo dell'immobile demolito.

Sul tema si segnala anche TAR Sicilia-Palermo 20/07/2023, n. 2409 secondo cui la ristrutturazione edilizia non ricomprende la fattispecie della traslazione dell’edificio ricostruito su un’area diversa da quella in cui insisteva l’immobile demolito (nella fattispecie il TAR ha ricondotto l’intervento di demolizione e ricostruzione “su altro lotto” alla fattispecie della nuova edificazione, con applicazione della relativa disciplina - v. la Nota: Demolizione e ricostruzione su diversa area di sedime dopo il D.L. 76/2020).